Allgemeine Geschäftsbedingungen

Mietverträge werden in der Regel nicht zwischen Mieter und Vermieter ausgehandelt, sondern nach einem Vertragsmuster des Vermieters abgeschlossen. Dabei wird der Vermieter seinen Interessen den Vorzug geben, die Regelungen also zu Lasten der Mieter ausgestalten. Das ist in vielen Fällen zulässig, häufig aber auch nicht (Weiteres dazu können Sie in unserem Beitrag „Was geregelt werden kann” lesen). Ist man als Mieter der Auffassung, dass eine Regelung unzulässig ist, könnte man dies dem Vermieter sagen und eine Änderung des Vertrages verlangen. Das dürfte in den meisten Fällen dazu führen, dass man die Wohnung nicht bekommt. Dieses Dilemma hat auch der Gesetzgeber gesehen und daher Regelungen geschaffen, die eine nachgelagerte Prüfung ermöglichen. Diese finden sich im Mietrecht und im AGB-Recht. Eine unwirksame Regelung bleibt danach auch dann unwirksam, wenn der Mieter sie zunächst durch seine Unterschrift unter den Mietvertrag akzeptiert hat.

Inhalt:
  1. Begriff der Allgemeinen Geschäftsbedingungen
  2. Einbeziehung in den Mietvertrag, überraschende Klauseln
  3. Inhaltskontrolle
  4. Rechtsfolgen bei Nichteinbeziehung und Unwirksamkeit
  5. Exkurs: Änderung der Rechtsprechung
1. Begriff der Allgemeinen Geschäftsbedingungen

Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) sind nach § 305 Absatz 1 Satz 1 BGB alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrags stellt. Vorformuliert sind Vertragsbedingungen in gedruckten Formularen, die allgemein oder für den konkreten Vermieter in größerer Zahl hergestellt und zur Verwendung in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen gedacht sind, aber auch Vertragsbedingungen, die mit einem Computer hergestellt und zur mehrmaligen Verwendung gedacht sind. Selbst handgeschriebene Verträge oder Vertragsteile fallen unter § 305 BGB, wenn der Vertrag oder Vertragsteil mehrmals verwendet werden soll. Gleichgültig ist, ob die Bestimmungen einen äußerlich gesonderten Bestandteil des Vertrags bilden oder in die Vertragsurkunde selbst aufgenommen werden, welchen Umfang sie haben, in welcher Schriftart sie verfasst sind und welche Form der Vertrag hat.

Im Bereich des Wohnraummietrechts werden zumeist durch die Vermieter gestellte Mietvertragsmuster verwendet (Mehr dazu in unserem Beitrag „Mietvertragsmuster”), so dass die Vermieter Verwender im Sinne dieser Vorschrift sind. Bei einem Vertrag zwischen einem Unternehmer (z. B. einem Wohnungsunternehmen) und einem Verbraucher (einem Wohnungsmieter) gilt gemäß § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB die gesetzliche Vermutung, dass der Unternehmer die Allgemeinen Geschäftsbedingungen gestellt hat. Wird das Vertragsformular von einem vom Vermieter beauftragten Makler ausgewählt, so gilt der Makler als Abschlussgehilfe des Vermieters und das Formular als vom Vermieter „gestellt” (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 14.12.2010, VIII ZR 143/10). Besorgt der Mietinteressent auf Wunsch des Vermieters ein (von Haus und Grund herausgegebenes) Vertragsformular, dessen Verwendung der Vermieter ausdrücklich verlangt hat, und bringt der Mieter dies zu den Vertragsverhandlungen mit, sind die Bedingungen des Vertragsformulars von der Vermieterseite gestellt, da es auf deren Initiative und nicht der des Mietinteressenten in den Vertrag Eingang gefunden hat (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 08. Mai 2018 – VIII ZR 200/17).

Durch AGB verfolgen die Vermieter mehrere Ziele:

  1. Die Vertragsverhandlungen sollen vereinfacht und beschleunigt werden.
  2. Für die Mietverträge sollen gleichartige Rechtsverhältnisse herbeigeführt werden.
  3. Die Rechtsposition des Vermieters soll zu Lasten des Mieters verbessert werden.

