Abmahnung

Aus dem Mietvertrag ergeben sich für den Mieter und den Vermieter eine ganze Reihe von vertraglichen Pflichten. So muss der Vermieter dafür sorgen, dass die Mülltonnen regelmäßig geleert werden. Der Mieter darf ohne die Genehmigung des Vermieters nicht untervermieten.

Verstößt eine der Mietvertragsparteien gegen eine dieser Pflichten, kann die andere dagegen vorgehen. Normalerweise ist der erste Schritt der, dass zum Beispiel der Vermieter den Mieter auffordert, die nicht genehmigte Untervermietung zu beenden. Kommt der Mieter dem nicht nach, könnte der Vermieter den Mieter vor Gericht darauf verklagen, die Untervermietung zu unterlassen. Das wäre allerdings ziemlich aufwändig und nicht nachhaltig, da ein Urteil sich immer nur auf eine konkrete Untervermietung beziehen kann.

In der Regel wird der Vermieter daher zu einem anderen Mittel greifen, wenn der Mieter seiner Aufforderung, die Untervermietung zu beenden, nicht folgt: der Kündigung des Mietvertrages. Sie ist geregelt in § 573 BGB (Ordentliche Kündigung des Vermieters) und § 543 BGB (Außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund). Wegen der Einzelheiten verweisen wir auf unsere Beiträge

Nun darf der Vermieter (Gleiches gilt für den Mieter bei einer Pflichtverletzung des Vermieters) nicht einfach sofort kündigen, wenn der Mieter seine mietvertraglichen Pflichten verletzt. Von gewissen Ausnahmen, auf die wir noch eingehen werden, einmal abgesehen gilt nämlich der bekannte Satz „Einmal ist keinmal”. Der Verlust der Wohnung ist für die meisten Menschen nämlich eine so schwerwiegende Konsequenz, dass der Gesetzgeber sie erst dann für gerechtfertigt hält, wenn der Mieter wiederholt gegen seine Pflichten verstoßen hat. Außerdem ist eine Kündigung erst dann zulässig, wenn der Vermieter den Mieter darauf hingewiesen hat, dass es mietrechtliche Konsequenzen haben wird, wenn er sein vertragswidriges Verhalten nicht beendet oder sogar wiederholt. Dieser Hinweis ist die sogenannte „Abmahnung”. In § 543 Absatz 3 Satz 1 BGB wird sie ausdrücklich als Voraussetzung einer Kündigung aus wichtigem Grund genannt. Erst dann, wenn der Mieter sein vertragswidriges Verhalten trotz der Abmahnung fortsetzt, kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen.

Bei der Abmahnung handelt es sich nach der Rechtsprechung des BGH um eine rechtsgeschäftsähnliche Erklärung, die darauf abzielt, der anderen Vertragspartei ein bestimmtes, als Vertragsverletzung beanstandetes Fehlverhalten vor Augen zu führen, und zwar verbunden mit der Aufforderung, dieses Verhalten zur Vermeidung weiterer vertragsrechtlicher Konsequenzen aufzugeben oder zu ändern (Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 20. Februar 2008, VIII ZR 139/07). In der Abmahnung muss daher unmissverständlich zum Ausdruck gebracht werden, dass einem erneuten Verstoss derselben Art eine Kündigung des Mietverhältnisses folgen wird. Der Mieter muss gewarnt sein, damit er sein künftiges Verhalten darauf einstellen kann. Um Missverständnisse zu vermeiden sollte das Wort „Abmahnung“ verwendet werden. Es sollte ebenfalls die Kündigung für den Fall weiterer Pflichtverletzungen angedroht werden.

Die Abmahnung bereitet die Kündigung vor. Es gelten daher für sie im Prinzip die gleichen Formvorschriften wie bei der Kündigung, Wir verweisen daher an dieser Stelle auf den entsprechenden Beitrag. Allerdings ist die Abmahnung rein rechtlich auch formfrei möglich. Zur Klarstellung und aus Beweisgründen sollte man sich jedoch immer an den Vorgaben für die durch die Abmahnung vorbereiteten Kündigung orientieren.

Wichtig ist, dass die Pflichtverletzung, die dem Mieter vorgeworfen wird, in der Abmahnung so konkret und detailliert bezeichnet wird, dass dieser genau weiss, was gemeint ist. Es sollte wenn möglich das genaue Datum mit Uhrzeit angegeben werden. Geht es um eine Handlung des Mieters (z.B. eine Lärmbelästigung), so muss er zur zukünftigen Unterlassung aufgefordert werden. Handelt es sich dagegen bei der Pflichtverletzung um einen Zustand (z.B. die nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen), so muss dem Mieter eine angemessene Frist zur Beseitigung gesetzt werden. All diese Umstände müssen im Falle des Falles auch beweisbar sein. Dafür sollten sofort die erforderlichen Beweise gesichert, so z.B. die Aussagen von Zeugen schriftlich festgehalten werden.

Die Abmahnung sollte möglichst unmittelbar auf die Pflichtverletzung folgen. Mehr als 14 Tage sollten nicht vergehen.

Kommt es erst nach längerer Zeit, z.B. nach einigen Monaten, zu einer zweiten Pflichtverletzung, so stellt sich die Frage, ob gleich gekündigt werden darf oder ggfls. erneut abgemahnt werden muss. Hierfür lassen sich keine festen Regeln aufstellen. Es kommt wieder sehr auf den Einzelfall an, insbesondere die Erheblichkeit des jeweiligen Verstosses. Im Zweifel wird die erste Abmahnung jedoch ausreichen. Es bleibt Sache des Mieters, ggfls. darzulegen, dass wegen der verstrichenen Zeit eine weitere Abmahnung erforderlich gewesen wäre.

Ein weiteres Problem ergibt sich, wenn es sich um verschiedenartige Pflichtverletzungen handelt. Handelt es sich um vollkommen unterschiedliche Pflichtverletzungen, so z.B. eine unpünktliche Mietzahlung und eine Lärmbelästigung, lassen sich diese Pflichtverletzungen nicht addieren. Es muss jeweils gesondert abgemahnt und gekündigt werden. Handelt es sich aber um vergleichbare Pflichtverstöße, wie eine Beleidigung des Vermieters und eine eines Mitmieters, so kann nach dem zweiten Vorfall auf der Grundlage der ersten Abmahnung gekündigt werden.

Einer Abmahnung bedarf es nach § 543 Absatz 3 Satz 2 BGB nicht, wenn

  1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht,
  2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder
  3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.

Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 20. Februar 2008, VIII ZR 139/07, hat der Mieter gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Beseitigung oder Unterlassung einer von ihm als unberechtigt erachteten Abmahnung. Eine Klage auf Feststellung, dass eine vom Vermieter erteilte Abmahnung aus tatsächlichen Gründen unberechtigt war, ist unzulässig. Ein solcher Anspruch ist weder in den §§ 535 ff. BGB noch sonst geregelt. Er lässt sich auch nicht aus den §§ 241 Abs. 2, 242 BGB herleiten, weil eine unberechtigte Abmahnung den Mieter noch nicht in seinen Rechten verletzt. Insbesondere ändert die Abmahnung nichts daran, dass der Vermieter, wenn er sich in einem späteren Kündigungsrechtsstreit auf das abgemahnte Verhalten stützen will, durch die Abmahnung keinen Beweisvorsprung erlangt, sondern den vollen Beweis für die vorausgegangene Pflichtwidrigkeit zu führen hat.

Bild: andyller / Fotolia

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