Monat: April 2017

Technische Standards

Mängelhaftung, Wohnraummietrecht

Inhalt: Der „vertragsgemäße Gebrauch“ als Grundlage technischer Standards im Mietrecht Technische Standards für den „vertragsgemäßen Gebrauch“ einer Wohnung Technische Standards zum Schutz der Gesundheit Es gibt in Deutschland viele staatliche und nichtstaatliche Normen, die technische Standards für Bauten festlegen. Staatliche Regelungen finden sich beispielsweise in den Bauordnungen der Bundesländer. Nichtstaatliche Normen kommen vor allem vom Deutschen Institut für Normung (DIN) und vom Verein Deutscher Ingenieure (VDI). Alle diese Normen haben keine unmittelbare Geltung im Bereich des Mietrechts. Die staatlichen Normen z.B. in den Bauordnungen gelten für baugenehmigungspflichtige Neu- oder Umbauten. Bestehende Bauten werden nicht davon betroffen. Sie genießen Bestandsschutz. Eine […]

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Was ist ein Mangel?

Mängelhaftung, Wohnraummietrecht

Inhalt: Was ist ein Mangel? Die Ist-Beschaffenheit Die Soll-Beschaffenheit Die Einhaltung technischer Standards Die Besorgnis als Mangel Die Darlegungs- und Beweislast Der Begriff des Mangels hat für die Frage der Mängelhaftung zentrale Bedeutung. Er wurde erst mit der Mietrechtsreform im Jahre 2001 eingeführt. Bis dahin sprach das Gesetz von einem „Fehler“ statt von einem „Mangel”. Dadurch wird unterstrichen, dass es vor allem auf die mietvertraglichen Vereinbarungen der Parteien ankommt und nicht so sehr auf das Vorhandensein eines Fehlers in der Wohnung. 1. Was ist ein Mangel? Ein Mangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Mietwohnung (= Ist-Beschaffenheit) zum Nachteil des […]

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Mängelhaftung

Mängelhaftung, Wohnraummietrecht

Inhalt: Zahlen zum Thema Nutzen Sie Ihren gesunden Menschenverstand Suchen Sie nicht nach der Schuld Von Rechts wegen Gemäß den §§ 535, 536 BGB haftet der Vermieter dem Mieter für die dauernde Mangelfreiheit der vermieteten Wohnung. Auf gut Deutsch: Die Wohnung muss in Ordnung sein. Zumeist wird dies kein Problem sein. Wenn der Mieter dem Vermieter einen Mangel meldet, wird der Vermieter ihn beseitigen. Dazu ist er verpflichtet und berechtigt (Mehr dazu in unserem Beitrag „Erhaltungsmaßnahmen”). In vielen Fällen kommen die Vermieter dieser Pflicht auch nach. Es handelt sich dann um eine Erhaltungsmaßnahme im Sinne des § 555a BGB. Kommt der […]

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Hundehaltung

Gebrauch, Wohnraummietrecht

Viele Mieter haben tierische Mitbewohner: Hunde, Katzen, Wellensittiche, Papageien, Hamster oder Meerschweinchen leisten den Menschen Gesellschaft. Die meisten Mitmieter und Vermieter akzeptieren dies, solange es zu keinen Belästigungen durch die Haustiere kommt. Probleme durch Lärm (=Bellen) oder Schmutz (=Häufchen) verursachen immer wieder Hunde (Daher gibt es mancherorts wie beispielsweise in Berlin auch ein eigenes Hundegesetz, BerlinerHundeG vom 7. Juli 2016). Dadurch kommt es zu Konflikten zwischen den Tierhaltern einerseits und den Mitmietern und den Vermietern andererseits. Oft steht der Vermieter in diesen Fällen zwischen den streitenden Mietparteien. Die anderen Haustiere verursachen nur in seltenen Ausnahmefällen solche Probleme. Man kann sich daher […]

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Blumenkästen

Gebrauch, Wohnraummietrecht

Blumen sind bei den meisten Mietern beliebt uns stehen in fast allen Wohnungen. Wer seine Liebe zu den Pflanzen nach außen tragen möchte, bestückt Blumenkästen und stellt sie auf die Fensterbänke oder hängt sie an den Balkon. Das ist grundsätzlich zulässig, kann aber durch eine anderslautende Regelung im Mietvertrag untersagt werden (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, § 535 BGB, Rn. 314). Wer seinen Mietern diesen Spaß nicht verwehren möchte, sollte sie in der Hausordnung darauf aufmerksam machen, welche Schutzpflichten gegenüber Dritten damit für sie verbunden sind. Eine Regelung zu Blumenkästen könnte wie folgt aussehen: Blumenkästen müssen an Balkonen und auf Fensterbänken fest und sicher […]