Vor allem wegen des dritten Punktes unterliegen AGB strengen Regeln im Mietrecht selbst und in den §§ 305 ff BGB, da der Mieter als der in den meisten Fällen schwächere Vertragspartner geschützt werden soll.

Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen nach § 305 Absatz 1 Satz 2 BGB nicht vor, soweit die Vertragsbedingungen zwischen Mieter und Vermieter im Einzelnen ausgehandelt sind. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH liegt ein Aushandeln dann vor, wenn der Vermieter den in seinen AGB enthaltenen die gesetzliche Regelung ändernden oder ergänzenden Inhalt ernsthaft zur Disposition stellt und dem Mieter Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt mit zumindest der realen Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen beeinflussen zu können. Es genügt nicht, wenn der Vermieter den Inhalt einer Klausel lediglich erläutert und erörtert und dies den Vorstellungen des Partners entspricht (Bundesgerichtshof, Urteil vom 25. Juni 1992VII ZR 128/91). Das kommt im Bereich des Wohnraummietrechts in der Regel nicht vor. Spricht die Erscheinungsform des Textbildes und der Inhalt einer Klausel dafür, dass diese zur mehrmaligen Verwendung bestimmt ist, so muss der Verwender diesen Anschein widerlegen. Den Verwender trifft in diesem Fall die Darlegungs- und Beweislast, dass die Klausel entgegen dem Anschein ausgehandelt wurde. Dafür muss der Vermieter die näheren Umstände des Aushandelns vortragen und insbesondere darlegen, welche Alternativen zur Wahl gestanden haben (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rdnr. 102).

Individuelle Vertragsabreden haben gemäß § 305b BGB Vorrang vor Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Es spielt dabei keine Rolle, ob die individuelle Vereinbarung schriftlich oder lediglich mündlich getroffen worden ist. Allerdings haben die schriftlichen Verträge die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit für sich, so dass derjenige, der sich auf eine davon abweichende mündliche Vereinbarung beruft, darlegen und beweisen muss, dass sie abweichend vom schriftlichen Vertrag gelten soll. Individualabreden kommen im Wohnraummietrecht nur sehr selten vor, obwohl manche Vermieter immer wieder versuchen es so darzustellen, um dadurch den Restriktionen der §§ 305 ff BGB zu entgehen.

Ist im Einzelfall streitig, ob es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, so ist derjenige beweispflichtig für die tatsächlichen Voraussetzungen des § 305 Abs. 1 S. 1 BGB, der den Schutz dieser Vorschriften in Anspruch nehmen will (BGH, Urteil vom 14. Mai 1992VII ZR 204/90). Das ist in der Regel der Mieter. Bei Mietverträgen, die bereits nach dem äußeren Anschein als Formularvertrag zu erkennen sind (gedruckte Verträge), genügt es jedoch, wenn der Vertrag vorgelegt wird. Dies dürfte in der Wohnungswirtschaft fast ausnahmslos der Fall sein. Bei Zusätzen oder Änderungen des Formulartextes, die typische mietrechtliche Gestaltungsmöglichkeiten nutzen (Tierhaltungsverbote, Vereinbarungen über die Durchführung von Schönheits- oder Kleinreparaturen, Betriebskostenklauseln, Empfangsvollmacht, Mietsicherheit), bleibt es bei der Qualifizierung als AGB.

2. Einbeziehung in den Mietvertrag, überraschende Klauseln

Allgemeine Geschäftsbedingungen werden nach § 305 Absatz 2 BGB nur dann Bestandteil eines Mietvertrags, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss

  • den Mieter ausdrücklich oder, wenn ein ausdrücklicher Hinweis wegen der Art des Vertragsschlusses nur unter unverhältnismäßigen Schwierigkeiten möglich ist, durch deutlich sichtbaren Aushang am Ort des Vertragsschlusses auf sie hinweist und
  • dem Mieter die Möglichkeit verschafft, in zumutbarer Weise, die auch eine für den Verwender erkennbare körperliche Behinderung der anderen Vertragspartei angemessen berücksichtigt, von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen,
  • und wenn der Mieter mit ihrer Geltung einverstanden ist.

