§ 9b : Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel

Kommt es während des Abrechnungsjahres zu einem Nutzerwechsel, müssen die Kosten auf beide Nutzer verteilt werden. Nähere Regelungen dafür trifft § 9b HeizkostenV:

§ 9b Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel

(1) Bei Nutzerwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraumes hat der Gebäudeeigentümer eine Ablesung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung der vom Wechsel betroffenen Räume (Zwischenablesung) vorzunehmen.
(2) Die nach dem erfassten Verbrauch zu verteilenden Kosten sind auf der Grundlage der Zwischenablesung, die übrigen Kosten des Wärmeverbrauchs auf der Grundlage der sich aus anerkannten Regeln der Technik ergebenden Gradtagszahlen oder zeitanteilig und die übrigen Kosten des Warmwasserverbrauchs zeitanteilig auf Vor- und Nachnutzer aufzuteilen.
(3) Ist eine Zwischenablesung nicht möglich oder lässt sie wegen des Zeitpunktes des Nutzerwechsels aus technischen Gründen keine hinreichend genaue Ermittlung der Verbrauchsanteile zu, sind die gesamten Kosten nach den nach Absatz 2 für die übrigen Kosten geltenden Maßstäben aufzuteilen.
(4) Von den Absätzen 1 bis 3 abweichende rechtsgeschäftliche Bestimmungen bleiben unberührt.

1. Zwischenablesung bei Nutzerwechsel

Bei einem Nutzerwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraumes hat der Gebäudeeigentümer nach § 9b Absatz 1 HeizkostenV eine Ablesung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung der vom Wechsel betroffenen Räume (Zwischenablesung) vorzunehmen. Mit dieser Regelung wird dem Gedanken der verbrauchsgerechten Erfassung und Verteilung der Kosten von Wärme und Warmwasser auch für den Fall des Nutzerwechsels während des Abrechnungszeitraums (Näheres dazu in unserem Beitrag „Der Abrechnungszeitraum”) Rechnung getragen.

Die Kostenverteilung auf die von dem Nutzerwechsel betroffene Wohnung wird zunächst nach den allgemeinen Regeln der HeizkostenV vorgenommen. Die sich daraus ergebenden verbrauchsabhängigen bzw. verbrauchsunabhängigen Anteile werden dann nach den Maßstäben des § 9 b HeizkostenV auf die verschiedenen Nutzer der Wohnung aufgeteilt. Der Nutzerwechsel beeinflusst also nicht die Kosten der Wohnung, sondern nur deren interne Verteilung. Insbesondere wird nach dem Auszug des Vormieters keine Zwischenabrechnung durchgeführt. In diesen Fällen bleibt es bei dem Prinzip der Jahresabrechnung. Ein unterjährig ein- oder ausziehender Mieter kann nicht verlangen, dass er eine Teilabrechnung bekommt, bei der ihm nur die Kosten des Zeitraumes berechnet werden, in dem er die Wohnung bewohnt hat (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Betriebskostenabrechnung bei Leerstand und Mieterwechsel”).

Wird das in § 9b HeizkostenV vorgeschriebene Verfahren nicht eingehalten, insbesondere die Zwischenablesung nicht durchgeführt, kann keine ordnungsgemäße Aufteilung zwischen dem Vor- und dem Nachmieter erfolgen. Dann bleibt nur die Aufteilung der gesamten Kosten nach Gradtagszahlen. In diesem Fall können die auf die beteiligten Mieter entfallenden Kostenanteile gemäß § 12 Absatz 1 HeizkostenV um 15 % gekürzt werden.

Die Zwischenablesung ist nur in der betroffenen Wohnung erforderlich, nicht in den anderen Wohnungen des Gebäudes. Sie sollte zeitnah zum Zeitpunkt der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses durchgeführt werden.

