§ 4: Pflicht zur Verbrauchserfassung

Um den Verbrauch von Heizenergie zu erfassen, müssen die Gebäude mit den erforderlichen Erfassungsgeräten ausgestattet werden. Nähere Regelungen über die Pflicht zur Verbrauchserfassung und Ausstattung trifft § 4 HeizkostenV:

§ 4 Pflicht zur Verbrauchserfassung

(1) Der Gebäudeeigentümer hat den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen.
(2) Er hat dazu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen; die Nutzer haben dies zu dulden. Will der Gebäudeeigentümer die Ausstattung zur Verbrauchserfassung mieten oder durch eine andere Art der Gebrauchsüberlassung beschaffen, so hat er dies den Nutzern vorher unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten mitzuteilen; die Maßnahme ist unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung widerspricht. Die Wahl der Ausstattung bleibt im Rahmen des § 5 dem Gebäudeeigentümer überlassen.
(3) Gemeinschaftlich genutzte Räume sind von der Pflicht zur Verbrauchserfassung ausgenommen. Dies gilt nicht für Gemeinschaftsräume mit nutzungsbedingt hohem Wärme- oder Warmwasserverbrauch, wie Schwimmbäder oder Saunen.
(4) Der Nutzer ist berechtigt, vom Gebäudeeigentümer die Erfüllung dieser Verpflichtungen zu verlangen.

1. Verbrauchserfassung und Ausstattung

Der Zweck der HeizkostenV besteht darin, Gebäudeenergie von heizungs- oder der Versorgung mit Warmwasser dienenden gemeinschaftlichen Anlagen oder Einrichtungen einzusparen. Dies soll erreicht werden durch die Erfassung des Energieverbrauchs, dessen verbrauchsgerechte Verteilung auf die Benutzer sowie deren regelmäßige Information über den Energieverbrauch und Beratungsmöglichkeiten. Dem jeweiligen Benutzer soll mit der auf ihn bezogenen Abrechnung sein Energieverbrauch sowie die dadurch verursachten Kosten vor Augen geführt werden. Er soll damit animiert werden, durch sparsames Verhalten seinen Verbrauch und damit seine Kosten zu reduzieren.

Dieser Zweck lässt sich nur erreichen durch eine Pflicht zur Verbrauchserfassung und die damit verbundene Pflicht des Gebäudeeigentümers zur Ausstattung der Räume mit entsprechenden Erfassungsgeräten. § 4 Absatz 1 HeizkostenV statuiert daher zunächst seine Pflicht, den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen. Diese Pflicht erfordert die in § 4 Absatz 2 Satz 1 HeizkostenV vorgeschriebene Anbringung von Erfassungsgeräten.

Da dies nur möglich ist, wenn die gemieteten Räume betreten werden, wird der Nutzer zur Duldung der erforderlichen Maßnahmen verpflichtet (Näheres dazu in unserem Beitrag „Besichtigungsrecht”). Andererseits wird den Nutzern in § 4 Absatz 4 HeizkostenV ein Anspruch auf die Erfüllung dieser Verpflichtungen eingeräumt.

2. Ausstattungspflichtige Räume

Der Gebäudeeigentümer hat nach § 4 Absatz 2 Satz 1 Halbsatz 1 HeizkostenV die Räume des Gebäudes mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen. Ausdrücklich ausgenommen von der Pflicht zur Verbrauchserfassung sind nach § 4 Absatz 3 Satz 1 HeizkostenV nur gemeinschaftlich genutzte Räume. Dies gilt nach Satz 2 aber nicht für Gemeinschaftsräume mit nutzungsbedingt hohem Wärme- oder Warmwasserverbrauch, wie Schwimmbäder oder Saunen.

