§ 6: Verbrauchsabhängige Kostenverteilung

Wenn der Verbrauch erfasst ist, müssen anschließend die Kosten auf dieser Basis verteilt werden. Nähere Regelungen über die verbrauchsabhängige Kostenverteilung trifft § 6 HeizkostenV:

§ 6 Pflicht zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung

(1) Der Gebäudeeigentümer hat die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 auf die einzelnen Nutzer zu verteilen. Das Ergebnis der Ablesung soll dem Nutzer in der Regel innerhalb eines Monats mitgeteilt werden. Eine gesonderte Mitteilung ist nicht erforderlich, wenn das Ableseergebnis über einen längeren Zeitraum in den Räumen des Nutzers gespeichert ist und von diesem selbst abgerufen werden kann. Einer gesonderten Mitteilung des Warmwasserverbrauchs bedarf es auch dann nicht, wenn in der Nutzeinheit ein Warmwasserzähler eingebaut ist.
(2) In den Fällen des § 5 Absatz 2 sind die Kosten zunächst mindestens zu 50 vom Hundert nach dem Verhältnis der erfassten Anteile am Gesamtverbrauch auf die Nutzergruppen aufzuteilen. Werden die Kosten nicht vollständig nach dem Verhältnis der erfassten Anteile am Gesamtverbrauch aufgeteilt, sind

  1. die übrigen Kosten der Versorgung mit Wärme nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum auf die einzelnen Nutzergruppen zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zu Grunde gelegt werden,
  2. die übrigen Kosten der Versorgung mit Warmwasser nach der Wohn- oder Nutzfläche auf die einzelnen Nutzergruppen zu verteilen.

Die Kostenanteile der Nutzergruppen sind dann nach Absatz 1 auf die einzelnen Nutzer zu verteilen.
(3) In den Fällen des § 4 Absatz 3 Satz 2 sind die Kosten nach dem Verhältnis der erfassten Anteile am Gesamtverbrauch auf die Gemeinschaftsräume und die übrigen Räume aufzuteilen. Die Verteilung der auf die Gemeinschaftsräume entfallenden anteiligen Kosten richtet sich nach rechtsgeschäftlichen Bestimmungen.
(4) Die Wahl der Abrechnungsmaßstäbe nach Absatz 2 sowie nach § 7 Absatz 1 Satz 1, §§ 8 und 9 bleibt dem Gebäudeeigentümer überlassen. Er kann diese für künftige Abrechnungszeiträume durch Erklärung gegenüber den Nutzern ändern

  1. bei der Einführung einer Vorerfassung nach Nutzergruppen,
  2. nach Durchführung von baulichen Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken oder
  3. aus anderen sachgerechten Gründen nach deren erstmaliger Bestimmung.

Die Festlegung und die Änderung der Abrechnungsmaßstäbe sind nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraumes zulässig.

1. Verbrauchsabhängige Kostenverteilung

Der Gebäudeeigentümer hat die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser nach § 6 Absatz 1 Satz 1 HeizkostenV auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 HeizkostenV auf die einzelnen Nutzer zu verteilen.

Die Verbrauchserfassung

Die Verteilung der Kosten im Rahmen der Jahresabrechnung setzt voraus, dass der Gebäudeeigentümer bzw. der in der Regel von ihm beauftragte Dienstleister weiß, welche Verbräuche mit der Ausstattung (siehe § 5 HeizkostenV) erfasst wurden. Am einfachsten ist dies bei Geräten mit einer Funkausstattung, die die Daten automatisch an ein Sammelgerät weitergeben, wo sie ausgelesen werden können. Es ist nicht erforderlich, die Geräte vor Ort abzulesen und dafür die Wohnung zu betreten (Nähres dazu in unserem Beitrag „Besichtigungsrecht”).

Bei allen anderen Geräten, insbesondere bei Verdunstern, ist es erforderlich, dass die Erfassungsgeräte vor Ort in der Wohnung abgelesen werden. Darum kümmert sich in der Regel das beauftragte Abrechnungsunternehmen, sobald das Abrechnungsjahr vergangen ist. In der Regel werden die Geräte im ersten Quartal des neuen Abrechnungsjahres abgelesen.

