Monat: Oktober 2016

Die Wohnungsvermittlung

Mietvertrag

Inhalt: Der Provisionsanspruch Die Höhe der Provision Anbieten von Wohnungen nur bei Auftrag des Vermieters Transparenz Ordnungswidrigkeit Verfahren Die Vermittlung von Wohnungen erfolgt häufig über professionelle Vermittler, auch Makler genannt. Der Einsatz von Maklern erfolgt zumeist auf Veranlassung der Vermieter. Die Regelungen dafür erfolgen ausschließlich nach dem Maklerrecht des BGB, also den §§ 652 ff BGB. Diese sind nicht Gegenstand des vorliegenden Beitrages. Wir wollen uns hier vielmehr mit dem Fall beschäftigen, dass der Mieter die Kosten des Maklers tragen soll, sei es bei einer Tätigkeit auf Veranlassung des Vermieters, sei es dass der Makler originär vom Mieter beauftragt wurde. Auch in diesem […]

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Die Mietsicherheit

Mietvertrag, Wohnraummietrecht

Der Vermieter muss dem Mieter die Wohnung Monat für Monat in Vorleistung überlassen, ohne sicher sein zu können, dass er sein Geld bekommt. Der Bäcker reicht das Brot erst über die Theke, wenn der Euro in die Gegenrichtung wandert. Als Vermieter kann man die Übergabe der Wohnung von der Zahlung der ersten Miete abhängig machen, ist aber danach in der Sache jeden Monat Vorleistender. Dies geht zumeist gut. Die Rückstandsquoten liegen bei 3 bis 4 % (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Mietschulden”). In diesen Fällen ist man dann auf die Hilfe der Gerichte und der Gerichtsvollzieher angewiesen, um die […]

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Die Form des Mietvertrages

Mietvertrag, Wohnraummietrecht

Inhalt: Allgemeines Schriftform Konkludenter Vertragsabschluss (§ 545 BGB) AGB-Klauseln zur Form 1. Allgemeines Auch wenn es manchen überraschen mag: Für Mietverträge gibt es keine generelle gesetzliche Formvorschrift. Sie können daher schriftlich, konkludent oder auch mündlich abgeschlossen werden (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rdnr. 38). Die Rechtswirklichkeit sieht dagegen ganz anders aus. Fast alle Mietverträge werden schriftlich abgeschlossen. Mündliche oder konkludente Mietverträge sind die absolute Ausnahme. Dafür gibt es eine Reihe von Gründen. Zunächst geht es in der Regel um sehr viel Geld. Für die meisten Mieter wird der Wohnungsmietvertrag ihre kostspieligste finanzielle Verpflichtung sein. So etwas regelt man gerne schriftlich. Dann […]

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Doppelvermietung

Mietvertrag, Wohnraummietrecht

Das Trennungsprinzip: Juristen müssen sich von Anbeginn ihres Studiums an mit diesem Grundgesetz des deutschen Zivilrechts befassen. Kurz gesagt: Die vertragliche Verpflichtung ist das Eine, ihre Erfüllung das Andere. Der Mietvertrag verpflichtet den Vermieter, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren (§ 535 Absatz 1 Satz 1 BGB). Ob er es dann auch tut, ist eine ganz andere Frage. Zur Not muss er eben gerichtlich dazu gezwungen werden. Oder Schadensersatz leisten. Das Problem der Doppelvermietung kommt nur ganz selten vor. Rechtlich ist es aber durchaus denkbar, dass ein Vermieter eine Wohnung oder ein Büro mehrfach vermietet. […]

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Abstandszahlungen

Mietvertrag, Wohnraummietrecht

Im Falle einer unmittelbaren Anschlussvermietung kommt es häufig vor, dass der Vormieter Umbauten oder Einrichtungsgegenstände in der Wohnung belassen und sie dem Nachmieter verkaufen möchte (Mehr zu den Umbauten in unserem Beitrag „Mieterumbauten”). ImmobilienScout24 hat in einer im September 2018 veröffentlichten Umfrage ermittelt, dass in 27 % der Befragten vorhatten, diese ihren Nachmietern gegen eine Abstandszahlung zu überlassen. Dagegen ist prinzipiell nichts einzuwenden. Es handelt sich dabei um einen ganz normalen Kaufvertrag zwischen Vormieter und Nachmieter, mit dem man als Vermieter nichts zu tun hat. ImmobilienScout24 hat weiter ermittelt, dass die durchschnittliche Summe, die Nachmieter im Jahr 2018 für Möbel […]