Grundsätzlich sind in allen Räumen die Heizkörpern mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen. Dazu gehören die unmittelbaren Wohnräume, aber auch Nebenräume wie Keller oder Garagen, sofern sie mit Heizkörpern ausgestattet und zum Gebrauch nur einem Nutzer zugeordnet sind. In Räumen ohne Heizkörper müssen keine Erfassungsgeräte montiert werden, auch wenn sie über Nebenräume ausreichend beheizt werden können.

Die Art und Menge der benötigten Ausstattungen richtet sich nach den technischen Gegebenheiten. Heizkörper werden mit Verdunstungsgeräten oder elektronischen Heizkostenverteilern versehen, Fußbodenheizungen mit Wärmemengenzählern.

Nicht ausgestattet werden müssen nach § 4 Absatz 3 Satz 1 HeizkostenV gemeinschaftlich genutzte Räume wie der Flur, das Treppenhaus oder der Keller, da sich wegen der gemeinschaftlichen Nutzung der Energieverbrauch weder einem einzelnen Nutzer zuordnen noch von diesem wirksam beeinflussen lässt, so dass das Ziel der HeizkostenV nicht erreicht werden kann. Die Energiekosten für diese Räume sind Teil der Energiekosten des gesamten Gebäudes und werden entsprechend dem geltenden Verteilungsschlüssel auf die einzelnen Nutzungseinheiten verteilt.

Eine Ausnahme von der Ausnahme gilt für solche Gemeinschaftsräume, die einen hohen Energieverbrauch aufweisen wie Schwimmbäder oder Saunen. Die Kostenverteilung für diese gesondert erfassten Gemeinschaftsräume erfolgt nach § 6 Absatz 3 HeizkostenV.

3. Ausstattung zur Verbrauchserfassung

Die Wahl der Ausstattung bleibt nach § 4 Absatz 2 Satz 3 HeizkostenV dem Gebäudeeigentümer bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft überlassen. Die Nutzer haben dabei kein Mitsprache- oder Mitbestimmungsrecht. Die technischen Einzelheiten sind in § 5 HeizkostenV geregelt.

Wenn der Gebäudeeigentümer die Ausstattung kauft, steht die Entscheidung darüber ebenso wie die zu den Erwerbsmodalitäten in seinem Ermessen. Er muss die Nutzer nicht informieren und benötigt auch nicht ihre Zustimmung.

Will der Gebäudeeigentümer die Ausstattung zur Verbrauchserfassung mieten oder durch eine andere Art der Gebrauchsüberlassung beschaffen, so hat er dies nach § 4 Absatz 2 Satz 2 HeizkostenV den Nutzern vorher unter Angabe der dadurch entstehenden Kosten mitzuteilen; die Maßnahme ist unzulässig, wenn die Mehrheit der Nutzer innerhalb eines Monats nach Zugang der Mitteilung widerspricht. Der Grund für dieses Mitspracherecht liegt darin, dass die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung im Rahmen von Mietverhältnissen nach § 2 Nummer 4a der BetrKV in der Betriebskostenabrechnung mit den Heizkosten auf die Mieter umgelegt werden können. Ein Mitspracherecht hinsichtlich der Geräteart haben die Nutzer weiterhin nicht.

Zunächst muss der Gebäudeeigentümer die Nutzer über seine Absicht, die Ausstattung zur Verbrauchserfassung zu mieten oder zu leasen, sowie über die dadurch anfallenden Kosten informieren. Eine Formvorschrift gibt es für diese Information nicht. Sie sollte mindestens in Textform erfolgen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Form”). Dabei muss darauf geachtet werden, dass der Zugang des Informationsschreibens auch nachgewiesen werden kann (Näheres dazu in unserem Beitrag „Zugang”).

Auf Grund der Mitteilung können die Nutzer der Maßnahme widersprechen. Der Gebäudeeigentümer ist nicht verpflichtet, die Nutzer auf das Widerspruchsrecht und die Frist dafür hinzuweisen.

Der Widerspruch muss innerhalb einer Ausschlussfrist von einem Monat nach Zugang der Mitteilung erklärt werden.