Die Besichtigung muss den Mietern rechtzeitig angekündigt werden. Dafür sind alle Kommunikationswege möglich, also ein Telefonat, eine E-Mail, ein Brief oder für den Ablesetermin auch ein Hausaushang an der Hauseingangstür, im Hausaushangkasten oder am Aufzug. Bei diesem muss aber darauf geachtet werden, dass er so platziert wird, dass alle Hausbewohner von ihm Kenntnis nehmen können. So hat das Landgericht Freiburg in einem Beschluss vom 02. Mai 2019 (3 S 266/18) entschieden, dass für einen im Vorderhaus wohnenden Mieter eine an der Zwischentür zum Hinterhof angebrachte Ankündigung nicht ausreichend ist, da eine Verpflichtung, in Erwartung einer jährlich anstehenden Ablesung auch diesen nicht zu ihrer Wohnung führenden Bereich regelmäßig zu überprüfen, ob dort ein Termin angekündigt ist, nicht besteht. Dies gelte auch dann, wenn dort der Zugang zum Keller ist, da dieser, anders als der Zugang zur Wohnung oder zum Briefkasten, nicht regelmäßig genutzt werde. Insbesondere begründe das Unterlassen einer solchen Überprüfung keine eine Kündigung rechtfertigende Zugangsvereitelung. Ebenfalls nicht ausreichend ist es nach diesem Beschluss, wenn der Vermieter oder das beauftragte Unternehmen dem Mieter eine Nachricht mit der Bitte um einen Anruf zur Vereinbarung eines Termins hinterlässt. Denn es bestehe keine mietvertragliche Verpflichtung, eigeninitiativ einen Termin mit einem von der Klägerin beauftragten Unternehmen zu vereinbaren.

Der Ablesetermin muss sich in erster Linie an den Möglichkeiten der Mieter orientieren. Er muss daher seitens des Vermieters rechtzeitig angekündigt bzw. mit dem Mieter vereinbart werden. Die Abrechnungsdienstleister versuchen, die Zähler in einem Gebäude möglichst durchgängig an einem Tag abzulesen. Es muss für den einzelnen Mieter jedoch die Möglichkeit bestehen, einen gesonderten Ablesetermin zu vereinbaren, wenn er den generellen Termin nicht gewährleisten kann.

Zweck der Ankündigung ist es, den Nutzer über den Ablesetermin zu informieren, damit er den Zutritt zu seiner Wohnung gewährleisten kann. Deshalb müssen in ihr der Wochentag und die Tageszeit der Ablesung enthalten sein. Außerdem sollten der Name, die Anschrift und die Telefonnummer der Ablesefirma aufgeführt werden.

Der Nutzer ist nach § 4 Abs. 2 Satz 1 2. Halbsatz HeizkostenV verpflichtet, die Ablesung zu dulden. Versäumt er schuldhaft (Dies liegt in der Regel erst beim zweiten versäumten Termin vor) ordnungsgemäß angekündigte Ablesetermine oder verweigert er die Ablesung, macht er sich schadensersatzpflichtig. Als Schaden kommen die Zusatzkosten ­einer weiteren Ablesung in Betracht. Der Gebäudeeigentümer kann den Duldungsanspruch durch einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung verfolgen (Schmidt-Futterer/Lammel, 14. A. 2019, § 6 HeizkostenV, Rn. 8). Die zunehmende Verbreitung funkbasierter Ablesegeräte wird dazu führen, dass sich solche Zugangsprobleme im Rahmen der Ablesung immer weniger stellen.

Die Mitteilungspflicht

Das Ergebnis der Ablesung soll nach § 6 Absatz 1 Satz 2 HeizkostenV dem Nutzer in der Regel innerhalb eines Monats mitgeteilt werden. Diese Regelung besteht seit 2009 und soll dem Trend der Abrechnungsunternehmen begegnen, auch bei den Verdunstungsgeräten kein Ableseprotokoll mehr anzufertigen oder auszuhändigen. Die Mieter sind zumeist nicht in der Lage, die Verbrauchswerte auf den Ableseröhrchen korrekt abzulesen. Durch die Mitteilungspflicht soll Streit vermieden werden, wenn die Ablesewerte erst mit der Heizkostenabrechnung mitgeteilt werden. Allerdings sieht die Regelung keine Konsequenzen für den Fall vor, dass die Mitteilungspflicht nicht erfüllt wird.

