§ 3: Anwendung auf das Wohnungseigentum

Nähere Regelungen über die Anwendung der Vorschriften der HeizkostenV auf Wohnungseigentümergemeinschaften trifft § 3 HeizkostenV:

§ 3 Anwendung auf das Wohnungseigentum

Die Vorschriften dieser Verordnung sind auf Wohnungseigentum anzuwenden unabhängig davon, ob durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer abweichende Bestimmungen über die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser getroffen worden sind. Auf die Anbringung und Auswahl der Ausstattung nach den §§ 4 und 5 sowie auf die Verteilung der Kosten und die sonstigen Entscheidungen des Gebäudeeigentümers nach den §§ 6 bis 9b und 11 sind die Regelungen entsprechend anzuwenden, die für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Wohnungseigentumsgesetz enthalten oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer getroffen worden sind. Die Kosten für die Anbringung der Ausstattung sind entsprechend den dort vorgesehenen Regelungen über die Tragung der Verwaltungskosten zu verteilen.

1. Der Zweck der Regelung

Das die HeizkostenV auch für Wohnungseigentümergemeinschaften gilt, ergibt sich bereits aus den Vorschriften über ihren Anwendungsbereich in § 1 Absatz 2 Nummer 3 HeizkostenV, wonach beim Wohnungseigentum die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dem Gebäudeeigentümer gleichsteht. Alle in der HeizkostenV den Gebäudeeigentümer treffenden Verpflichtungen hat beim Wohnungseigentum die Eigentümergemeinschaft zu erfüllen. Die Rechte und Pflichten des Nutzers treffen im Verhältnis zur Eigentümergemeinschaft den einzelnen Wohnungseigentümer. Im Verhältnis zu einem Mieter ist der vermietende Wohnungseigentümer gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizkostenV als Gebäudeeigentümer anzusehen.

Nach § 3 Satz 1 HeizkostenV sind deren Vorschriften auf Wohnungseigentum anzuwenden unabhängig davon, ob durch Vereinbarung oder Beschluss der Wohnungseigentümer abweichende Bestimmungen über die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser getroffen worden sind. Wohnungseigentum im Sinne des § 3 HeizkostenV ist als Sammelbegriff für alle im WEG ge­regelten Formen des Wohnungseigentums zu verstehen, so dass hierunter entsprechend den §§ 1 Absatz 6 WEG und 30 Absatz 3 Satz 2 WEG auch das Teileigentum, das Wohnungserbbaurecht und das Teilerbbaurecht zu subsumieren sind. Die Vorschrift ergänzt für den Bereich des Wohnungseigentums den vor allem für die Miete geltenden § 2 HeizkostenV. Während § 2 sich vornehmlich mit einzelvertraglichen Regelungen zwischen Mieter und Vermieter befasst, geht es in § 3 Satz 1 HeizkostenV um Verbandsregelungen (Teilungserklärung und Beschlüsse) der Wohnungseigentümergemeinschaften. Auch hier gilt:

Die Vertragsfreiheit gestattet es den Wohnungseigentümern normalerweise, ihre Rechtsbeziehungen auch abweichend von den gesetzlichen Regelungen zu gestalten. Der Zweck der HeizkostenV besteht darin, Gebäudeenergie von Heizungs- oder der Versorgung mit Warmwasser dienenden gemeinschaftlichen Anlagen oder Einrichtungen einzusparen. Das dient zum einen der Einsparung von Kosten und somit den privaten Interessen der Nutzer. Es dient aber auch dem öffentlichen Interesse an der Einsparung von Energie und Emissionen, die bei der Wärmeerzeugung entstehen. § 3 Satz 1 HeizkostenV dient daher der Durchsetzung dieses öffentlichen Interesses an der Einsparung von Energie Emissionen. Es soll gegenüber den Interessen der Eigentümer durchgesetzt werden, für die die Erfassung und Verteilung der Kosten mit einem erheblichen finanziellen und organisatorischen Aufwand verbunden ist. Es soll aber auch gegenüber dem Interesse mancher Nutzer durchgesetzt werden, die sich mit den Folgen ihres Wohnverhaltens nicht auseinandersetzen möchten.