Der Hintergrund dieser Regelung besteht darin, dass AGB häufig nicht Teil des eigentlichen Vertrages sind, sondern im Geschäftsraum aushängen oder ausliegen. Das betrifft vor allem Geschäfte des täglichen Bedarfs.

Bei Wohnraummietverträgen sind die Verträge selbst die AGB oder als Anlage Teil des Mietvertrages, so dass die Frage der Einbeziehung selten problematisch ist. Sein Einverständnis erklärt der Mieter dann durch die Unterzeichnung des Mietvertrages.

Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht (überraschende Klauseln), werden nach § 305c Absatz 1 BGB nicht Vertragsbestandteil. Ein Überraschungseffekt im Sinne dieser Vorschrift kann sich insbesondere aus der Stellung der Klausel im Vertrag ergeben (Bundesgerichtshof, Urteil vom 9. Dezember 2009XII ZR 109/08 ). Das ist etwa der Fall, wenn sie in einem systematischen Zusammenhang steht, in dem der Vertragspartner sie nicht zu erwarten braucht. Findet sich beispielsweise eine Schönheitsreparaturklausel (Mehr dazu in unserem Beitrag „Schönheitsreparaturen”) in einem Absatz über die Kündigung des Mietvertrages, ist das überraschend und die Klausel wird nicht Teil der mietvertraglichen Vereinbarungen. Eine vorgedruckte Erklärung, mit der der Mieter bestätigt, dass er den Vertragstext gelesen hat und dass ihm alle Klauseln erläutert worden sind, ändert daran nichts (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rdnr. 113).

3. Inhaltskontrolle

AGB müssen zunächst einmal wirksam in den Mietvertrag einbezogen worden sein. Ist dies der Fall, unterliegen sie einer Inhaltskontrolle durch die Gerichte. Soweit sie vom Mietrecht nicht abweichen, sondern dieses nur wiederholen oder erläutern, ist keine Inhaltskontrolle erforderlich. Denn die Wiederholung oder Erläuterung des Gesetzes ist nach § 307 Absatz 3 Satz 1 BGB im Prinzip immer wirksam. Sie kann trotzdem sinnvoll sein, um dem Mieter Rechte und Pflichten, die für das Mietverhältnis von zentraler Bedeutung sind, zu verdeutlichen. Dabei handelt es sich um Punkte, die in der Regel für viele oder sogar für alle Mietverhältnisse relevant sind und bei denen es erfahrungsgemäß immer wieder zu Missverständnissen auf Seiten der Mieter kommt (Mehr dazu in unserem Beitrag „Worauf man hinweisen sollte”). Bevor überprüft werden kann, ob Allgemeine Geschäftsbedingungen wirksam sind, muss ihr Inhalt festgelegt werden. Das ist in vielen Fällen einfach, da der Wortlaut eindeutig ist und keine zwei Meinungen zulässt. In anderen Fällen ist die Klausel jedoch unklar oder mehrdeutig und muss zunächst ausgelegt werden.

