§ 7 : Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme

Wenn der Verbrauch erfasst ist, müssen anschließend die Kosten auf dieser Basis verteilt werden. Nähere Regelungen über die Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme trifft § 7 HeizkostenV. Die Regelung ist nicht anwendbar bei sogenannten verbundenen Anlagen (siehe dazu § 9 HeizkostenV):

§ 7 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme

(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zu Grunde gelegt werden.
(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung, Aufteilung und Verbrauchsanalyse. Die Verbrauchsanalyse sollte insbesondere die Entwicklung der Kosten für die Heizwärme- und Warmwasserversorgung der vergangenen drei Jahre wiedergeben.
(3) Für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung gilt Absatz 1 entsprechend.
(4) Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Absatz 2.

1. Der Abrechnungsmaßstab der Heizkosten

Da die meisten vermieteten Gebäude mehr als eine Wohnung haben, die Betriebskosten aber nicht wohnungsweise anfallen, müssen sie auf die verschiedenen Wohnungen verteilt werden. Dies erfolgt in der Betriebskostenabrechnung. Die Verteilung der Kosten muss nach einem Maßstab erfolgen, dem sogenannten „Abrechnungsmaßstab”. Die grundlegende Regelung dazu ist § 556a BGB (Näheres dazu in unserem Beitrag „Der Abrechnungsmaßstab”).

Nach § 556a Absatz 1 BGB sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.

Für die Heizkosten wird dieser Maßstab in § 7 Absatz 1 HeikostenV festgelegt. Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind danach mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zu Grunde gelegt werden.

Grundlage der Kostenverteilung ist die Aufteilung in einen verbrauchsabhängigen und einen verbrauchsunabhängigen Anteil. Grund dafür, dass es überhaupt einen verbrauchsunabhängigen Anteil gibt, ist die Überlegung, dass auch die Nutzer, die nur sehr wenig oder gar keine Heizenergie verbrauchen, von der Betriebsbereitschaft der Heizungsanlage profitieren (Sie könnten sie jederzeit nutzen). Außerdem profitieren auch die sparsamsten Nutzer von der Heizenergie, die in den Nachbarwohnungen aufgewendet wird. Deshalb sollen sie anteilig an diesen Bereitstellungskosten beteiligt werden. Dies erfordert einen verbrauchsunabhängigen Schlüssel.

Der verbrauchsabhängige Anteil

Von den Kosten der Wärmeversorgung sollen mindestens 50 %, höchstens aber 70 % verbrauchsabhängig verteilt werden, also nach dem bei den Nutzern erfassten Wärmeverbrauch. In diesem Rahmen darf der Gebäudeeigentümer den Abrechnungsmaßstab bestimmen, es sei denn, es gibt bereits eine verbindliche Festlegung im Mietvertrag. Soll ein höherer verbrauchsabhängiger Maßstab zu Grunde gelegt werden, kann dies nach § 10 HeizkostenV vertraglich vereinbart werden.

Bei seiner Entscheidung innerhalb der Bandbreite 50/­70 muss der Eigentümer ­gemäß § 315 Absatz 1 BGB die Grenzen des billigen Ermessens beachten. Er muss sie daher an den wärmespezifischen Eigenheiten des jeweiligen Gebäudes ausrichten. Ein verbrauchsabhängiger Anteil von 70 % berücksichtigt den Verbrauch der Nutzer am stärksten, während ein verbrauchsabhängiger Anteil von 50 % das Nutzungsverhalten am wenigsten einbezieht. Bei einem Neubau mit guter Wärmedämmung und effizienten Anlagen wird man daher einen höheren Verbrauchsanteil wählen, weil der Energieverbrauch hier stärker vom Verhalten der Nutzer abhängig ist und nicht so sehr durch Energieverluste infolge baulicher Gegebenheiten beeinflusst wird. Bei einem Gebäude mit schlechter Wärmedämmung und hohen Wärmeverlusten wegen fehlender Wärmedämmung, einfachen Fenstern und einer veralteten Heizungsanlage wird man dagegen einen geringeren Verbrauchsanteil wählen, da die Nutzer ihren Verbrauch hier weniger stark durch ihr eigenes Verhalten beeinflussen können.

Keine Wahl hat der Gebäudeeigentümer in Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind. Dort sind nach § 7 Absatz 1 Satz 2 HeizkostenV von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Eigentlich würde man für solche Gebäude mit einem erhöhten Energiebedarf die gegenteilige Regelung erwarten. Die unlogische und misslungene Regelung dürfte jedoch nur selten relevant sein.

