Keine Vermieterbescheinigung mehr bei Auszug

Der Bundesrat hat in seiner Sitzung am 23. September 2016 den geplanten Änderungen im Meldegesetz zugestimmt. Wie bereits vom Bundestag beschlossen, entfällt zum November die Pflicht der Vermieter, dem Mieter den Auszug zu bestätigen. Die Bestätigung ist dann nur noch beim Einzug erforderlich. Die Änderung wird mit dem hohen Verwaltungsaufwand für die Kommunen begründet. Der Verwaltungsaufwand für die Vermieter hat in der Diskussion anscheinend keine Rolle gespielt.

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Vorsteuerabzug auf Herstellungskosten bei gemischt genutzten Gebäuden – Fläche oder Umsatz?

Der XI. Senat des Bundesfinanzhofs (BFH) hat sich in einem Urteil vom 10. August 2016 (XI R 31/09) mit der Frage befasst, wie die Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden vorzunehmen ist. In der Sache ging es um den Vorsteuerabzug für ein Wohn- und Geschäftshaus, mit dem sowohl steuerfreie als auch steuerpflichtige Vermietungsumsätze erzielt werden. In diesen Fällen ist der Vorsteuerabzug nur zulässig, soweit die bezogenen Eingangsleistungen (hier: Baumaterial, Handwerkerleistungen etc.) für steuerpflichtige Umsätze verwendet werden. Daher müssen die insgesamt angefallenen Vorsteuern nach § 15 Abs. 4 des Umsatzsteuergesetzes (UStG) aufgeteilt werden. Diese Aufteilung kann nach dem Verhältnis der Flächen oder […]

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Die Büronebenkosten steigen

Nach einem Bericht der Immobilienzeitung vom 27. September 2016 sind die Büronebenkosten in Deutschland auf einen neuen Höchstwert gestiegen. Das geht aus der neuen Oscar-Studie von JLL hervor. In klimatisierten Gebäuden fallen in Deutschland derzeit im Schnitt 3,99 € qm/Monat an. In unklimatisierten Gebäuden sind es 3,39 €. Das sind 3 Cent bzw. 5 Cent mehr als im vergangenen Jahr und mehr als JLL je registriert hat.

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Die Mieten auf den wichtigsten Einkaufsstraßen

Nach einem Bericht der Immobilienzeitung vom 28. September 2016 sind die Mieten auf den wichtigsten deutschen Einkaufsstraßen zwischen 2012 und 2015 um bis zu 13 % gestiegen. Die teuerste Einkaufsmeile ist die Münchner Kaufinger Straße mit 4.400 € qm/Jahr. Auf der Maximilianstraße stiegen die Mieten von 2012 bis 2015 um 10 % von 3.120 € qm/Jahr auf 3.420 € qm/Jahr. Es folgen die Königsallee in Düsseldorf mit 3.300 € qm/Jahr (+6%) sowie der Kurfürstendamm in Berlin mit 3.120 € qm/Jahr (+13%). Der Neue Wall in Hamburg bringt es auf 3.000 € qm/Jahr (+9%). Auf der Goethestraße in Frankfurt/Main haben die Spitzenmieten […]

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Mieterhöhung wegen der Betriebskosten

Mietverhältnisse sind Dauerschuldverhältnisse. Vom Einzug bis zum Auszug vergehen in der Regel viele Jahre. In dieser Zeit verändern sich die Randbedingungen des Mietverhältnisses beständig. Da das Mietverhältnis als solches durch das soziale Mietrecht in seinem Bestand mit einem umfassenden Schutz ausgestattet ist, hat der Gesetzgeber zugleich dafür gesorgt, dass der Inhalt des Mietverhältnisses an diese Veränderungen der Randbedingungen angepasst werden kann. Dazu gehören auch Veränderungen bei den Betriebskosten. Betriebskosten sinken (Eher selten!) oder steigen (In der Regel!), sie entfallen (Der Schornsteinfeger nach dem Anschluss an die Fernheizung) oder sie entstehen neu (Die Wartung neu installierter Rauchmelder). Das Mietrecht darf diese […]