Für die Auslegung von Formularklauseln gelten nicht die Vorschriften der §§ 133, 157 BGB (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rdnr. 115). Es kommt also weder auf die Vorstellungen der Parteien noch auf die Umstände des Einzelfalls an. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes sind Allgemeine Geschäftsbedingungen bei der Auslegung vielmehr wie Rechtsnormen zu behandeln (Bundesgerichtshof, Urteil vom 9. April 2014 – VIII ZR 404/12). Sie sind daher nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (BGH, Urteil vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 152/15). Dabei sind die Verständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Vertragspartners des Verwenders zu Grunde zu legen. Ausgangspunkt für die bei einer Formularklausel gebotene objektive, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung ist in erster Linie ihr Wortlaut (BGH, Urteil vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 152/15). Legen die Parteien allerdings der Klausel übereinstimmend eine von ihrem objektiven Sinn abweichende Bedeutung bei, ist diese maßgeblich (BGH, Urteil vom 20. Januar 2016 – VIII ZR 152/15). Sofern nach Ausschöpfung aller in Betracht kommenden Auslegungsmöglichkeiten Zweifel verbleiben und zumindest zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar sind (Hierbei bleiben allerdings Verständnismöglichkeiten unberücksichtigt, die zwar theoretisch denkbar, praktisch aber fernliegend sind und für die an solchen Geschäften typischerweise Beteiligten nicht ernsthaft in Betracht kommen), kommt die sich zu Lasten des Klauselverwenders auswirkende Unklarheitenregel des § 305 c II BGB zur Anwendung, nach der Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders gehen. In diesem Fall wird die Klausel so ausgelegt, dass sich die für den Mieter günstigste Rechtsfolge ergibt. Wenn unklare Klauseln auch nach der Auslegung keinen eindeutigen Inhalt bekommen, sind sie schlicht unwirksam. Bein einer mehrdeutigen Klausel ist die Auslegung entscheidend, aus der sich die für den Mieter günstigste Rechtsfolge ergibt. Das ist häufig die für den Mieter nachteiligste Auslegung, wenn diese zur Unwirksamkeit der Klausel nach den § 307 ff BGB führt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.3.2015 – VIII ZR 185/14), andernfalls die den Mieter am wenigsten belastende Auslegung.

Dabei ist es nicht zulässig, die AGB so lange auszulegen, bis man eine Fassung findet, die einerseits dem Vermieter möglichst günstig, andererseits gerade noch rechtlich zulässig ist. In solchen Fällen hat nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes eine ergänzende Vertragsauslegung im Sinne einer „geltungserhaltenden Reduktion” zu unterbleiben (Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. Mai 1982VII ZR 316/81; Bundesgerichtshof, Urteil vom 25.03.1987VIII ZR 71/86). Daran ändert sich auch nichts, wenn der Mietvertrag mit einer „salvatorischen Klausel” versehen ist, dass die Klauseln nur „soweit gesetzlich zulässig“ gelten sollen. Ein solcher Zusatz ist unwirksam (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 5. März 2013 – VIII ZR 137/12).

Weichen die AGB vom Gesetz ab, ist zunächst einmal zu prüfen, ob dies überhaupt möglich ist. Grundsätzlich können Vertragsparteien die gesetzlichen Vorgaben durch vertragliche Vereinbarungen verändern (Mehr dazu in unserem Bereich „Was geregelt werden kann”). Die gesetzlichen Bestimmungen stehen zu ihrer Disposition, sie sind dispositiv oder abdingbar. Vor allem aus Gründen des Verbraucherschutzes gibt es jedoch auch viele Normen, von denen die Vertragsparteien nicht abweichen dürfen, die zwingend sind. Dies ergibt sich in der Regel aus der Norm selbst, in manchen Fällen aus der Natur der Sache. Da Wohnungsmieter Verbraucher sind (Mehr dazu in unserem Beitrag „Verbraucher”), gibt es im Mietrecht eine ganze Reihe von solchen zwingenden Vorschriften. So heißt es zum Beispiel in § 536 Absatz 4 BGB, dass bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam ist. Ähnliche Formulierungen finden sich an vielen anderen Stellen des Mietrechts (Aufzählung nur beispielhaft):

In diesen ausdrücklich im Mietrecht genannten Fällen sind vom Gesetz abweichende Klauseln nicht nur dann unwirksam, wenn sie in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthalten sind, sondern auch dann, wenn sie individuell zwischen den Vertragsparteien ausgehandelt wurden.

Ist eine Abweichung von den gesetzlichen Regelungen grundsätzlich möglich, unterliegen die entsprechenden Klauseln noch der Inhaltskontrolle des AGB-Rechts nach den §§ 307 ff BGB.

Die §§ 308 BGB und 309 BGB enthalten eine ganze Reihe spezieller Klauseln, die das Gesetz ausdrücklich für unwirksam erklärt. So ist beispielsweise eine Vertragsklausel, in der der Mieter bestätigt, dass die Wohnung in Ordnung ist, nach § 309 Nummer 12 b) BGB unwirksam.