Das Problem der Rohrwärmeabgabe

Ein echtes Problem, das vor allem in Plattenbauten mit Einrohrheizungen in den östlichen Bundesländern auftritt, ist die sogenannte Rohrwärmeabgabe. In diesen Gebäuden gibt es häufig sogenannte Einrohrheizungen, bei denen ein Großteil der Wärmeenergie nicht über die Heizkörper, sondern über die vertikal durch die Räume verlaufenden ungedämmten Heizungsrohre abgegeben wird. Da es keine Zirkulationsleitung gibt, wird das Heizungswasser von der obersten Wohnung nach unten immer kälter, so dass die Rohrwärmeabgabe immer weiter abnimmt. In den oberen Wohnungen und in denen, die von Nachbarwohnungen umgeben sind und die daher nur wenige Außenflächen haben, reicht die Rohrwärme häufig aus, um die Wohnungen zu beheizen. Die Heizkörper müssen nicht eingeschaltet werden. Je tiefer und je weiter außen eine Wohnung liegt, um so mehr müssen die Heizkörper genutzt werden. Da Heizkostenverteiler üblicherweise nur an den Heizkörpern angebracht werden, wurde so in vielen Wohnungen gar kein Verbrauch erfasst, obwohl sie über die Rohrwärmeabgabe immer gut geheizt wurden. Der Rohrwärmeverbrauch wird hingegen nicht erfasst. Dieser Verbrauch musste von den anderen Nutzern mit bezahlt werden. In der DDR gab es keine Heizkostenabrechnung. Da spielte dieser Effekt keine Rolle. Nach Inkrafttreten der HeizkostenV in den neuen Bundesländern wurden die entsprechenden Heizkostenabrechnungen von den betroffenen Nutzern jedoch zunehmend als nicht den Vorgaben der HeizkostenV entsprechend moniert und von der Rechtsprechung auch zum Teil verworfen, da sie die Kosten nicht nach dem tatsächlichen Verbrauch verteilten. Die Heizkosten wurden nach nach dem Flächenmaßstab verteilt, und den Nutzern der Strafabzug nach § 12 Absatz 1 HeizkostenV eingeräumt.

Um dieses Problem zu lösen hat der Gesetzgeber bestimmt, dass in Gebäuden,

• in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind
• und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird,

der Wärmeverbrauch der Nutzer gemäß § 7 Absatz 1 Satz 3 HeizkostenV nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden kann.

Die Heizungsrohre müssen freiliegend sein, d.h. auf dem Putz verlaufen. Überwiegend ungedämmt sind die Heizungsrohre, wenn dies mehr als 50 % der Leitungen betrifft. Das ist bei den Einrohrheizungen konstruktionsbedingt der Fall, da sie so gebaut und in der Regel nicht nachgedämmt wurden.

Ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs wird durch die an den Heizkörpern angebrachten Heizkostenverteiler nicht erfasst, wenn mehr als 20 % der Wärme nicht erfasst werden.

Liegen diese Voraussetzungen vor, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nicht durch die Ausstattung zur Verbrauchserfassung ermittelt werden. Er kann dann gemäß § 7 Absatz 1 Satz 3 HeizkostenV nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden.

Bei den anerkannten Regeln der Technik handelt es sich um die Richtlinie VDI 2077, Blatt 3.5. Sie enthält drei Verfahren zur Ermittlung des Verbrauchsanteils unter Berücksichtigung der Rohrwärme.

Das erste Verfahren ist die messtechnische Ermittlung der Verbrauchsdaten, bei der an die Heizungsrohre wie an die Heizkörper Heizkostenverteiler angebracht werden. Die beiden anderen Verfahren sind das Bilanzverfahren und das der rechnerischen Ermittlung. Beides sind rein rechnerische Verfahren, bei denen die durch die Heiz­kostenverteiler an den Heizkörpern erfassten Werte mit nach Flächenanteilen berechneten Werten als Verbrauchswerte in die Heizkostenabrechnung eingestellt werden. In der Praxis wird vor allem das Bilanzverfahren angewendet.

Der verbrauchsunabhängige Anteil

Der verbrauchsunabhängige Anteil bestimmt sich als Differenz aus der Höhe des verbrauchsabhängigen Anteils und kann zwischen 50 % und 30 % liegen. Er ist nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zu Grunde gelegt werden. In der Praxis kommt nur der Flächenmaßstab zum Tragen. Unzulässig sind andere Maßstäbe wie z. B. beim Wohnungseigentum die Wahl der Miteigentumsanteile.

Die Wohn- oder Nutzfläche ist in der Regel nach den Bestimmungen der WoFlV zu berechnen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Wohnfläche”). Dabei sollte die Wohn- oder Nutzfläche der beheizten Räume zu Grunde gelegt werden, da andernfalls auch Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen anteilig bei der Ermittlung der Wohnfläche anzurechnen wären. Da für sie naturgemäß keinerlei Wärme verbraucht wird, würde dies die Verteilung verfälschen.