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Die Vertragsabschlussgebühr

Mietvertrag, Wohnraummietrecht

Es kommt nicht oft vor, aber es kommt vor, dass Vermieter von ihren Mietern bei Abschluss eines Mietvertrages ein Entgelt für die Ausfertigung des Mietvertrages verlangen. Diese sogenannte „Abschlussgebühr” kommt zumeist daher als eine Art Kostenersatz für den Verwaltungsaufwand, den der Vermieter durch das Schreiben und Drucken des Mietvertrages hat. Es muss sich schon um sehr nachgefragte Wohnungen handeln, damit der Vermieter ökonomisch in der Lage ist, dieses Ansinnen bei den Mietern durchzusetzen. Häufiger wird es der Fall sein, dass der Mieter bei Abschluss des Mietvertrages gar nicht bemerkt, dass er sich gerade zur Zahlung der „Abschlussgebühr” verpflichtet hat, weil […]

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Die Mietzeit

Mietvertrag, Wohnraummietrecht

Jedes Mietverhältnis hat einen Beginn und ein Ende. Dazwischen können 9 Monate liegen, aber auch 9 Jahre oder mehr. Der Beginn des Mietverhältnisses wird in der Regel im Mietvertrag ausdrücklich festgelegt. Dort gibt es dann eine Klausel aus der sich ergibt, wann das Mietverhältnis beginnt. Zumeist ist das der erste Tag eines Monats, manchmal auch der fünfzehnte, in seltenen Fällen auch irgendein anderer festgelegter Tag. Dies hat seinen Grund darin, dass die meisten Mieter  ihre vorherigen Mietverträge immer nur zu einem Monatsende beenden können. Wichtig ist, dass es eine klare Festlegung im Mietvertrag gibt. Das ist durch die verwendeten Muster […]

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Wohnraumietrecht

Wohnraummietrecht
Robert Kneschke / Fotolia

Inhalt: Wohnraummietrecht Gewerberaummietrecht Leihe Pacht Leasing Dingliches Wohnrecht 1. Wohnraummietrecht Das Mietrecht ist in den §§ 535 bis 580a BGB geregelt. Außerdem gibt es noch viele weitere Vorschriften, die sich mit speziellen Aspekten des Mietrechts befassen, wie z.B. die Betriebskostenverordnung (BetrKV) oder die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Für das Mietrecht relevante Normen finden sich jedoch nicht nur im eigentlichen Mietrecht, sondern auch in anderen Rechtsgebieten. So gibt es in den Bauordnungen viele wichtige Regelungen für die notwendige Ausstattung von Wohnungen. Ein aktuelles Beispiel sind die Rauchwarnmelder, die nun endlich auch in Berlin installiert werden müssen. Nicht immer werden Mietverträge Mietvertrag genannt. Immer wieder […]

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Wartung der Elektroanlage

Betriebskosten

Die Wartung der Elektroanlage ist eine Maßnahme der Gebäudewartung. Es war lange umstritten, ob und wann Wartungskosten als sonstige Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen. Dies hatte seinen Grund in einem engen Verständnis des Wartungsbegriffes, den einige wichtige Autoren wie z.B. Langenberg ihrer Auslegung der BetrKV zugrundelegten. Dies hat sich durch ein bemerkenswertes, wenn auch unspektakuläres Urteil des BGH vom 14. Februar 2007 (VIII ZR 123/06) geändert . In dem Fall ging es vordergründig nur um die Frage, ob Kosten der Prüfung der Betriebssicherheit der Elektroanlage als sonstige Betriebskosten gemäß § 2 Ziffer 17 der BetrKV umgelegt werden können. Diesen Fall hat […]

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Reinigung der Abwasserrohre

Betriebskosten

Die regelmäßige Reinigung der Abwasserrohre ist eine Maßnahme der Gebäudewartung. Von der Sache her gehören die Abwasserrohre im Haus und auf dem Grundstück eigentlich zur Entwässerung gemäß § 2 Nummer 3 der BetrKV. Die Kosten der Reinigung der Abwasserrohre sollen jedoch weder danach noch als sonstige Betriebskosten umlegbar sein (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Auflage 2016, A, Rn. 261). Eine vorbeugende Reinigung sei technisch allenfalls in so langen Zeitabständen angezeigt, dass dadurch keine laufenden Kosten vorlägen. Eine regelmäßige Reinigung in kürzeren Zeitabständen verstoße aber gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot, da sie nun einmal nicht erforderlich sei. Sei sie aber erforderlich, weil die Rohre schon […]

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