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Die Mieterhöhung nach Modernisierung

Modernisierungen des Wohnungsbestands sind notwendig und wünschenswert, um u. a. die Klimaschutzziele zu erreichen und um den Komfort der Nutzer zu erhöhen. Sie sind die Grundlage für eine längere und bessere Nutzung der Wohnungen. Ein besonderes Augenmerk liegt dabei auf energetischen Maßnahmen, da rund 30 % der Treibhausgasemissionen auf dem Gebäudesektor fußen. Da sanierte Wohnungen einen deutlich geringeren Energieverbrauch als unsanierte Wohnungen aufweisen, liegt hier ein großes Potenzial für die Energiewende als auch die Klimaschutzziele. Nach § 555b BGB darf der Vermieter einer Wohnung diese modernisieren, auch wenn der Mieter damit nicht einverstanden ist (Näheres dazu können Sie in unserem Beitrag […]

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Die Indexmiete

Das hauptsächliche Instrument zur Erhöhung der Miete im freifinanzierten Wohnungsbau ist der Mietspiegel (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die ortsübliche Vergleichsmiete”). Daneben gibt es noch die Staffelmiete nach § 557a BGB (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Staffelmiete”) und die Indexmiete nach § 557b BGB. Die Indexmiete ist eine variable Miete für eine Wohnung oder einen Gewerberaum. Sie ist geregelt in § 557 b BGB. In der Sache handelt es sich um eine Wertsicherungsklausel. Eine Wertsicherungsklausel ist eine vertragliche Vereinbarung, durch die die Miete wertbeständig werden soll, um sie der Geldentwertung (Inflation) zu entziehen. Der Vermieter soll immer die Miete erhalten, die wertmäßig der […]

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Die Staffelmiete

Staffelmietvereinbarungen sind seit dem 1. Januar 1983 als Ausnahme vom gesetzlich vorgeschriebenen Mieterhöhungsverfahren nach dem Prinzip der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mehr dazu in unserem Bereich „Mieterhöhungen”) für alle nicht preisgebundenen Wohnungen zugelassen. Sie bieten den Vorteil, dass die Mietentwicklung für die Dauer der Staffelmietvereinbarung sicher kalkulierbar ist und dass kein kompliziertes Mieterhöhungsverfahren eingehalten werden muss. Der Vermieter geht aber das Risiko ein, dass für die Dauer der Staffelmietvereinbarung keine anderen Mieterhöhungen möglich sind. Wenn also die tatsächliche Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete über der Mietstaffel liegt oder eine Modernisierung durchgeführt wird, kann der Vermieter keine über die vereinbarte Staffel hinausgehende Mieterhöhung durchführen. Inhalt: […]

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Die ortsübliche Vergleichsmiete

Nach § 558 Absatz 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die bisherige Miete niedriger ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 Absatz 2 BGB gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung (einschließlich der energetischen Ausstattung), Beschaffenheit (einschließlich der energetischen Beschaffenheit) und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB (Erhöhung wegen gestiegener Betriebskosten) abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist nach § 558 Absatz 2 Satz 2 […]

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Die Mietpreisbremse

Inhaltsverzeichnis: Hintergrund der Mietpreisbremse Voraussetzungen der Mietpreisbremse Zulässige Miethöhe Ausnahmen von der Mietpreisbremse Verfahren bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse Ein stumpfes Schwert? Unwirksamkeit der Berliner Mietpreisbremse? Die Mietpreisbremse in der Koalitionsvereinbarung 2018 Die Bundesratsinitiative des Berliner Senats vom 29. Mai 2018 1. Hintergrund der Mietpreisbremse Die Mietpreisbremse hat folgenden Hintergrund: Bei bestehenden Mietverträgen sind die Möglichkeiten der Vermieter, die ortsübliche Vergleichsmiete zu erhöhen, durch die Kappungsgrenze in § 558 Absatz 3 BGB schon lange auf 15 % oder 20 % in drei Jahren begrenzt. Das sind beispielsweise in Berlin (Kappungsgrenze 15 %) höchstens 5 % pro Jahr. Im Rahmen der Neuvermietung […]

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