Die Berechnung der Heizkosten

Von den Gesamtkosten der Wärmeversorgung wird der prozentuale Anteil der verbrauchsabhängigen Kosten nach dem gewählten Verteilungsmaßstab berechnet (also zwischen 50 und 70 %). Dieser wird durch die Gesamtsumme der im Gebäude erfassten Verbrauchsanteile dividiert und der sich ergebende Einzelwert anschließend mit den beim Nutzer erfassten Anteilen multipliziert. Dieser Wert stellt die verbrauchsabhängigen Kosten des jeweiligen Nutzers dar.

Der verbrauchsunabhängigen Kostenanteils wird berechnet, indem der sich aus der Berechnung des verbrauchsabhängigen Kostenanteils ergebende Restbetrag durch die Gesamtsumme der Wohnfläche dividiert und der sich hieraus ergebende Einzelwert mit der Wohnfläche des jeweiligen Nutzers multipliziert wird. Das Ergebnis stellt die verbrauchsunabhängigen Kosten des Nutzers dar.

2. Die Kosten der Wärmeversorgung

§ 7 Absatz 2 HeizkostenV bestimmt, was zu den Kosten der Versorgung mit Wärme gehört. Nach der Vorschrift gehören zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraumes, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung, Aufteilung und Verbrauchsanalyse. Die Verbrauchsanalyse sollte insbesondere die Entwicklung der Kosten für die Heizwärme- und Warmwasserversorgung der vergangenen drei Jahre wiedergeben.

Diese Regelung entspricht im wesentlichen der aus § 2 Nummer 4 BetriebskostenV (Nähres dazu in unserem Beitrag „Heizkosten”). Die Vorschrift ist abschließend. Andere Kosten können nicht als Kosten der Versorgung mit Wärme umgelegt werden. Dies betrifft insbesondere Verwaltungs- und Instandhaltungskosten (Näheres dazu in unserem Beitrag „Was sind Betriebskosten”).

Brennstoffkosten

Zu den Kosten der Wärmeversorgung gehören in erster Linie die Brennstoffkosten, also die Kosten für Öl, Gas, Strom, Kohle, Pellets oder sonstige Brennstoffe. Da es eine Jahresabrechnung sein muss (Näheres dazu in unserem Beitrag „Der Abrechnungszeitraum”), kommt es auf den Verbrauch der Brennstoffe an, nicht darauf, wann die Rechnung geschrieben oder bezahlt wurde.

Bei leitungsgebundener Energie wie Gas ist es zumeist nicht möglich, die Ablesung des Hauptzählers am 31.12. des jeweiligen Abrechnungsjahres durchzuführen. Dadurch kommt es zu Über- oder Unterhangszeiten. Die dadurch verursachte Verschiebung muss rechnerisch nicht berücksichtigt werden, wenn sie ein paar Tage oder wenige Wochen um den Jahreswechsel herum nicht über- oder unterschreitet.

Der Verbrauch an gelagerten Brennstoffen wie Öl, Kohle oder Pellets wird durch eine Gegenüberstellung der Anfangs- und Endbestände ermittelt.

Kosten des Betriebsstroms

Der Betriebsstrom fällt an für die elektrischen Einrichtungen, die für die Wärmeerzeugung erforderlich sind wie Brenner, Pumpen, Regeler, etc. Am besten werden sie durch einen Zwischenzähler berechnet. Sie können aber auch rechnerisch ermittelt werden anhand der Anschlusswerte der elektrischen Einrichtungen

Kosten der Bedienung, Wartungskosten

Nach § 11 Abs. 3 EnEV 2014 sind Anlagen und Einrichtungen der Heizungstechnik sowie der Warmwasserversorgung vom Betreiber sachgerecht zu bedienen. Komponenten mit wesentlichem Einfluss auf den Wirkungsgrad solcher Anlagen sind vom Betreiber regelmäßig zu warten und instand zu halten. Für die Wartung und Instandhaltung ist Fachkunde erforderlich. Fachkundig ist, wer die zur Wartung und Instandhaltung notwendigen Fachkenntnisse und Fertigkeiten besitzt. Dies kann entweder die für die Wartung zuständige Fachfirma oder bei kleineren Anlagen auch ein mit der Anlagentechnik vertrauter Hausmeister sein.

Bei der Bedienung geht es vor allem um die Funktionskontrolle sowie die richtige Einstellung und die Überwachung der Heizungsanlagen.

