Abstandszahlungen

Im Falle einer unmittelbaren Anschlussvermietung kommt es häufig vor, dass der Vormieter Umbauten oder Einrichtungsgegenstände in der Wohnung belassen und sie dem Nachmieter verkaufen möchte (Mehr zu den Umbauten in unserem Beitrag „Mieterumbauten”). ImmobilienScout24 hat in einer im September 2018 veröffentlichten Umfrage ermittelt, dass in 27 % der Befragten vorhatten, diese ihren Nachmietern gegen eine Abstandszahlung zu überlassen. Dagegen ist prinzipiell nichts einzuwenden. Es handelt sich dabei um einen ganz normalen Kaufvertrag zwischen Vormieter und Nachmieter, mit dem man als Vermieter nichts zu tun hat.

ImmobilienScout24 hat weiter ermittelt, dass die durchschnittliche Summe, die Nachmieter im Jahr 2018 für Möbel und anderes Inventar zahlten, bei 1.250 € lag. Dabei handelte es sich in 57 % der Fälle um Einbauküchen, in 32 % um Einbaumöbel, in 17 % um Bodenbeläge und in 6 % um sonstige Umbauten wie Zwischenwände. Außerdem wird oft eine Ablöse für sonstige Elektrogeräte wie Waschmaschine oder Kühlschrank gezahlt.

Gerade bei begehrten Wohnungen kann es jedoch vorkommen, dass der Vormieter ein Geschäft daraus machen und dem Nachmieter unberechtigt viel Geld aus der Tasche ziehen möchte. Wenn der Nachmieter Sorge hat, die Wohnung andernfalls nicht zu bekommen, geht er trotz Bedenken häufig auf ein solches Geschäft ein

Hierzu muss eines klargestellt werden: Herr im Hause ist und bleibt der Vermieter. An wen er die Wohnung vermietet, entscheidet er ganz allein nach den von ihm dafür aufgestellten Kriterien. Eine Einigung zwischen Vormieter und Nachmieter sollte nicht dazu gehören. Wenn der Nachmieter die Gegenstände nicht übernehmen möchte, muss der Vormieter sie halt mitnehmen, auch wenn ihm dies nicht gefällt. Dies ist allein sein Risiko. Der Vermieter sollte sich vom Vormieter nicht instrumentalisieren lassen, um dem Nachmieter unberechtigt Geld aus der Tasche zu ziehen. An den Fall, dass der Vermieter an der Zahlung des Nachmieters partizipiert, wollen wir an dieser Stelle gar nicht denken.

Aufpassen muss der Vermieter allerdings, dass er klarstellt, welche Ausstattungs- und Einrichtungsgegenstände von Haus aus zur Wohnung gehören, von der zu zahlenden Miete und seiner Gewährleistungsverpflichtung also mit umfasst werden. Wenn der Nachmieter bestimmte Einrichtungsgegenstände haben möchte, muss er auf den Vormieter verwiesen werden. Gerade bei Einbauküchen, die der Vormieter eingebaut hat, kann dies ein sinnvolles Arrangement sein. Es kann allerdings für den Vermieter auch von Vorteil sein, dem Vormieter die Gegenstände für ein kleines Entgelt abzukaufen. Denn gerade Küchen- und Badausstattungen sind zumeist mietspiegelrelevant und rechtfertigen gegenüber dem Nachmieter eine höhere Mietforderung, auch im Hinblick auf die Mietpreisbremse.

Für all dies gibt es seit 1993 auch einen klaren rechtlichen Rahmen im Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermittG). Die entscheidende Vorschrift ist § 4a WoVermRG. Er lautet wie folgt:

§ 4a Unwirksame Vereinbarungen

(1) Eine Vereinbarung, die den Wohnungssuchenden oder für ihn einen Dritten verpflichtet, ein Entgelt dafür zu leisten, daß der bisherige Mieter die gemieteten Wohnräume räumt, ist unwirksam. Die Erstattung von Kosten, die dem bisherigen Mieter nachweislich für den Umzug entstehen, ist davon ausgenommen. 