Eine gesonderte Mitteilung ist nach § 6 Absatz 1 Satz 3 HeizkostenV nicht erforderlich, wenn das Ableseergebnis über einen längeren Zeitraum in den Räumen des Nutzers gespeichert ist und von diesem selbst abgerufen werden kann. Das ist in der Regel bei elektronischen Heizkostenverteilern der Fall.

Einer gesonderten Mitteilung des Warmwasserverbrauchs bedarf es nach § 6 Absatz 1 Satz 4 HeizkostenV auch dann nicht, wenn in der Nutzeinheit ein Warmwasserzähler eingebaut ist. Hier muss sich der Nutzer das Ergebnis der Ablesung selbst notieren.

Die Verteilung der Kosten

Der Gebäudeeigentümer hat die Kosten der Versorgung mit Wärme und Warmwasser nach § 6 Absatz 1 Satz 1 HeizkostenV auf der Grundlage der Verbrauchserfassung nach Maßgabe der §§ 7 bis 9 HeizkostenV auf die einzelnen Nutzer zu verteilen. Die Verteilung erfolgt bei Mietverträgen über die Betriebskostenabrechnung. Wir verweisen insoweit auf die Beiträge in unserem Bereich „Die Betriebskostenabrechnung“.

2. Kostenverteilung bei Vorerfassung

Werden, aus welchen Gründen auch immer, die Kosten verschiedener Nutzergruppen mit separaten Ausstattungen erfasst, stellt sich anschließend die Frage, wie die Gesamtkosten zwischen den verschiedenen Nutzergruppen zu verteilen sind.

Nach § 6 Absatz 2 HeizkostenV sind die Kosten zunächst mindestens zu 50 vom Hundert nach dem Verhältnis der erfassten Anteile am Gesamtverbrauch auf die Nutzergruppen aufzuteilen. Werden die Kosten nicht vollständig nach dem Verhältnis der erfassten Anteile am Gesamtverbrauch aufgeteilt, sind

  1. die übrigen Kosten der Versorgung mit Wärme nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum auf die einzelnen Nutzergruppen zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zu Grunde gelegt werden,
  2. die übrigen Kosten der Versorgung mit Warmwasser nach der Wohn- oder Nutzfläche auf die einzelnen Nutzergruppen zu verteilen.

Die Kostenanteile der Nutzergruppen sind dann nach § 6 Absatz 1 HeizkostenV auf die einzelnen Nutzer zu verteilen.

Die Kosten können bei der Vorerfassung also entweder völlig verbrauchsabhängig oder gemischt verbrauchsabhängig/verbrauchsunabhängig auf die unterschiedlichen Nutzergruppen verteilt werden.

Werden sie zu 100 % verbrauchsabhängig auf die vorerfassten Nutzergruppen verteilt, muss der für das Gebäude ermittelte Gesamtverbrauch zunächst prozentual nach den vorerfassten Anteilen auf die Nutzergruppen verteilt werden. Innerhalb der Nutzergruppen ist dann die Einzelverteilung auf die jeweiligen Nutzer nach § 6 Absatz 1 HeizkostenV vorzunehmen.

Bei der Verteilung des vorerfassten Verbrauchs können aber auch bestimmte Flächen oder Rauminhalte berücksichtigt werden. Aber auch in diesen Fällen müssen mindestens 50 % verbrauchsabhängig umgelegt werden. Die weiteren 50 % können dann verbrauchsunabhängig nach der Wohn- oder Nutzfläche oder dem umbauten Raum aller Räume oder nur der beheizten Räume verteilt werden. Innerhalb der Nutzergruppen ist die Verteilung auf die einzelnen Nutzer wiederum nach § 6 Absatz 1 HeizkostenV vorzunehmen.

Beim Warmwasserverbrauch kann der verbrauchsunabhängigen Anteil nur nach der Wohn- oder Nutzfläche auf die einzelnen Nutzergruppen verteilt werden.