In der Regel erfolgt die Zwischenablesung im Rahmen der Wohnungsrückgabe durch den Hausmeister oder den zuständigen Immobilienkaufmann. Ihr Ergebnis wird im Rückgabeprotokoll der Wohnung vermerkt (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Rückgabe der Wohnung”). Bei elektronischen Heizkostenverteilern kann der Stand auch jederzeit zu einem bestimmten Zeitpunkt aus dem Speicher abgerufen werden. Ein Mitarbeiter des Messdienstunternehmens muss dafür in der Regel nicht herangezogen werden. Im Protokoll sollten die abgelesenen Werte, die Raumbezeichnung und die Gerätenummer vermerkt werden. Bei Verdunstern ist es etwas komplizierter. Die Ablesung hat an der Unterkante des Flüssigkeitsspiegels in Augenhöhe zu erfolgen. Außerdem sind neben der Raumbezeichnung und der Gerätenummer auch noch die Skalennummer, der Kontrollwert und der Verbrauchswert anzugeben.

Die tatsächliche Beendigung der Nutzung ist dann maßgebend, wenn der Mieter nach rechtlicher Beendigung des Mietverhältnisses die Nutzung fortsetzt und dabei auch die Möglichkeit des Verbrauchs von Wärme und Warmwasser hat. Dies gilt insbesondere in den Fällen einer Zwangsräumung. Dann muss der Zählerstand am Räumungstag festgehalten werden.

Zieht der Nachmieter sofort in die Wohnung ein, ist der Schlussstand des Vormieters gleich dem Anfangsstand des Nachmieters. Zieht er erst einige Zeit später ein, muss bei der Wohnungsübergabe eine erneute Zwischenablesung durchgeführt werden (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Übergabe der Wohnung”). Verbrauch aus der Zwischenzeit muss der Vermieter im Rahmen der Leerstandskosten tragen.

Im Ergebnis führt die Zwischenablesung zu einer Aufteilung der auf die Wohnung entfallenden Kosten auf den Vor- und den Nachmieter. Sie ergibt zusammen mit der Ablesung am Jahresende den Maßstab, nach dem die einheitlich anfallenden Kosten zwischen diesen aufzuteilen sind. Beide bekommen eine Jahresabrechnung, in der sie entsprechend dem Ergebnis der Ablesungen mit einem entsprechenden Anteil an den Gesamtkosten aus der ganzen Abrechnungsperiode belastet werden.

2. Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel

Auch im Falle eines Nutzerwechsels und einer Zwischenablesung werden die Kosten anteilig verbrauchsabhängig und verbrauchsunabhängig verteilt. Die nach dem erfassten Verbrauch zu verteilenden Kosten sind gemäß § 9b Absatz 2 HeizkostenV auf der Grundlage der Zwischenablesung, die übrigen Kosten des Wärmeverbrauchs auf der Grundlage der sich aus anerkannten Regeln der Technik ergebenden Gradtagszahlen oder zeitanteilig und die übrigen Kosten des Warmwasserverbrauchs zeitanteilig auf Vor- und Nachnutzer aufzuteilen.

Bei einem Nutzerwechsel gibt es zwei verbrauchsabhängige Kostenanteile: den des Vormieters und den des Nachmieters.

Maßgebend für die verbrauchsabhängige Aufteilung der Gesamtkosten zwischen diesen ist der bei der Zwischenablesung abgelesene Zwischenwert. Dieser wird von dem auf die gesamte Wohnung ­entfallenden verbrauchsabhängigen Anteil abgezogen. Der sich daraus ergebende Wert ist der Verbrauchsanteil des Nachmieters, während der abgelesene Zwischenwert der des Vormieters ist.

Die verbrauchsunabhängigen Kosten des Wärmeverbrauchs werden auf der Grundlage der Gradtagszahlen oder zeitanteilig aufgeteilt. Dem Eigentümer steht hier aber entgegen dem Wortlaut kein freies Ermessen zu. Sachgerecht und somit billigem Ermessen entsprechend (§ 315 BGB) ist nur die Verteilung auf der Grundlage der Gradtagszahlen. Nur diese Methode berücksichtigt den jahreszeitlich unterschiedlichen Wärmeverbrauch.