Liegt keiner dieser Spezialfälle vor, folgt die Prüfung anhand der Generalklausel des § 307 BGB. Nach § 307 Absatz 1 BGB sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen, wenn also der Vermieter als Verwender durch einseitige Vertragsgestaltung missbräuchlich eigene Interessen auf Kosten seines Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein dessen Belange hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.3.2015 – VIII ZR 242/13). Dies ist nach § 307 Absatz 2 BGB im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

  • mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist oder
  • wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrags ergeben, so einschränkt, dass die Erreichung des Vertragszwecks gefährdet ist.

Dabei ist ein generalisierender, überindividueller Prüfungsmaßstab und eine typisierende Betrachtungsweise zu Grunde zu legen; auf die speziellen Umstände des Einzelfalls kommt es insoweit nicht an, sondern darauf, wie die Klausel unter Berücksichtigung aller nicht fernliegender Fallgestaltungen verwendet werden kann (Bundesgerichtshof, Urteil vom 17. April 2012 − X ZR 76/11) Bei der Beurteilung der unangemessenen Benachteiligung sind bei Verbraucherverträgen, um die es sich bei Wohnraummietverträgen handelt, nach § 310 Absatz 3 Nummer 3 BGB auch die den Vertragsschluss begleitenden konkreten Umstände zu berücksichtigen.

Wann ein solcher Fall vorliegt, erläutern wir in unseren thematischen Einzelbeiträgen. So hat zum Beispiel der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 8. November 2017 (VIII ZR 13/17) entschieden, dass die Verlängerung der kurzen Verjährung von Vermieteransprüchen durch eine entsprechende Regelung im Mietvertrag wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist (Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag zur „Rückgabe der Wohnung”).

4. Rechtsfolgen bei Nichteinbeziehung und Unwirksamkeit

Sind Allgemeine Geschäftsbedingungen ganz oder teilweise nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam, so bleibt der Vertrag gemäß § 306 Absatz 1 BGB im Übrigen wirksam. Soweit die Bestimmungen nicht Vertragsbestandteil geworden oder unwirksam sind, richtet sich der Inhalt des Vertrags gemäß § 306 Absatz 2 BGB nach den gesetzlichen Vorschriften.

Die Inhaltskontrolle von Formularklauseln dient ausschließlich dem Schutz des Vertragspartners des Verwenders; der Verwender selbst kann sich nicht auf die Unwirksamkeit einer von ihm gestellten Klausel berufen und darf aus einer solchen Unwirksamkeit keine Vorteile ziehen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 30. Juni 2016 – VII ZR 188/13; Bundesgerichtshof, Beschluss vom 08. Mai 2018 – VIII ZR 200/17). 

Eine weitere Rechtsfolge hat der BGH auch klargestellt (BGH, Urteil vom 28.05.1984III ZR 63/83): Durch die Verwendung unwirksamer AGB-Klauseln verletzt der Vermieter seine  vorvertragliche Pflicht zur Rücksichtnahme gegenüber dem Mieter und kann sich schadensersatzpflichtig machen.

5. Exkurs: Änderung der Rechtsprechung

Mietverträge sind Dauerschuldverhältnisse. Sie laufen in der Regel über viele Jahre, oft sogar über Jahrzehnte. Dadurch kommt es zwischen dem Vertragsabschluss und dem Zeitpunkt, zu dem eine Regelung relevant wird, häufig zu Änderungen der Rechtslage, sei es durch gesetzliche Neuregelungen, sei es durch Änderungen der Rechtsprechung. Solche Änderungen der Rechtsprechung betreffen zumeist die Frage, ob eine Regelung in Allgemeinen Geschäftsbedingungen wirksam ist oder nicht. Ein bekanntes Beispiel sind die Klauseln über die Schönheitsreparaturen, die der Bundesgerichtshof seit 2004 zunehmend zu Lasten der Vermieter verschärft hat. Solche Änderungen der obergerichtlichen Rechtsprechung sind auch für die Mietverträge zu beachten, die vor der Änderung abgeschlossen wurden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 7. März 2007VIII ZR 125/06; Bundesgerichtshof, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14). 

Bild: XtravaganT / Fotolia

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