§ 10 : Überschreitung der Höchstsätze

Mieter und Vermieter können im Mietvertrag oder später höhere als die vorgesehenen verbrauchsabhängigen Anteile vereinbaren. Nähere Regelungen dafür trifft § 10 HeizkostenV:

§ 10 Überschreitung der Höchstsätze

Rechtsgeschäftliche Bestimmungen, die höhere als die in § 7 Absatz 1 und § 8 Absatz 1 genannten Höchstsätze von 70 vom Hundert vorsehen, bleiben unberührt.

1. Rechtsgeschäftliche Bestimmungen

Rechtsgeschäftliche (=vertragliche) Bestimmungen, die höhere als die in § 7 Absatz 1 HeizkostenV und § 8 Absatz 1 HeizkostenV genannten Höchstsätze von 70 vom Hundert vorsehen, bleiben nach § 10 HeizkostenV unberührt.

Nach dieser Regelung können die verbrauchsabhängigen Anteile bei der Kostenverteilung auf der Grundlage einer entsprechenden Vereinbarung der Mietvertragsparteien auf bis zu 100 % erhöht werden. Es müssen dann keine Kostenanteile mehr verbrauchsunabhängig verteilt werden. Die verbrauchsunabhängigen Kosten gehen in diesem Fall in der verbrauchsabhängigen Kostenverteilung auf.

Da der Abrechnungsmaßstab immer für die ganze Abrechnungseinheit gelten muss und nicht nur für eine einzelne Wohnung, ist auch eine solche Vereinbarung nur möglich, wenn sie für alle Wohnungen gleichartig getroffen wird. Das ist im Zweifel nur bei kleinen Gebäuden oder bei Neubauten möglich.

Nicht zulässig ist hingegen die prozentuale Erhöhung des verbrauchsunabhängigen Kostenanteils über dessen höchst zulässige Marke von 50 % hinaus.

Grund dafür, dass es überhaupt einen verbrauchsunabhängigen Anteil gibt, ist die Überlegung, dass auch die Nutzer, die nur sehr wenig oder gar keine Heizenergie verbrauchen, von der Betriebsbereitschaft der Heizungsanlage profitieren (Sie könnten sie jederzeit nutzen). Außerdem profitieren auch die sparsamsten Nutzer von der Heizenergie, die in den Nachbarwohnungen aufgewendet wird. Deshalb sollen sie anteilig an diesen Bereitstellungskosten beteiligt werden. Eine komplett verbrauchsabhängige Kostenverteilung ist daher nur bei Gebäuden sinnvoll, die sehr energieeffizient sind und eine genaue Störung des individuellen Verbrauchs ermöglichen. Bei anderen Gebäuden könnte eine solche Regelung im Mietvertrag gegen § 307 BGB verstoßen, da sie die Mieter in den Wohnungen mit einem hohen Grundverbrauch unangemessen benachteiligt.

2. Anwendung auf das Wohnungseigentum

Bei Wohnungseigentum kann eine rechtsgeschäftliche Bestimmung im Sinne des § 10 HeizkostenV bereits in der Teilungserklärung wirksam getroffen werden.

Sieht die Teilungserklärung eine Kostenverteilung nach den Regeln der §§ 7, 8 HeizkostenV vor, kann diese gemäß § 16 Absatz 3 WEG durch eine Mehrheitsentscheidung entsprechend § 10 HeizkostenV geändert werden.

Allerdings ist bei solchen Beschlüssen darauf zu achten, dass sie sachlich gerechtfertigt sind, damit sie nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen (Z.B. bei Altbauten ohne besonderen Wärmeschutz).

Bild: VRD / Fotolia

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