Die Wertermittlungsverfahren

In diesem Bereich unserer Website geht es um die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelten normierten Wertermittlungsverfahren. Ergänzt werden sie durch Richtlinien, die Details zum jeweiligen Wertermittlungsverfahren enthalten. Ein Beispiel ist die „Richtlinie zur Ermittlung des Vergleichswerts und des Bodenwerts (Vergleichswertrichtlinie – VW-RL)”. Ziel der Wertermittlung ist die Bestimmung des Verkehrswertes (§ 1 Absatz 1 ImmoWertV) von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten. Dem dient die Wertermittlung nach den in § 8 ImmoWertV vorgesehenen Wertermittlungsverfahren: dem Vergleichswertverfahren (§ 15 ImmoWertV), dem Ertragswertverfahren (§ 17 ImmoWertV) oder dem Sachwertverfahren (§ 21 ImmoWertV). Wie bereits in dem Beitrag über den Verkehrswert ausgeführt bezieht sich dieser immer auf einen […]

» Weiterlesen

Der Versicherungswert

Der Versicherungswert dient dazu, den zur Schadenregulierung erforderlichen Geldbetrag zu bestimmen. Er ist gesetzlich definiert in § 88 Versicherungsvertragsgesetz. Die Vorschrift lautet: § 88 Versicherungswert Soweit nichts anderes vereinbart ist, gilt als Versicherungswert, wenn sich die Versicherung auf eine Sache oder einen Inbegriff von Sachen bezieht, der Betrag, den der Versicherungsnehmer zur Zeit des Eintrittes des Versicherungsfalles für die Wiederbeschaffung oder Wiederherstellung der versicherten Sache in neuwertigem Zustand unter Abzug des sich aus dem Unterschied zwischen alt und neu ergebenden Minderwertes aufzuwenden hat. Es handelt sich um den Neuwert abzüglich der durch die Alterung eingetretenen Wertminderung. Zur Berechnung der Wertminderung […]

» Weiterlesen

Der gemeine Wert

Im Steuerrecht werden Immobilien nach eigenen Grundsätzen bewertet. Ausgangspunkt ist der sogenannte „gemeine Wert”, der in § 9 Absatz 2 Bewertungsgesetz definiert ist: § 9 Bewertungsgrundsatz, gemeiner Wert (1) Bei Bewertungen ist, soweit nichts anderes vorgeschrieben ist, der gemeine Wert zugrunde zu legen. (2) Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen. (3) Als persönliche Verhältnisse sind auch Verfügungsbeschränkungen anzusehen, die in der Person des Steuerpflichtigen oder eines […]

» Weiterlesen

Der Beleihungswert

Der Begriff des Beleihungswerts stammt aus der Kreditwirtschaft. Er ist gesetzlich definiert in § 16 Absatz 2 Pfandbriefgesetz: Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten […]

» Weiterlesen

Herstellung oder Erhaltung

Bei Aufwendungen für eine Immobilie muss steuerlich unterschieden werden zwischen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten einerseits und sonstigen Aufwendungen (Z.B. Erhaltungsaufwendungen) andererseits. Anschaffungskosten sind nach § 255 Absatz 1 HGB die Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Herstellungskosten sind nach § 255 Absatz 2 HGB die Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstands, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen. Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten sind steuerlich im Wege der Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung (AfA) nach Maßgabe […]

» Weiterlesen

Immobilienvermögen

Der größte Teil (ca. 60 %) des Vermögens der Welt besteht aus Immobilien. Das Beratungsunternehmen Savills hat dazu am 13.07.2018 eine Schätzung veröffentlicht, nach der der Wert des weltweiten Immobilienbestandes inklusive der landwirtschaftlichen Flächen  217 Billionen US-Dollar entspricht. Das ist etwa das 2,7-Fache des weltweiten Bruttoinlandsprodukts eines Jahres. Zum Vergleich: Der Wert des gesamten jemals geförderten Golds wird auf etwa 6 Billionen US- Dollar geschätzt. Das sind knapp 3 % des Wertes der Immobilien. Der Wert aller Rentenpapiere liegt bei 94 Billionen US-Dollar, der Wert der Aktien bei 55 Billionen US-Dollar. 75 % des Immobilienvermögens sind Wohnungen, 13 % Gewerbeimmobilien und […]

» Weiterlesen

ZahlenDatenFakten

Rechtsfragen stehen im Zentrum dieser Website. Das liegt in der Natur der Sache, da die Wohnungswirtschaft in Deutschland stark reguliert ist. Aber es kommt auch auf die tatsächlichen Verhältnisse an. Nur wer sich mit ihnen befasst, kann die Relevanz der verschiedenen Regelungen einschätzen. In diesem Bereich wird es daher um wohnungswirtschaftlich relevante Daten gehen. Die meisten Daten sind frei im Internet zugänglich. Quellen sind z.B. die Statistischen Ämter, Forschungsinstitute oder die wohnungswirtschaftlichen Verbände.

» Weiterlesen

Der Verkehrswert

Der Verkehrswert oder auch Marktwert ist der wichtigste Wert im Rahmen der Wertermittlung. Er ist gesetzlich definiert in § 194 BauGB. Die Vorschrift lautet: § 194 Verkehrswert Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Der Verkehrswert bezieht sich auf einen bestimmten Zeitpunkt. Es dürfen also nur die Umstände berücksichtigt werden, die zu diesem Zeitpunkt bekannt […]

» Weiterlesen

Wertermittlung

Grundstücke, Gebäude und Wohnungen stellen einen Großteil des deutschen Vermögensstocks dar (Näheres in unserem Beitrag „Wohnungsbestand”). Anders als bei Produkten des täglichen Bedarfs hängt an ihnen kein Preisschild, dem man entnehmen kann, was das Grundstück oder das Gebäude kostet. Ohne den Wert zu kennen ist es jedoch schwierig, sinnvolle wirtschaftliche Entscheidungen (An- und Verkauf, Investition, Beleihungswertermittlung, Bestimmung des Zugewinnausgleichs in einem Ehescheidungsverfahren, Ermittlung des gesetzlichen Pflichtteils im Erbrecht) zu treffen. Die Ermittlung des Wertes von Grundstücken und Gebäuden ist eine schwierige Materie. Vor allem dadurch, dass er maßgeblich von der Lage des Grundstücks abhängt. Der Wert eines Grundstücks bestimmt sich gemäß § […]

» Weiterlesen

Die Wohnflächenverordnung gilt im Zweifel auch im nicht geförderten Wohnungsbau (BGH, Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 44/03)

Zur Berechnung der anrechenbare Wohnfläche einer Mietwohnung können im Regelfall auch im nicht geförderten Wohnungsbau die §§ 42 ff der Zweiten Berechnungsverordnung (jetzt: die Wohnflächenverordnung) als Maßstab herangezogen werden. Tatbestand: Die Beklagte mietete von den Klägern ab dem 1. Oktober 1997 nach Besichtigung der Räumlichkeiten eine im Dachgeschoß gelegene 4-Zimmer- Maisonette-Wohnung in R. , G. -Straße. Bei dem Obergeschoß der Wohnung handelt es sich um einen ausgebauten Spitzboden. Im Mietvertrag vom 1. Oktober 1997 heißt es in § 1: “Wohnfläche: 110 m2”. Die monatliche Miete betrug 1.550 DM. Im Jahr 2001 ließ die Mieterin die Wohnung ausmessen. Tatsächlich beträgt die Wohnfläche 89 m² unter Anrechnung […]

» Weiterlesen
1 2 3 6