3. Kostenverteilung von Gemeinschaftsräumen

Gemeinschaftlich genutzte Räume wie der Flur, das Treppenhaus oder der Keller müssen nach § 4 Absatz 3 Satz 1 HeizkostenV nicht mit Erfassungsgeräten ausgestattet werden, da sich wegen der gemeinschaftlichen Nutzung der Energieverbrauch weder einem einzelnen Nutzer zuordnen noch von diesem wirksam beeinflussen lässt, so dass das Ziel der HeizkostenV nicht erreicht werden kann. Die Energiekosten für diese Räume sind Teil der Energiekosten des gesamten Gebäudes und werden entsprechend dem geltenden Verteilungsschlüssel auf die einzelnen Nutzungseinheiten verteilt.

Eine Ausnahme von der Ausnahme gilt für solche Gemeinschaftsräume, die einen hohen Energieverbrauch aufweisen wie Schwimmbäder oder Saunen. Die Kostenverteilung für diese gesondert erfassten Gemeinschaftsräume erfolgt nach § 6 Absatz 3 HeizkostenV. Danach sind die Kosten nach dem Verhältnis der erfassten Anteile am Gesamtverbrauch auf die Gemeinschaftsräume und die übrigen Räume aufzuteilen. Es ist also eine Vorverteilung vorzunehmen.

Die Verteilung der auf die Gemeinschaftsräume entfallenden anteiligen Kosten richtet sich nach den rechtsgeschäftlichen Bestimmungen, die der Nutzungsgeber mit den Nutzern getroffen hat. Es ist also weder eine Verteilung nach den §§ 7 bis 9 HeizkostenV vorzunehmen, noch kann der Gebäudeeigentümer den Verteilungsmaßstab einseitig selbst festlegen. Gibt es keine rechtsgeschäftlichen Bestimmungen, geht dies zu Lasten des Gebäudeeigentümers. Im Zweifel hat er die Kosten daher selbst zu tragen.

4. Die Wahl der Abrechnungsmaßstäbe

Die Wahl der Abrechnungsmaßstäbe für die verbrauchsabhängigen Kosten wie Wärme und Warmwasser obliegt wie allgemein den Mietvertragsparteien. In der Regel werden sie im Mietvertrag vereinbart (Näheres dazu in unserem Beitrag „Der Abrechnungsmaßstab”). Trifft der Mietvertrag keine Regelung, so bleibt die Wahl der Abrechnungsmaßstäbe nach § 6 Absatz 4 Satz 1 HeizkostenV dem Gebäudeeigentümer überlassen, wie es auch sonst Sache des Eigentümers ist, die Entscheidungen zur Bewirtschaftung des Gebäudes zu treffen. Bei diesen hat er bestehende mietvertragliche Vereinbarungen zu beachten, aus denen sich häufig Vorgaben für die Abrechnungsmaßstäbe ergeben. Außerdem muss er den Grundsatz des billigen Ermessens nach § 315 BGB beachten und dabei insbesondere die Interessen der Nutzer.

Der Gebäudeeigentümer kann einen einmal festgelegten Abrechnungsmaßstab gemäß § 6 Absatz 4 Satz 2 HeizkostenV für künftige Abrechnungszeiträume durch Erklärung gegenüber den Nutzern ändern Dafür benötigt er sachliche Gründe, die den bisherigen Maßstab als nicht mehr sachgerecht erscheinen lassen. Eine solche Änderung ist möglich

  1. bei der Einführung einer Vorerfassung nach Nutzergruppen,
  2. nach Durchführung von baulichen Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken oder
  3. aus anderen sachgerechten Gründen nach deren erstmaliger Bestimmung.

Die Festlegung und die Änderung der Abrechnungsmaßstäbe sind nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungszeitraumes zulässig, also nicht rückwirkend.

Von praktische Bedeutung ist vor allem die in § 6 Absatz 4 Satz 2 Nummer 2 HeizkostenV genannte Befugnis, den Abrechnungsmaßstab nach Durchführung von baulichen Maßnahmen zu ändern, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken (Näheres dazu erfahren Sie in unserem Beitrag „Modernisierungsmaßnahmen”).

Das Recht zur Änderung der Abrechnungsmaßstäbe steht nur dem Gebäudeeigentümer zu. Die Nutzer haben keinen Anspruch darauf, auch wenn es sachgerecht wäre.

Eine Formvorschrift gibt es nicht. Die Erklärung sollte jedoch schriftlich erfolgen, in den Fällen des § 6 Absatz 4 Satz 2 Nummer 2 HeizkostenV gleich in der Erklärung über die Modernisierungsumlage.

Bild: VRD / Fotolia

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