§ 3 Satz 1 HeizkostenV bestimmt daher den Vorrang der Verordnung gegenüber einer privatautonom geregelten Kostenverteilung der Wohnungseigentümer. Der Vorrang der HeizkostenV trifft trotz des ausdrücklich erwähnten Wohnungseigentums aus die Teileigentümer.

Die Rechtsgrundlage für diese Beschränkung der Privatautonomie findet sich in § 5 Abs. 4 EnEG. Danach kann in der HeizkostenV die Erfassung und Kostenverteilung abweichend von Vereinbarungen der Benutzer und von Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes geregelt und näher bestimmt werden, wie diese Regelungen sich auf die Rechtsverhältnisse zwischen den Beteiligten auswirken.

2. Die Anwendung der HeizkostenV in der WEG
Anwendung der HeizkostenV in der WEG

Nach § 3 Satz 1 HeizkostenV sind ihre Vorschriften über die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf Wohnungseigentum anzuwenden.

Aufgrund dieser gesetzlichen Vorgabe gehört es zur ordnungsgemäßen Verwaltung (Näheres dazu in unserem Beitrag Die Verwaltung des Wohnungseigentums) des Wohnungseigentums, die Heiz- und Warmwasserkosten nach der HeizkostenV zu verteilen. Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 21 Absatz 4 WEG eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Dieser Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung kann auch gerichtlich durchgesetzt werden. Treffen nämlich die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht, so kann an ihrer Stelle das Gericht nach § 21 Absatz 8 WEG in einem Rechtsstreit nach billigem Ermessen entscheiden, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt. Letztlich kann so der einzelne Wohnungseigentümer seinen Anspruch auf Anwendung der HeizkostenV auch gerichtlich nach § 43 WEG durchsetzen. Außerdem steht dem Wohnungseigentümer bei nicht ordnungsgemäßer Erfassung und Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten ein Schadensersatzanspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu.

In den meisten Fällen enthalten die Gemeinschaftsordnungen Regelungen über die Erfassung und Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten, die den Vorgaben der HeizkostenV entsprechen. Enthält die Gemeinschaftsordnung keine Regelung dazu, gelten ebenfalls die Vorgaben der HeizkostenV. Gibt es abweichende Vereinbarungen, gilt § 3 Satz 1 HeizkostenV (zu den Folgen siehe Ziffer 3).

Nach § 16 Absatz 3 WEG können die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nicht unmittelbar gegenüber Dritten abgerechnet werden, und die Kosten der Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Eine Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten nach Verbrauch entspricht immer ordnungsgemäßer Verwaltung. Nach dieser Regelung kann auch der Verteilerschlüssel nach § 7 HeizkostenV festgelegt werden.

Umsetzung der Anforderungen der HeizkostenV in der WEG

Nach § 3 Satz 2 HeizkostenV sind auf die Anbringung und Auswahl der Ausstattung nach den §§ 4 und 5 sowie auf die Verteilung der Kosten und die sonstigen Entscheidungen des Gebäudeeigentümers nach den §§ 6 bis 9b und 11 die Regelungen entsprechend anzuwenden, die für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Wohnungseigentumsgesetz enthalten oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer getroffen worden sind. Insoweit verweisen wir auf die Beiträge in unserem Bereich Wohnungseigentum. Auf die einzelnen Vorgaben gehen wir im jeweiligen Kontext noch genauer ein.

Die wichtigsten Entscheidungen, die bezüglich der Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten in der Wohnungseigentümergemeinschaft zu treffen sind, sind die nach der Ausstattung zur Verbrauchserfassung und nach dem Verteilerschlüssel für die verbrauchsabhängigen und verbrauchsunabhängigen Teile der Kosten. In der Regel wurden diese Entscheidungen schon getroffen, die Erfassungsgeräte sind eingebaut und der Verteilerschlüssel ergibt sich aus der Gemeinschaftsordnung. Entscheidungen nach § 3 Satz 2 HeizkostenV müssen daher in der Praxis nur dann getroffen werden, wenn ein Gerätetausch ansteht oder der Verteilerschlüssel geändert werden soll. Diese Entscheidungen treffen die Wohnungseigentümer durch Beschluss in der Wohnungseigentümerversammlung (Näheres dazu in unserem Beitrag Die Wohnungseigentümerversammlung).

