§ 12 : Kürzungsrecht

Ein Verstoß gegen die Vorgaben der HeizkostenV wird mit einer Kürzung der Ansprüche des Vermieters sanktioniert. Nähere Regelungen dafür trifft § 12 HeizkostenV:

§ 12 Kürzungsrecht, Übergangsregelung

(1) Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen. Dies gilt nicht beim Wohnungseigentum im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; insoweit verbleibt es bei den allgemeinen Vorschriften.
(2) Die Anforderungen des § 5 Absatz 1 Satz 2 gelten bis zum 31. Dezember 2013 als erfüllt

  1. für die am 1. Januar 1987 für die Erfassung des anteiligen Warmwasserverbrauchs vorhandenen Warmwasserkostenverteiler und
  2. für die am 1. Juli 1981 bereits vorhandenen sonstigen Ausstattungen zur Verbrauchserfassung.

(3) Bei preisgebundenen Wohnungen im Sinne der Neubaumietenverordnung 1970 gilt Absatz 2 mit der Maßgabe, dass an die Stelle des Datums “1. Juli 1981” das Datum “1. August 1984” tritt.
(4) § 1 Absatz 3, § 4 Absatz 3 Satz 2 und § 6 Absatz 3 gelten für Abrechnungszeiträume, die nach dem 30. September 1989 beginnen; rechtsgeschäftliche Bestimmungen über eine frühere Anwendung dieser Vorschriften bleiben unberührt.
(5) Wird in den Fällen des § 1 Absatz 3 der Wärmeverbrauch der einzelnen Nutzer am 30. September 1989 mit Einrichtungen zur Messung der Wassermenge ermittelt, gilt die Anforderung des § 5 Absatz 1 Satz 1 als erfüllt.
(6) Auf Abrechnungszeiträume, die vor dem 1. Januar 2009 begonnen haben, ist diese Verordnung in der bis zum 31. Dezember 2008 geltenden Fassung weiter anzuwenden.

§ 12 HeizkostenV befasst sich in Absatz 1 mit dem Kürzungsrecht des Nutzers bei nicht verbrauchsabhängiger Kostenverteilung. Dazu kommen in den Absätzen 2 bis 6 verschiedene Übergangsregelungen, mit dem wir uns nicht näher befassen müssen.

Nach § 12 Absatz 1 HeizkostenV hat der Nutzer das Recht, bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen. Die Einhaltung der Regelungen der HeizkostenV einzufordern ist danach Sache der Mieter. Wenn sie sich nicht auf die Anforderungen der HeizkostenV berufen, bleiben Verstöße dagegen ohne Sanktion. Die Verordnung enthält weder keine behördliche Sanktionsregelung in Form eines Zwangsgeldes oder eines Bußgeldes. Zwar haben die zuständigen Behörden nach § 7 Absatz 1 EnEG darüber zu wachen, dass die in den Rechtsverordnungen nach diesem Gesetz festgesetzten Anforderungen erfüllt werden. Dazu ist es jedoch in der Praxis noch nicht gekommen. Die einzige staatliche Institution, die über die Einhaltung der Vorgaben der HeizkostenV wacht, sind die Zivilgerichte, wenn sie einen Fall mit entsprechendem Bezug auf den Tisch bekommen und die Mieter sich auf das Kürzungsrecht berufen.

Bei dem Kürzungsrecht handelt es sich um einen gesetzlich festgelegten der Höhe nach pauschalisierten Schadensersatzanspruch, da die nicht den Regelungen der HeizkostenV entsprechende Abrechnung ein Verstoß gegen eine vertragliche Nebenpflicht ist, der zu einem Schadensersatz aus positiver Vertragsverletzung führt. Damit geht der Gesetzgeber von der Vermutung aus, dass sich jeder Mieter bei verbrauchsabhängiger Kostenverteilung bemüht, Energie und damit Kosten einzusparen und dass dieser Spareffekt verlorengeht, wenn keine verbrauchsabhängige Kostenverteilung erfolgt. Die Höhe der Kürzung beruht auf Untersuchungen, wonach durch die verbrauchsabhängige Kostenverteilung eine Einsparung von 15 % erzielt werden kann. Allerdings ist diese Überlegung rein theoretischer Natur, da der Mieter während des Abrechnungszeitraumes in der Regel nicht weiß, dass die Abrechnung nicht verordnungsgemäß erfolgen wird.

Das Kürzungsrechts setzt voraus, dass entgegen den Vorschriften der HeizkostenV nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden ist. Das kann darauf beruhen, dass überhaupt keine Erfassungsgeräte angebracht oder sie nicht rechtzeitig nachgeeicht worden sind. Es kann aber auch darauf beruhen, dass trotz vorhandener Erfassungsgeräte keine ordnungsgemäße Kostenverteilung vorgenommen worden ist und einfach die gesamten Kosten nach der Wohnfläche verteilt worden sind. Fehler bei der Kostenverteilung liegen auch vor, wenn das Erfassungsgerät ausgefallen oder nicht ordnungsgemäß abgelesen worden ist.

Die Regelung kommt jedoch nicht zum Tragen, wenn einer der in der HeizkostenV selbst vorgesehenen Ausnahmetatbestände vorliegt (Nähers dazu in unserem Beitrag „§ 11 : Ausnahmen”).

Die Kürzung berechnet sich auf der Grundlage des Kostenanteils des jeweiligen Nutzers (…den auf ihn entfallenden Anteil). Gekürzt wird der volle Kostenanteil, nicht lediglich der verbrauchsabhängige Teil. Werden Wärme und Warmwasser aus getrennten Anlagen bezogen, erfolgt die nicht verbrauchsabhängige Verteilung aber nur in einem Bereich, so ist das Kürzungsrecht nur dafür gegeben.

Das Kürzungsrecht kann nicht rückwirkend geltend gemacht werden. Hat der Mieter die sich für ihn aus der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung ergebenden Kosten bezahlt, ohne sich auf sein Kürzungsrecht berufen zu haben, kann er das Geld nicht zurückfordern.

Theoretisch ist der Mieter bei nicht verbrauchsabhängiger Kostenverteilung nicht auf die Geltendmachung des Kürzungsrechtes beschränkt. Er könnte seinen Schaden aus positiver Vertragsverletzung des Mietvertrages auch konkret berechnen. Da der Mieter dafür jedoch n vollem Umfang darlegungs- und beweispflichtig ist, spielt diese Möglichkeit in der Praxis keine Rolle.

Ein Ausschluss des Kürzungsrechts im Mietvertrag ist nach § 4 HeizkostenV unwirksam.

Die Regelung gilt nach § 12 Absatz 1 Satz 2 HeizkostenV nicht beim Wohnungseigentum im Verhältnis des einzelnen Wohnungseigentümers zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer; insoweit verbleibt es bei den allgemeinen Vorschriften. Der einzelne Wohnungseigentümer kann aber gegenüber der Gemeinschaft die ihm zustehenden Rechte auf Durchführung einer Abrechnung nach den Regelungen der HeizkostenV geltend machen. Anwendbar bleibt das Kürzungsrecht hingegen im Verhältnis zwischen dem Wohnungseigentümer und seinem Mieter.

Bild: VRD / Fotolia

Schreibe einen Kommentar