Der Widerspruch ist nur entscheidend, wenn er von der Mehrheit der Nutzer erklärt worden ist. Die Mehrheit wird nach der Zahl der im Gebäude vorhandenen Nutzungseinheiten (Ohne Rücksicht auf deren Größe) berechnet, nicht nach der Zahl der Bewohner oder Vertragspartner. Wird eine Nutzungseinheit von mehreren Personen genutzt, die alle Partner des Nutzungsvertrages sind, sind die entsprechenden Erklärungen von allen und gegenüber allen Vertragspartnern abzugeben. Das Widerspruchsrecht besteht nur bezüglich der Art der Geräteüberlassung, nicht hinsichtlich weiterer Umstände wie der Gerätearten.

Ein wirksamer Widerspruch verhindert nicht nur die Verteilung der Kosten, sondern führt dazu, dass der Gebäudeeigentümer eine Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die er gemietet hat, nicht installieren darf. Der Gebäudeeigentümer muss die Geräte dann kaufen.

Installiert der Gebäudeeigentümer gemietete Geräte ohne dieses Verfahren, ist diese Maßnahme unzulässig. Für die Dauer der Nutzung dieser Geräte dürfen die Mietkosten in die Heizkostenabrechnung nicht berücksichtigt werden.

4. Die Kosten der Ausstattung

Die Ausstattung zur Verbrauchserfassung kann gekauft oder gemietet werden. Die Höhe der Kosten hängt vor allem von der Art und technischen Qualität der Geräte ab, zum Beispiel davon, ob es sich um einfache Verdunster oder elektronische Heizkostenverteiler mit Funkanbindung handelt. Auch der Umfang des Vertrages spielt eine Rolle. Eine Wohnungsbaugesellschaft mit zehntausenden von Wohnungen bekommt von den Anbietern andere Konditionen als eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit 30 Wohnungen.

Werden die Erfassungsgeräte gemietet, gehören die Kosten nach § 7 Absatz 2 HeizkostenV, § 2 Nummer 4a der BetrKV zu den umlagefähigen Betriebskosten

Werden die Erfassungsgeräte gekauft, muss der Gebäudeeigentümer die Kosten zunächst einmal in vollem Umfang selbst tragen. Es gibt keine spezielle Regelung in der HeizkostenV, nach der er sie auf die Mieter abwälzen kann. Es muss dafür auf die allgemeinen mietrechtlichen Normen für Wohnraum zurückgegriffen werden. Es besteht die Möglichkeit, die Anschaffungskosten im Rahmen einer Modernisierung (Näheres dazu in unserem Beitrag „Modernisierungsmaßnahmen”) auf die Mieter umzulegen, da es sich bei der Anbringung der Geräte um bauliche Maßnahmen handelt, die der Vermieter infolge der gesetzlichen Verpflichtung hierzu nicht zu vertreten hat (§ 555b Nummer 6 BGB).

Die Kosten für Reparaturen oder den Austausch defekter Geräte hat nach den allgemeinen Bestimmungen des Mietvertragsrechts der Gebäudeeigentümer zu tragen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Erhaltungsmaßnahmen”).

Die Kostenverteilung beim Ersatz infolge natürlichen Verschleißes richtet sich nach denselben Regeln wie die Erstanschaffung. Denn die Erneuerung stellt lediglich die Erfüllung der Pflicht zur Ausstattung der Räume mit Erfassungsgeräten dar, die infolge des Wegfalls des Gerätes nicht mehr mit solchen versehen sind. In der Praxis kommt es jedoch zumeist nicht dazu, da die Geräte in bestimmten Intervallen geeicht werden müssen. Da die Kosten der Eichung höher wären als die Neuanschaffung, werden die Geräte nach Ablauf der Eichfrist in der Regel ersetzt und die Kosten auf die Mieter umgelegt.

Bild: VRD / Fotolia

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