(2) Ein Vertrag, durch den der Wohnungssuchende sich im Zusammenhang mit dem Abschluß eines Mietvertrages über Wohnräume verpflichtet, von dem Vermieter oder dem bisherigen Mieter eine Einrichtung oder ein Inventarstück zu erwerben, ist im Zweifel unter der aufschiebenden Bedingung geschlossen, daß der Mietvertrag zustande kommt. Die Vereinbarung über das Entgelt ist unwirksam, soweit dieses in einem auffälligen Mißverhältnis zum Wert der Einrichtung oder des Inventarstücks steht. 

Absatz 1 befasst sich mit der Abstandszahlung im engeren Sinn. Darunter versteht man eine Zahlung an den Vormieter, damit er das Mietverhältnis beendet und die Wohnung räumt. Soweit Schuldner der Abstandszahlung der Vermieter ist, ist so etwas möglich, z.B. weil der Vermieter die Wohnung selbst nutzen, verkaufen oder modernisieren möchte. Wenn sich der Mieter darauf einlässt, kann dies für beide Seiten ein lohnendes Geschäft werden. Untersagt ist jedoch eine Vereinbarung, mit der der Nachmieter zum Schuldner der Abstandszahlung wird. Dies war früher in West-Berlin eine häufige Praxis. Begehrte Wohnungen waren ohne eine solche Abstandszahlung praktisch nicht zu bekommen. Mehr als das gesetzliche Verbot hat jedoch der entspannte Wohnungsmarkt in der ersten Dekade dieses Jahrhunderts zur Beendigung dieser rechtswidrigen Praxis beigetragen. Ob dieses Phänomen mit dem angespannten Wohnungsmarkt in Berlin wieder an Bedeutung zunimmt, bleibt abzuwarten.

Die Erstattung von Kosten, die dem bisherigen Mieter nachweislich für den Umzug entstehen, ist nach § 4a Absatz 1 Satz 2 WoVermRG davon ausgenommen.

Absatz 2 der Vorschrift befasst sich dann mit dem Verkauf von Einrichtungsgegenständen durch den Vormieter an den Nachmieter, auch Ablösevereinbarung genannt. Ein solcher Vertrag wird nicht untersagt. Dies entspricht dem Grundsatz der Vertragsfreiheit und kann durchaus sinnvoll sein. Das Gesetz will lediglich die Auswüchse beschränken. Aus diesem Grunde ordnet es an, dass ein solcher Vertrag nur dann wirksam ist, wenn auch der Mietvertrag zustandekommt und  wenn der vom Nachmieter zu zahlende Preis nicht in einem auffälligen Mißverhältnis zum Wert der Einrichtung oder des Inventarstücks steht. Nach einer Entscheidung des BGH ist dies der Fall, wenn der Preis mehr als 50 % über dem Wert des Gegenstandes liegt. Den Zeitwert kann man vereinfacht folgendermaßen ermitteln:

Zeitwert = Wiederbeschaffungswert–Wertminderung im 1. Jahr des Gebrauchs – Wertminderung in den Folgejahren

Ausgangspunkt ist der aktuelle Wiederbeschaffungswert. Von diesem muss die Wertminderung für die bereits vergangenen Jahre der Nutzung abgezogen werden, die für das erste Jahr zumeist höher ist als für die weiteren Jahre. Für die Berechnung der Höhe der Wertminderung muss man die Nutzungsdauer festlegen, die für eine Einbauküche beispielsweise bei 20 Jahren liegen dürfte.

Liegt der Preis über dem zulässigen Wert, ist die Vereinbarung unwirksam, der Nachmieter muss also nicht zahlen. Hat man bereits gezahlt, kann man das Geld gemäß § 5 Absatz 2 WoVermRG nach § 812 BGB zurückfordern. Dieser Rückforderungsanspruch verjährt in drei Jahren (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Verjährung mietrechtlicher Ansprüche”). Das Problem ist in jedem Fall die Beweisführung. Hier wird man im gerichtlichen Verfahren in vielen Fällen um ein Sachverständigengutachten nicht herumkommen.

Bild: Plotnytskyi / Fotolia

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