Preisrückgänge in Berlin und München erwartet

Die Preise von Eigentumswohnungen in München und Berlin werden nach Einschätzung des Forschungsinstituts empirica in den nächsten 5 Jahren um real 25 % bis 33 % sinken. Dies entspricht einem jährlichen Rückgang von 4 % bis 5 % bei einer Inflationsrate von 1,5 %. Der wesentliche Grund dafür sei der Rückgang der Zuwanderung vor allem junger Deutscher nach München und Berlin, den Empirica als „Trendwende” bezeichnet. Für Berlin spricht Empirica auch von einer stürmischen Entwicklung der Baufertigstellungen. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Thema „Wohnungsmarkt” (20180325). Bild: 3d_generator / Fotolia

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Giftstoffe

In keinem Mietvertrag findet sich eine ausdrückliche Regelung, dass die Wohnung frei von gesundheitsgefährdenden Giften ist. Trotzdem ist diese Regelung in jedem Mietvertrag enthalten (Rechtsentscheid des BayObLG München vom 04.08.1999, RE-Miet 6-98). Sie ergibt sich auch ohne ausdrückliche Vereinbarung aus der Auslegung eines jeden Mietvertrages, da sein Vertragszweck, die Nutzung der Räumlichkeiten als Wohnung oder für gewerbliche Zwecke, bei einer gesundheitsgefährdenden Belastung mit Umweltgiften nicht erreichbar ist. Insoweit besteht Einigkeit. Umstritten ist allerdings, ab welcher Dosis ein Giftstoff als Mangel der Mietwohnung gewertet werden kann und beispielsweise eine Mietminderung rechtfertigt. Inhalt: Giftstoffe als Mangel der Mietsache Grenzwerte als Richtlinie Giftstoffe […]

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Optische Mängel

Die Mietminderung bei optischen Mängeln Nicht jeder Defekt bzw. jede Beeinträchtigung eines Gebäudes oder einer Wohnung führt dazu, dass die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch unmittelbar beeinträchtigt ist. Es liegt dann kein erheblicher Mangel im Sinne des Mietrechts vor. Ein Beispiel dafür ist der Heizungsdefekt im Hochsommer oder der Schaden an der Regenrinne an einer Stelle, an der niemand gestört wird. Es gibt aber auch die sogenannten „optischen Mängel”. Ein heruntergekommenes Treppenhaus, Taubendreck vor dem Hauseingang, Graffiti auf der Fassade oder Risse in der Decke beeinträchtigen die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch eigentlich nicht. Und doch besteht Einigkeit darüber, dass es sich […]

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Abstandsflächen

Vor den Außenwänden und Dächern von Gebäuden sind nach § 6 Absatz 1 BauOBln Abstandsflächen von oberirdischen Gebäuden freizuhalten. Innerhalb der vorgeschriebenen Abstandsflächen dürfen also keine anderen Gebäude stehen oder errichtet werden. Die Tiefe der Abstandsflächen bemißt sich gemäß § 6 Absatz 4 BauOBln nach der Höhe H und beträgt nach § 6 Absatz 5 BauOBln 0,4 H, mindestens 3 m. Die Höhe H ist das lotrechte Maß von jedem Punkt des oberen Abschlusses der Wand oder der Dachhaut bis zur Geländeoberfläche. Die Abstandsfläche wird von dem Punkt der Geländeoberfläche, an dem H ermittelt wird, senkrecht zur Wand gemessen. Vor den Außenwänden von Gebäuden der […]

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Geruchsbeeinträchtigungen

Wie es in einer Wohnung riecht, hängt in erster Linie vom Verhalten ihrer Nutzer ab. Es gibt aber auch äußere Umstände, die dazu führen können, dass schlechter Geruch in einer Wohnung ein Mangel der Mietsache ist, der eine Mietminderung rechtfertigt. Man wird in keinem Mietvertrag eine ausdrückliche oder konkludente Regelung über den Geruch in einer Wohnung finden. Es ist jedoch auch ohne eine solche ausdrückliche oder konkludente Regelung ein selbstverständlicher Teil jeder mietvertraglichen Vereinbarung, dass die Wohnung so beschaffen sein muss, dass keine unangenehmen Gerüche das Wohnen beeinträchtigen. Andernfalls ist ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch nämlich gemindert oder sogar aufgehoben. […]

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Ersatzvornahme

Wenn der Vermieter einen ihm angezeigten Mangel nicht beseitigt, sich auch von einer Mietminderung und einem Zurückbehaltungsrecht nicht beeindrucken läßt, kann der Mieter auf verschiedene Art reagieren. Wir verweisen insoweit auf unseren Beitrag „Rechtsfolgen von Mängeln”. Insbesondere der Weg über die Gerichte nimmt jedoch viel Zeit in Anspruch. Der schnellste Weg zur mangelfreien Wohnung führt über die Ersatzvornahme nach § 536a Absatz 2 BGB. Danach kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig […]

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Elektromobilität

Der Bundesrat hat im Januar 2018 (Drucksache 19/401 des Deutschen Bundestages) den „Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und des Bürgerlichen Gesetzbuchs zur Förderung der Barrierefreiheit und Elektromobilität” in ein Gesetzgebungsverfahren eingebracht.  Dadurch soll im Mietrecht  eine § 554a BGB entsprechende Regelung für bauliche Maßnahmen zur Förderung der Elektromobilität eingeführt werden. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Thema „Mieterumbauten” (20180311). Bild: 3d_generator / Fotolia

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Mieterumbauten

Durch den Mietvertrag ist der Mieter nach § 535 Absatz 1 Satz 1 BGB berechtigt, die gemietete Wohnung vertragsgemäß zu gebrauchen. Der vertragsgemäße Gebrauch bezieht sich immer auf die Wohnung in dem Zustand, wie der Mieter sie angemietet hat und den der Vermieter gewährleisten muss. Der Vermieter darf die Mietsache nicht einfach umbauen. Das ist nur zulässig, wenn der Mieter zustimmt oder es sich um eine Modernisierung nach § 555b BGB handelt (Mehr dazu finden Sie in unserem Beitrag „Modernisierungsmaßnahmen”). Umgekehrt gilt das aber auch. Zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört nicht der Umbau der Wohnung. Natürlich darf der Mieter die Wände tapezieren und […]

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Allgemeine Geschäftsbedingungen

Mietverträge werden in der Regel nicht zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt, sondern nach einem Vertragsmuster des Vermieters abgeschlossen. Dabei wird der Vermieter seinen Interessen den Vorzug geben, die Regelungen also zu Lasten der Mieter ausgestalten. Das ist in vielen Fällen zulässig, häufig aber auch nicht (Weiteres dazu können Sie in unserem Beitrag „Was geregelt werden kann” lesen). Ist man als Mieter der Auffassung, dass eine Regelung unzulässig ist, könnte man dies dem Vermieter sagen und eine Änderung des Vertrages verlangen. Das dürfte in den meisten Fällen dazu führen, dass man die Wohnung nicht bekommt. Dieses Dilemma hat auch der Gesetzgeber […]

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