Wartung ist die Prüfung und Gewährleistung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit der Heizungsanlagen sowie deren Reinigung und Einstellung durch einen Fachmann. Zur Wartung gehören auch die Aufwendungen für Kleinmaterial wie Dichtungen, Düsen, Schmierstoffe und Filter. Diese Arbeiten sollten nur durch eine Fachfirma durchgeführt werden. Nicht zur Wartung gehört die Instandsetzung. Reparaturkosten sind daher keine Kosten der Heizanlage nach der HeizkostenV.

Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz

Zentralheizungen müssen jährlich durch Messungen nach dem BImSchG auf die Einhaltung der Grenzwerte für Immissionen überprüft werden. Diese werden in der Regel durch den zuständigen Schornsteinfeger durchgeführt.

Kosten der Verbrauchserfassung

Dazu gehören die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung.

Miet- oder Leasingkosten für die Erfassungsgeräte sind nur umlegbar, wenn das Beteiligungsverfahren der Nutzer nach § 4 Abs. 2 Satz 2 HeizkostenV eingehalten worden ist.

Zu den Kosten der Verwendung einer Ausstattung gehören die für Funktionskontrollen, den Austausch der Messampullen bei Verdunstungsgeräten bzw. der Batterien bei elektronischen Verteilern. Dazu gehören auch die Kosten für die Ablesung der Heizkostenverteiler, unabhängig davon, ob sie konventionell durch Personal vor Ort oder bei funkbasierten Geräten elektronisch erfolgt.

Eichkosten fallen Inder Praxis in der Regel nicht an, da die Geräte ausgetauscht werden, wenn die Eichfristen auslaufen.

Kosten der Berechnung und Aufteilung

Für diese Aufgaben wird in der Regel das Abrechnungsunternehmen eingesetzt, dass auch die Erfassungsgeräte stellt. Die Kosten dürfen nur für die Berechnung und Aufteilung der Kosten von Wärme und Warmwasser entstehen. Weitere Tätigkeiten im Zusammenhang mit der Erstellung der Betriebskostenabrechnung sind nicht umlagefähig, da es sich um Verwaltungskosten handelt.

Wird für eine Zwischenablesung nach § 9b Absatz 1 HeizkostenV das Abrechnungsunternehmen beauftragt, stellen die von ihm hierfür berechneten Kosten nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil vom 14.11.2007, VIII ZR 19/07) keine Betriebskosten dar. Es handelt sich bei ihnen zwar um Kosten der Aufteilung, die von der HeizkostenV ausdrücklich vorgeschrieben wird. Der BGH sieht ihnen jedoch unter Hinweis auf § 556 Absatz 1 Satz 2 BGB keine Betriebskosten, da sie nicht laufendend entstehen. Er lässt allerdings eine vertragliche Vereinbarung darüber zu, dass der ausziehende Mieter diese Kosten trägt.

Die Kosten für die Mitteilung des Ableseergebnisses nach § 6 Absatz 1 Satz 2 HeizkostenV sind umlegbar.

Kosten der Verbrauchsanalyse

Verbrauchsanalysen werden in der Regel von den mit der Heizkostenabrechnung beauftragten Abrechnungsunternehmen in der jeweiligen Betriebskostenabrechnung mitgeliefert. Die Kosten dafür sind dann im Honorar für das Abrechnungsunternehmen mit enthalten.

3. Die Kosten der Wärmelieferung

§ 7 HeizkostenV befasst sich in den ersten beiden Absätzen mit den Kosten einer zentralen Heizungsanlage im Sinne des § 1 Absatz 1 Nummer 1 HeizkostenV.

Nach § 7 Absatz 3 HeizkostenV gilt Absatz 1 für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung nach § 1 Absatz 1 Nummer 2 HeizkostenV entsprechend. Das bedeutet, dass die Kosten der Wärmelieferung ebenfalls in einen verbrauchsabhängigen und einen verbrauchsunabhängigen Anteil aufgespalten und entsprechend verteilt werden müssen.

Zu den Kosten der Wärmelieferung gehören nach § 7 Absatz 4 HeizkostenV das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend § 7 Absatz 2 HeizkostenV.

Umlagefähig ist danach vor allem der in Rechnung gestellte Wärmepreis für den Abrechnungszeitraum. Dessen Kalkulation ist nicht auf die Kostenbestandteile aus § 7 Absatz 2 HeizkostenV begrenzt. Wärmekosten enthalten weitere Kostenbestandteile wie Verwaltung, Instandhaltung und Gewinn des Wärmelieferanten.

Hinzu kommen die Kosten der Hausanlage. An Kosten werden dort nur Betriebsstrom und Wartung anfallen.

Bild: VRD / Fotolia

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