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Flur und Treppenhaus

Gebrauch, Wohnraummietrecht

Flur und Treppenhaus gehören zu den Bereichen eines Gebäudes, die der Mieter aufgrund des Wohnungsmietvertrages mitgebrauchen darf (BGH, Urteil vom 10.11.2006, V ZR 46/06). Sie dienen dem Zugang zur Wohnung. Dieser Zweck begrenzt zugleich das Gebrauchsrecht an Flur und Treppenhaus. Sie sind keine Erweiterung der gemieteten Wohnung vor die Wohnungstür. In der Praxis sieht das häufig anders aus: Schuhe, Schuhschränke, Garderoben, Bilder oder Pflanzen werden von den Mietern gerne vor der Wohnungstür aufgestellt oder aufgehängt. Auch als Zwischenlager für Sperrmüll oder die alltägliche Mülltüte werden Flur und Treppenhaus immer wieder zweckentfremdet.  Dies alles ist vom Gebrauchsrecht des Mieters nicht umfasst […]

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Grillen

Gebrauch, Wohnraummietrecht

Gekocht wird in der Küche. Das gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch. Die dabei entstehenden Gerüche können für die Nachbarn lästig sein, sind von den anderen Mietern aber hinzunehmen. Wer einen Balkon hat nutzt diesen in der warmen Jahreszeit gerne zum Grillen. Auch das gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch (LG Stuttgart, Beschluss vom 14.08.1996 – 10 T 359/96). Schließlich wurde die Wohnung mit Balkon gemietet. Anders als beim Kochen in der Küche führt das Grillen auf dem Balkon jedoch immer zu Geruchsbelästigungen, vor allem dann, wenn mit Holzkohle gegrillt wird. Wie immer muss der Mieter sein Recht, auf dem Balkon zu grillen, unter […]

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Rauchen

Gebrauch, Wohnraummietrecht

Rauchen ist ungesund. Das weiß mittlerweile jeder. Es steht unübersehbar auf jeder legal erworbenen Zigarettenschachtel. An vielen Orten ist es deshalb mittlerweile durch öffentlich-rechtliche Normen verboten. Das Berliner Gesetz zum Schutz vor den Gefahren des Passivrauchens in der Öffentlichkeit (Nichtraucherschutzgesetz – NRSG) wurde am 16. November 2007 verkündet. Es ist am 1. Januar 2008 in Kraft getreten. Die Regelungen zum Nichtraucherschutz beziehen sich auf Gebäude, die öffentlich zugänglich sind. Dazu gehören Verwaltungsgebäude, Gerichtsgebäude, Krankenhäuser, Theater, Kinos, Museen, Schulen, Sporthallen, Gaststätten, Bahnhöfe, Flughäfen etc. Das Rauchverbot gilt hingegen nicht in Räumen, die privaten Wohnzwecken dienen, also auch nicht in Mietwohnungen. Es […]

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Kinder

Gebrauch, Wohnraummietrecht

In den meisten Wohnanlagen leben die Mieter gemeinsam mit Kindern. Wenn Kinder spielen verursachen sie Lärm und Schmutz und es kommt auch immer wieder zu Beschädigungen, fahrlässigen und mutwilligen. Dadurch entstehen Konflikte mit anderen Mietern, die davon betroffen sind. Das Spiel der Kinder gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache und kann daher von Ihnen und anderen Mietern nicht unterbunden werden. Kommt es dadurch zu Beschädigungen, müssen die Kinder oder ihre Eltern für den entstandenen Schaden aufkommen. Das erledigt in der Regel eine Haftpflichtversicherung. Eine gesonderte Regelung dafür im Mietvertrag oder in der Hausordnung ist nicht erforderlich und auch nicht möglich. […]

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Lärm

Gebrauch, Wohnraummietrecht

Schon 1873 dichtete Wilhelm Busch in seinem Werk „Dideldum! Der Maulwurf“: “Musik wird oft nicht schön gefunden, weil stets sie mit Geräusch verbunden.“ Das gilt in vielen Bereichen des Lebens. Vor allem aber für die eigene Wohnung. Das hat zwei Gründe. Zum einen kann man Lärmbelästigungen in der Wohnung nicht dadurch ausweichen, dass man woanders hingeht. Die Wohnung ist nun einmal die Wohnung. Zum anderen ist die Wohnung der Ort, an dem man sich in den Zeiten, in denen man seine Ruhe haben möchte, also vor allem Nachts und am Wochenende, zumeist aufhält. Daher sind die Themen Lärm und Ruhe […]

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