Wirtschaftlichkeitsberechnung

Die Wirtschaftlichkeit von Wohnraum wird durch eine Berechnung, die sogenannte Wirtschaftlichkeitsberechnung ermittelt. In ihr sind die laufenden Aufwendungen zu ermitteln und den Erträgen gegenüberzustellen (Legaldefinition aus § 2 Absatz 1 der II. BV). Wirtschaftlich ist die Immobilie nur dann, wenn die Erträge dauerhaft größer sind als die laufenden Aufwendungen. Die Legaldefinition entstammt dem Recht des sozialen Wohnungsbaus (Preisgebundener Wohnraum). Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung ist aber auch dann erforderlich, wenn man ein freifinanziertes Gebäude bewirtschaftet. Das Konzept der Wirtschaftlichkeitsberechnung kann auch bei einzelnen Fragen angewendet werden, die zu beurteilen sind, insbesondere bei Investitionsentscheidungen. Immer kommt es entscheidend darauf an, dass die laufenden Aufwendungen […]

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Die Betriebskosten

„Umsonst ist nicht einmal der Tod“. Diese alte Weisheit des Volksmundes gilt auch für den Bereich der Betriebskosten. Bei 40 Millionen Wohnungen mit einer durchschnittlichen Größe von 92,1 m² und einem Betrag in Höhe von 2,17 € pro m² (laut Betriebskostenspiegel des DMB) kommt man mittlerweile auf mehr als 90 Mrd. € p.a. Allein in Berlin mit seinen knapp 140 Millionen m² geht es um  über 3,6 Mrd. € p.a. Auf so viel Geld werden wir ein besonderes Augenmerk legen. Der Vermieter schuldet dem Mieter nämlich mehr als nur die Überlassung der Wohnung. Er schuldet die Gewährleistung ihres Gebrauchs. Und dazu gehören all die Annehmlichkeiten, […]

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Beratungs- und Prozessstatistik

„Es kann der Frömmste nicht in Frieden leben, wenn es dem bösen Mieter/Vermieter nicht gefällt.” Dieses leicht abgewandelte Zitat aus Schillers Wilhelm Tell soll als Einstieg in ein Thema dienen, mit dem man sich auch befassen muss – den Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Diese Website handelt an vielen Stellen von Konflikten zwischen Mietern und Vermietern. Es geht oft um viel Geld, dass jeweils der eine oder andere zahlen soll oder nicht bekommt. Deshalb sollte man von Zeit zu Zeit innehalten und sich über den Einzelfall hinaus klarmachen, wo denn die Konfliktlinien verlaufen, die immer wieder zu diesen Auseinandersetzungen führen. […]

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Mietrechtsstreitigkeiten

In Deutschland gibt es ca. 22,4 Millionen Mietverhältnisse. In ihnen wird 12 mal im Jahr Miete gezahlt, in den meisten 1 mal im Jahr über die Betriebskosten abgerechnet, hunderttausende Wohnungen werden jährlich modernisiert, gut 2 Millionen Mietverhältnisse werden jährlich gekündigt und Meinungsverschiedenheiten über den Umfang der Gebrauchsrechte gibt es auch immer wieder. Es gibt also Abermillionen Gelegenheiten für Mietrechtsstreitigkeiten zwischen dem Mieter und dem Vermieter jedes Jahr. In den allermeisten Fällen kommt es nicht zu solch einer Mietrechtsstreitigkeit, sondern Mieter und Vermieter finden für das Problem eine außergerichtliche Lösung. In vielen Fällen kommt es jedoch zu keiner einvernehmlichen Lösung. Die […]

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Wohnungswirtschaft

In diesem Bereich wird es Informationen rund um die Wohnungswirtschaft geben. Wir befassen uns mit Begriffen, die im wohnungswirtschaftlichen Alltag eine Rolle spielen. Wir berichten über Entwicklungen, die mit der Tätigkeit in den Wohnungsunternehmen in Verbindung stehen (Berufe, Digitalisierung). Auch Fragen der Wohnungspolitik werden bei gegebenem Anlass erörtert. Sie bilden aber keinen Schwerpunkt dieser Website. Statistik ist bekanntlich der Anfang von allem. Vor allem hilft sie dabei, wichtiges von unwichtigem zu trennen. Aus diesem Grunde werden wir auch auf statistische Fragen eingehen. Schließlich befassen wir uns in mehreren Beiträgen damit, wie man verständlich und effektiv mit den eigenen Mietern kommuniziert, […]