Die Gradtagszahlen stellen den Anteil eines Monats am Heizwärmebedarf eines Jahres dar. Sie beruhen auf den Mittelwerten eines zwanzigjährigen Beobachtungszeitraums. Dabei wird angenommen, dass die Innenraumtemperatur 20 Grad sein soll. Gradtagzahlen werden im Rahmen der Heizkostenabrechnung immer dann verwendet, wenn keine Messwerte vorliegen. Dabei kommen keine absoluten Werte zur Anwendung, sondern Tausendstel (Promille) bezogen auf ein Jahr. Die aktuellen Gradtagszahlen können z.B. auf der Website des Instituts für Wohnen und Umwelt eingesehen werden.

Bei der Aufteilung der verbrauchsunabhängigen Kosten des Wärmeverbrauchs nach Zeitanteilen wird nur die Miet- bzw. Verweildauer der Mieter in der Wohnung berücksichtigt.

Der verbrauchsunabhängige Teil der Kosten für Warmwasser ist nur zeitanteilig auf Vor- und Nachmieter aufzuteilen, da der Warmwasserverbrauch nicht von der Außentemperatur beeinflusst wird.

3. Ersatzverfahren

Die Aufteilung der Kosten zwischen Vor- und Nachmieter nach § 9b Absatz 2 HeizkostenV setzt voraus, dass eine solche Zwischenablesung auch möglich ist. Ist sie unmöglich, soll dennoch eine dem jeweiligen Verbrauch möglichst nahekommende Kostenaufteilung stattfinden. Daher bestimmt § 9b Absatz 3 HeizkostenV, dass für den Fall, dass eine Zwischenablesung nicht möglich ist oder sie wegen des Zeitpunktes des Nutzerwechsels aus technischen Gründen keine hinreichend genaue Ermittlung der Verbrauchsanteile zulässt, die gesamten Kosten nach den nach Absatz 2 für die übrigen Kosten geltenden Maßstäben aufzuteilen sind.

Unmöglich ist eine Zwischenablesung beispielsweise dann, wenn die Erfassungsgeräte ausgefallen sind, also zugleich ein Fall des § 9a Absatz 1 HeizkostenV vorliegt.

Technische Gründe, die keine hinreichend genauen Ermittlung der Verbrauchsanteile zulassen, kommen vornehmlich Verdunstern in Betracht, wenn kurz vor oder nach der Auswechslung der Messampullen im Rahmen der regulären Ablesung der ­Nutzerwechsel stattfindet. Ein Verbrauch kann dann wegen der Kaltverdunstungsvorgabe mangels hinreichend großer Auflösung der Skala kaum festgestellt werden.

Die Aufteilung der gesamten Kosten zwischen Vor- und Nachmieter soll in diesen Fällen nach den Kriterien erfolgen, die in § 9b Absatz 2 HeizkostenV für die Aufteilung der verbrauchsunabhängigen Kostenanteile genannt sind, also nach den Gradtagszahlen oder zeitanteilig beim Wärmeverbrauch und zeitanteilig beim Warmwasser.

4. Rechtsgeschäftliche Vereinbarungen

Nach § 9b Absatz 4 HeizkostenV bleiben von den Absätzen 1 bis 3 abweichende rechtsgeschäftliche Bestimmungen unberührt. Sie haben also abweichend von § 2 HeizkostenV Vorrang vor den gesetzlichen Regelungen. Damit soll den Bedürfnissen der Praxis nach einfacheren und/oder wirtschaftlicheren Lösungen Rechnung getragen werden (Schmidt-Futterer / Lammel, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 9b HeizkostenV, Rn. 33).

Abgewichen werden kann sowohl von der Pflicht zur Zwischenablesung nach Abs. 1, aber auch von den Aufteilungsmaßstäben in den Absätzen 2 und 3. Denkbar ist zum Beispiel eine Kostenverteilung nur nach den Gradtagszahlen bei der Wärme.

Bild: VRD / Fotolia

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