§ 9a : Kostenverteilung in Sonderfällen

Wenn die Kostenverteilung nach den Vorschriften der HeizkostenV im Einzelfall nicht möglich ist, müssen die Kosten trotzdem verteilt werden. Nähere Regelungen dafür trifft § 9a HeizkostenV:

§ 9a Kostenverteilung in Sonderfällen

(1) Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum wegen Geräteausfalls oder aus anderen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden, ist er vom Gebäudeeigentümer auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum oder des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzergruppe zu ermitteln. Der so ermittelte anteilige Verbrauch ist bei der Kostenverteilung anstelle des erfassten Verbrauchs zu Grunde zu legen.
(2) Überschreitet die von der Verbrauchsermittlung nach Absatz 1 betroffene Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum 25 vom Hundert der für die Kostenverteilung maßgeblichen gesamten Wohn- oder Nutzfläche oder des maßgeblichen gesamten umbauten Raumes, sind die Kosten ausschließlich nach den nach § 7 Absatz 1 Satz 5 und § 8 Absatz 1 für die Verteilung der übrigen Kosten zu Grunde zu legenden Maßstäben zu verteilen.

1. Die Kostenverteilung in Sonderfällen

Eine den Regelungen der HeizkostenV entsprechende Verbrauchserfassung setzt voraus, dass die Erfassungsgeräte ordnungsgemäß funktionieren und termingerecht abgelesen werden können. Beides kann im Einzelfall scheitern, wenn ein Gerät nicht funktioniert oder nicht abgelesen werden kann. § 9a HeizkostenV trifft Regelungen, um auch in diesen Fällen eine rechtmäßige Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu ermöglichen. In der Regel ist ein Verfahren vorgesehen, dass auf der Grundlage von Vergleichswerten eine begründete Annäherung an den nicht erfassten Verbrauch ermöglichen soll. Ein Verzicht auf die verbrauchsgerechte Abrechnung kommt nach Absatz 2 nur in Ausnahmefällen in Betracht.

Kann der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch von Nutzern für einen Abrechnungszeitraum

  • wegen Geräteausfalls
  • oder aus anderen zwingenden Gründen

nicht ordnungsgemäß erfasst werden, ist er nach § 9a Absatz 1 HeizkostenV vom Gebäudeeigentümer auf der Grundlage

  • des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen
  • oder des Verbrauchs vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum
  • oder des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes
  • oder des Durchschnittsverbrauchs der Nutzergruppe

zu ermitteln. Der BGH lässt in Ausnahmefällen auch die Anwendung der Gradtagszahlenmethode zu, etwa wenn keine Vergleichswerte vorhanden sind.

Die Ersatzverfahren sind zulässig, wenn entweder Erfassungsgeräte ausgefallen sind oder andere zwingende Gründe vorliegen und daher der anteilige Wärme- oder Warmwasserverbrauch nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann. Auf ein Verschulden des Gebäudeeigentümers oder des Nutzers kommt es nicht an.

Ein Geräteausfall liegt vor, wenn die Erfassung oder Anzeige aus technischen Gründen versagt. Bei Verdunstern kann dies vorliegen, wenn die Messampulle zerstört oder versehentlich nicht ausgetauscht wurde. Bei elektronischen Heizkostenverteilern kann es Probleme mit der Stromzufuhr geben, was aber in der Praxis extrem selten ist.

Anderen zwingende Gründen sind solche mit den gleichen Folgen wie ein Geräteausfall. Dazu gehört vor allem die seitens des Nutzers verweigerte oder aus objektiven Gründen nicht durchführbare Ablesung.

Das beste Mittel gegen solche Probleme ist der Einsatz von elektronischen Heizkostenverteilern mit der Möglichkeit der Funkablesung. Diese Geräte fallen nur selten aus und für die Ablesung muss die Wohnung nicht betreten werden.

Die Auswahl des Ersatzverfahrens trifft der Gebäudeeigentümer. Dabei hat er aber den Regelungszweck der HeizkostenV zu beachten, den Energieverbrauch dem konkreten Nutzer zuzuordnen und diesen entsprechend mit Kosten zu belasten. Daher ist die nutzernahe Bemessung des Verbrauchs anhand der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen den anderen Methoden vorzuziehen.

Am besten erfolgt die Berechnung des anteiligen Wärme- oder Warmwasserverbrauch auf der Grundlage des Verbrauchs der betroffenen Räume in vergleichbaren Zeiträumen. Wohnt der Mieter also schon seit 3 Jahren in der Wohnung, kann anhand der Verbräuche der Vorjahre der Verbrauch für das Abrechnungsjahr errechnet werden. Konnte der Verbrauch für die Wohnung insgesamt nicht erfasst werden (Der Mieter hat die Ableser nicht hineingelassen), können die Vergleichswerte für diese Wohnung herangezogen werden. Ist dagegen nur ein Raum beispielsweise wegen eines defekten Gerätes betroffen, sind auch nur die früheren Werte für diesen Raum zu berücksichtigen. Im übrigen wird die Abrechnung auf der Grundlage der abgelesenen Werte erstellt.