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Fluktuation (Umzugsquote)

Die Fluktuation oder auch Umzugsquote bildet das Umzugsgeschehen in den Wohnungsbeständen ab. Sie wird ausgedrückt in einer Prozentzahl, die das Verhältnis der Kündigungen zur Gesamtzahl der Wohnungen wiedergibt. Als Vermieter versucht man zumeist, eine möglichst geringe Fluktuationsquote zu haben. Fluktuation ist teuer. Gelingt nicht sofort die Anschlussvermietung, so kostet der Leerstand die verlorene Miete und die für den Leerstand zu tragenden Nebenkosten der Wohnung. Für die Vermarktung der Wohnung fallen in der Regel erhebliche Personal- und Sachaufwendungen an. Und schließlich ist die Wiedervermietung zumeist mit baulichen Investitionen in die Wohnung verbunden (Mehr dazu in unserem Beitrag „Leerstand”). Häufig ist es jedoch auch […]

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Der Mietvertrag

Ein Mietvertrag ist nach § 535 BGB ein Vertrag, der einerseits den Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren, und andererseits den Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Wohnraummietrecht”. In diesem Bereich der Website befassen wir uns mit den Punkten, die typischerweise in einem Mietvertrag geregelt werden. Manche müssen geregelt werden, weil es ohne sie gar keinen Mietvertrag gibt. Manche können dort geregelt werden, weil das Mietrecht Mieter und Vermieter insoweit einen Regelungsspielraum lässt. Eine Reihe von Punkten können zwar nicht geregelt werden, weil das Mietrecht insoweit zwingend […]

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Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG)

Im Juni 2017 veröffentlichte der Spiegel einen Bericht über eine Untersuchung, die Redakteure des Spiegel gemeinsam mit Kollegen des Bayerischen Rundfunks zu den Chancen von Geflüchteten auf dem Wohnungsmarkt angestellt hatten. Welche Rolle bei der Auswahl die Nationalität beziehungsweise die Herkunft der Interessenten spielt, konnte bis dahin nur vermutet werden. Im Verlauf mehrerer Wochen haben die Journalisten 20.000 Wohnungsanfragen mit fiktiven deutschen und nicht-deutschen Profilen auf Angebote bei den Online-Portalen Immobilienscout24 und Immowelt geschickt. Die Anschreiben waren nahezu identisch verfasst. Nur die Namen variierten und ließen auf die Herkunft schließen. Rund 8.000 Vermieter haben auf die Bewerbungen geantwortet. Im Ergebnis wurden […]

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Die Zustimmung zu einer Mieterhöhung kann nicht nach den Vorschriften über Fernabsatzverträge (§ 312c BGB) widerrufen werden (Landgericht Berlin, Urteil vom 14.09.2016 – 18 S 357/15)

Die Zustimmung zu einer Mieterhöhung kann nicht nach den Vorschriften über Fernabsatzverträge (§ 312c BGB) widerrufen werden. Tatbestand: Der Kläger (=Mieter) begehrt teilweise Rückzahlung von gezahltem Mietzins nach Widerruf seiner Zustimmung zur Mieterhöhung und beruft sich hierfür auf § 312c BGB. Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien und ihre Anträge im ersten Rechtszug im Einzelnen wird Bezug genommen auf den Tatbestand des am 27. Oktober 2015 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Spandau. Das Amtsgericht hat die Klage des Mieters mit der Begründung abgewiesen, § 312c BGB sei auf Mietänderungsvereinbarungen nicht anwendbar. Das Urteil ist dem Mietervertreter am 2. November 2015 zugestellt worden. […]

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Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln mit starren Renovierungsfristen (BGH, Urteil vom 23.06.2004 – VIII ZR 361/03)

Klauseln, nach denen der Mieter die Schönheitsreparaturen ausführen muss, sind unwirksam, wenn sie dafür nicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnräume, sondern auf den Ablauf starrer Fristen abstellen. Die Unwirksamkeit der Fristenklausel hat die Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel zur Folge.  Tatbestand: Der Kläger begehrt von der Beklagten Zahlung eines Vorschusses auf Kosten von Schönheitsreparaturen. Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung. Dem Kläger wurde nachfolgend ein Nießbrauch an dem Grundstück eingeräumt. § 16 Ziff. 4 des Formularmietvertrags vom 15. Oktober 1979 enthält unter anderem folgende Regelung: “Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (…) in den Mieträumen, wenn […]

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