Ein Beschluss über die Anschaffung bestimmter Erfassungsgeräte ist auch für die überstimmten Wohnungseigentümer verbindlich, so dass nach § 14 WEG verpflichtet sind, den Einbau der Geräte in ihren jeweiligen Eigentumswohnungen zu dulden.

­Die Geräte zur Erfassung des Verbrauchs von Wärme und Warmwasser sind gemeinschaftliches Eigentum. Sie werden auch dann nicht wesentliche Bestandteile der Heizkörper, wenn diese Sondereigentum sind, da sie allein der ordnungsgemäßen Erfassung und Verteilung der Kosten dienen. Aus diesem Grunde dürfen die einzelnen Wohnungseigentümer sie auch nicht entfernen oder austauschen, auch wenn sie defekt sind. Dies darf nur die Hausverwaltung veranlassen.

Kosten der Ausstattung

Nach § 3 Satz 3 HeizkostenV sind die Kosten für die Anbringung der Ausstattung entsprechend den Regelungen über die Tragung der Verwaltungskosten zu verteilen. Zu den Kosten der Anbringung der Ausstattung gehören auch die Kosten für deren Anschaffung oder Anmietung.

Die Kosten werden entsprechend den wohneigentumsrechtlichen Regelungen über die Tragung der Verwaltungskosten zu verteilt. Vorbehaltlich abweichender Regelungen in der Gemeinschaftsordnung oder in einem Beschluss haben die Eigentümer sie gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu tragen. Häufig gibt es solche abweichenden Regelungen, nach denen die Kosten entsprechend der Anzahl der Geräte in den Nutzungseinheiten verteilt werden.

Eine andere Regelung sollte dann getroffen werden, wenn die Kosten von einem Wohnungseigentümer verursacht worden sind. Baut dieser z.B. seine Wohnung um und werden dadurch neue Erfassungsgeräte erforderlich, sollte er auch deren Kosten tragen. Da der Eigentümer für den Umbau die Zustimmung der WEG benötigt, kann die Kostenfrage in diesem Zusammenhang geregelt werden.

3. Die verordnungswidrige Abrechnung

Verstößt eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer, insbesondere die Teilungserklärung, gegen die Regelungen der HeizkostenV, ändert das zunächst einmal nichts an ihrer Verbindlichkeit im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Die abweichenden Regelungen sind nicht nichtig, sondern treten lediglich gegenüber den Vorschriften der HeizkostenV zurück (Schmidt-Futterer/Lammel, 14. A, 2019, § 3 HeizkostenV, Rn. 1). Bei § 3 Satz 1 HeizkostenV handelt es sich nicht um ein Verbotsgesetz iSd § 134 BGB, sondern um eine Kollisionsnorm, die den Vorrang der Heizkostenverordnung festlegt. Gleiches gilt für Beschlüsse der Wohnungseigentümer, in denen diese festlegen, zukünftige Abrechnungen abweichend von den Vorgaben der HeizkostenV zu erstellen.

Erst mit der konkreten Jahresabrechnung stellt sich die Frage, welche Folgen der Verstoß gegen die Vorgaben der HeizkostenV hat. Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 22.6.2018 – V ZR 193/17) ist ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall – also bezogen auf eine konkrete Jahresabrechnung – von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweichen, nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar. Dies bedeutet auch, dass ein solcher Beschluss bestandskräftig werden kann, wenn er nicht innerhalb der Jahresfrist des § 46 Absatz 1 Satz 2 WEG angefochten wird (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Beschlussanfechtung”). Nach der Konzeption des WEG seien Beschlüsse der Wohnungseigentümer trotz Mängeln grundsätzlich gültig, solange sie nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt würden (§ 23 IV 2 WEG). Unterbleibe eine fristgerechte (§ 46 I 2 WEG) Anfechtung, würden die Beschlüsse bestandskräftig. Damit solle das Vertrauen der Wohnungseigentümer in die Rechtsverbindlichkeit von Beschlüssen geschützt und erreicht werden, dass unter den Wohnungseigentümern alsbald Klarheit über die Rechtslage besteht und dass nicht Streitigkeiten über die Wirksamkeit von Beschlüssen das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander noch längere Zeit belasten. Die Nichtigkeit eines Beschlusses sei demgegenüber die Ausnahme und nur anzunehmen, wenn der Schutzzweck der verletzten Vorschrift dies erfordere. So liege es nicht, wenn die Wohnungseigentümer im Rahmen einer Jahresabrechnung, d.h. in einem Einzelfall, von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweichen. Ein solcher Verstoß wirke sich nur auf einen beschränkten Zeitraum aus und sei daher nicht von einem solchen Gewicht, dass das Vertrauen der Wohnungseigentümer in die Bestandskraft nicht (rechtzeitig) angefochtener Beschlüsse dahinter zurücktreten müsse.