Die Vergleichbarkeit der Zeiträume kann auch dann noch vorliegen, wenn der Mieter zwischenzeitlich gewechselt hat. Sie liegt aber nicht mehr vor, wenn zunächst ein Rentnerehepaar in der Wohnung gewohnt hat und dann eine fünfköpfige Familie. Ferner dürfen Erfassungssysteme, Heizungsanlagen und die Wärmedämmung des Gebäudes zwischenzeitlich nicht durch eine Modernisierung geändert worden sein

Der Vergleichswert sollte nicht absolut, sondern immer relativ im Verhältnis zu den anderen Wohnungen ermittelt werden, da es natürlich auch Schwankungen aufgrund der Witterung gibt. So kann man ermitteln, wieviel Prozent des gesamten Energieverbrauchs des Gebäudes in den Vorjahren auf die betroffene Wohnung entfielen. Dieser Prozentsatz kann für das Abrechnungsjahr wieder angesetzt werden. Der so ermittelte anteilige Verbrauch ist bei der Kostenverteilung anstelle des erfassten Verbrauchs zu Grunde zu legen. Anders allerdings beim Warmwasserverbrauch, da dieser von witterungsbedingten Einflüssen unabhängig ist.

Kommt dieses Verfahren nicht in Betracht, muss eines der drei weiteren Verfahren angewendet werden, die sich alle aber nicht mehr auf die betroffene Wohnung beziehen:

  • vergleichbare andere Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum;
  • Durchschnittsverbrauch des Gebäudes;
  • Durchschnittsverbrauch der Nutzergruppe.

Die drei Verfahren sollten in folgender Reihenfolge angewendet werden: Erst die vergleichbaren anderen Räume, danach der Durchschnittsverbrauch der Nutzergruppe, zuletzt dann der Durchschnittsverbrauch des Gebäudes.

Die so ermittelten Werte sind in die Kostenverteilung für Wärme und Warmwasser einzustellen. Sie werden bei der weiteren Berechnung der Heiz- und Warmwasserkosten so behandelt, als wären sie ordnungsgemäß erfasst worden.

Wie sich aus der Formulierung „für einen Abrechnungszeitraum“ ergibt, darf ein solches Vergleichsverfahren nicht wiederholt angewendet werden. Davor und danach muss der Verbrauch wieder ordnungsgemäß über die installierten Messgeräte erfasst werden. Das gilt auch dann, wenn der Grund weiterhin besteht, etwa weil der Mieter den Zugang zur Wohnung weiterhin verweigert oder der Mieter die Erfassungsgeräte mit Möbeln eingebaut hat. In diesen Fällen muss der Vermieter seine Rechte notfalls vor Gericht geltend machen. Bis dahin muss verbrauchsunabhängig verteilt werden mit der Konsequenz des Kürzungsrechts nach § 12 Absatz 1 HeizkostenV.

§ 9a HeizkostenV ist nicht anwendbar, wenn der Gebäudeeigentümer seiner Ausstattungspflicht nach § 5 HeizkostenV insgesamt oder zu großen Teilen nicht nachgekommen ist. In solchen Fällen ist eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung nicht möglich. Es kommt dann nur eine Kostenverteilung nach der Fläche unter Berücksichtigung des Kürzungsrechts nach § 12 HeizkostenV in Betracht.

§ 9a HeizkostenV setzt voraus, dass die aufgeführten Vergleichsdaten vorliegen. Andere Vergleichsdaten, die nicht gebäudebezogen sind (Z.B. der Betriebskostenspiegel des DMB), können nicht herangezogen werden.

Nach der Rechtsprechung des BGH liegt eine verbrauchsabhängige Abrechnung im Sinne des § 12 Absatz 1 HeizkostenV vor, wenn eines der Vergleichsverfahren angewendet wird. Eine Kürzung nach § 12 HeizkostenV kommt daher nicht in Betracht.

2. Grenzen der verbrauchsabhängigen Kostenverteilung

Überschreitet die von der Verbrauchsermittlung nach § 9a Absatz 1 HeizkostenV betroffene Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum 25 vom Hundert der für die Kostenverteilung maßgeblichen gesamten Wohn- oder Nutzfläche oder des maßgeblichen gesamten umbauten Raumes (Die 25 % beziehen sich auf die gesamte Abrechnungseinheit, Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Wirtschaftseinheit”), sind die Kosten gemäß § 9a Absatz 2 HeizkostenV ausschließlich nach den nach § 7 Absatz 1 Satz 5 HeizkostenV und § 8 Absatz 1 HeizkostenV für die Verteilung der übrigen Kosten zu Grunde zu legenden Maßstäben zu verteilen. Das gilt auch für die Nutzer, bei denen die Verbrauchswerte ordnungsgemäß erfasst werden konnten.

Bild: VRD / Fotolia

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