In der Praxis dürften verordnungswidrige Teilungserklärungen oder allgemeine Beschlüsse die Ausnahme sein. Verstöße gegen die Vorgaben der HeizkostenV dürften sich eher aus der falschen Anwendung der Regelungen der HeizkostenV im Einzelfall bei einem Beschluss über eine konkrete Jahresabrechnung ergeben (So auch in dem vom BGH in dem genannten Urteil entschiedenen Fall) und müssen daher angefochten werden.

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung muss der Wohnungseigentümer auch dann, wenn die Jahresabrechnung bestandskräftig geworden ist, eine den Vorgaben der HeizkostenV genügende Betriebskostenabrechnung erstellen. Die Bestandskraft des Beschlusses wirkt nicht gegenüber dem Mieter.

4. Die vermietete Eigentumswohnung

Nach § 13 Absatz 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen oder vermieten. Wenn ein Eigentümer seine Wohnung vermietet, überlagern sich zwei Rechtskreise: Der eine ist das Verhältnis des Eigentümers zur Eigentümergemeinschaft, der andere das zwischen ihm und dem Nutzer der Wohnung bestehende Mietverhältnis.

Dieses Nebeneinander führt manchmal zu Problemen, da die Regelungen zwischen beiden Rechtskreisen unterschiedlich sein können. Ein bekanntes Beispiel sind die Unterschiedlichen Kostenpositionen, die in die Wohngeldabrechnung und die Betriebskostenabrechnung eingestellt werden können (Näheres dazu in unserem Beitrag „Was sind Betriebskosten”), oder auch unterschiedliche Abrechnungsmaßstäbe.

Wenn der Vermieter den Mietvertrag abschließt, ist es noch einfach, seinen Inhalt auf die Vorgaben der jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft abzustellen. Problematisch wird es jedoch, wenn diese Vorgaben durch die Eigentümergemeinschaft geändert werden. Der vermietende Eigentümer kann von seinem Mieter keine Änderung des Mietvertrages erzwingen. Freiwillig wird sich der Mieter nur dann auf eine Änderung einlassen, wenn damit für ihn keine Kostenerhöhungen verbunden sind. Eine Klausel im Mietvertrag, die dem Vermieter das recht einräumt, die Bedingungen einseitig an die jeweiligen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft anzupassen, verstößt gegen § 308 Nummer 4 BGB, wonach eine einseitige, den Mieter belastende Leistungsänderung unzulässig ist.

Im umgekehrten Fall muss man unterscheiden: Rechnet die Eigentümergemeinschaft gar nicht nach der HeizkostenV ab, kann der vermietende Wohnungseigentümer nach § 3 Satz 1 HeizkostenV eine entsprechende Abrechnung verlangen. Geht es aber nur um die Modalitäten, etwa die Höhe der verbrauchsabhängigen Anteile an den Kosten, hat er keine Möglichkeit, die Eigentümergemeinschaft zu einer geänderten Abrechnung zu zwingen. Dies kann durchaus zu finanziellen Nachteilen des Wohnungseigentümers führen, wenn er Kosten, die ihm in der Wohngeldabrechnung enthalten sind, nicht auf den Mieter umlegen kann, obwohl es sich um umlagefähige Betriebskosten handelt.

Probleme können sich auch bei der Anmietung der Erfassungsgeräte ergeben, da dem Mieter dagegen ein Widerspruchsrecht nach § 4 Absatz 2 HeizkostenV zusteht, während der Wohnungseigentümer an einen entsprechenden Beschluss gebunden ist. Dies kann dazu führen, dass der Eigentümer die Gerätemiete an die Eigentümergemeinschaft bezahlen muss, sie aber nicht gegenüber seinem Mieter umlegen kann.

Bild: VRD / Fotolia

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