§ 1: Anwendungsbereich der Heizkostenverordnung

Der Anwendungsbereich der HeizkostenV ergibt sich aus § 1:

§ 1 Anwendungsbereich

(1) Diese Verordnung gilt für die Verteilung der Kosten

  1. des Betriebs zentraler Heizungsanlagen und zentraler Warmwasserversorgungsanlagen,
  2. der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser, auch aus Anlagen nach Nummer 1, (Wärmelieferung, Warmwasserlieferung)

durch den Gebäudeeigentümer auf die Nutzer der mit Wärme oder Warmwasser versorgten Räume.

(2) Dem Gebäudeeigentümer stehen gleich

  1. der zur Nutzungsüberlassung in eigenem Namen und für eigene Rechnung Berechtigte,
  2. derjenige, dem der Betrieb von Anlagen im Sinne des § 1 Absatz 1 Nummer 1 in der Weise übertragen worden ist, dass er dafür ein Entgelt vom Nutzer zu fordern berechtigt ist,
  3. beim Wohnungseigentum die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Verhältnis zum Wohnungseigentümer, bei Vermietung einer oder mehrerer Eigentumswohnungen der Wohnungseigentümer im Verhältnis zum Mieter.

(3) Diese Verordnung gilt auch für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung und Warmwasserlieferung auf die Nutzer der mit Wärme oder Warmwasser versorgten Räume, soweit der Lieferer unmittelbar mit den Nutzern abrechnet und dabei nicht den für den einzelnen Nutzer gemessenen Verbrauch, sondern die Anteile der Nutzer am Gesamtverbrauch zu Grunde legt; in diesen Fällen gelten die Rechte und Pflichten des Gebäudeeigentümers aus dieser Verordnung für den Lieferer.

(4) Diese Verordnung gilt auch für Mietverhältnisse über preisgebundenen Wohnraum, soweit für diesen nichts anderes bestimmt ist.

1. Sachlicher Anwendungsbereich der HeizkostenV

1.
Nach § 1 Absatz 1 Nummer 1 HeizkostenV gilt die Verordnung für die Verteilung der Kosten des Betriebs zentraler Heizungsanlagen und zentraler Warmwasserversorgungsanlagen durch den Gebäudeeigentümer auf die Nutzer der mit Wärme oder Warmwasser versorgten Räume (Näheres dazu in unserem Beitrag „Heizkosten”). Dabei handelt es sich um die klassische öl- oder gasbetriebene Zentralheizung im Keller eines Wohnhauses. Die Nutzer werden durch diese zentralen Anlagen gemeinschaftlich mit Raumwärme und in den meisten Fällen auch mit Warmwasser versorgt (Es gibt auch die Kombination mit dezentraler Warmwasserversorgung durch Boiler). Bei größeren Wohnanlagen mit mehreren Gebäuden steht die Heizung häufig auch in einem gesonderten Heizhaus, von dem aus alle Gebäude der Anlage versorgt werden. Umgekehrt kann es aber auch um eine Etagenheizung gehen, wenn sie mehr als eine Wohnung versorgt.

Im Umkehrschluss ergibt sich daraus, dass die HeizkostenV nicht für raum- oder wohnungsbezogene Einzelheizungen gilt. Dazu gehören Einzelofenheizungen, die mit Gas, Strom oder Kohle betrieben werden. Deren Kosten werden in der Regel von den Nutzern direkt mit den Energielieferanten abgerechnet. Eine Erfassung und Verteilung nach der HeizkostenV kommt in diesen Fällen nicht in Betracht.

§ 1 Absatz 1 Nummer 1 HeizkostenV setzt voraus, dass die Anlage von dem Gebäudeeigentümer auf eigene Rechnung betrieben wird. Wird die Anlage von einem Dritten betrieben, der mit dem Gebäudeeigentümer abrechnet, liegt ein Fall des § 1 Absatz 1 Nummer 2 HeizkostenV vor.

2.
Nach § 1 Absatz 1 Nummer 2 HeizkostenV gilt die Verordnung für die Verteilung der Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser, auch aus Anlagen nach Nummer 1, (Wärmelieferung, Warmwasserlieferung), durch den Gebäudeeigentümer auf die Nutzer der mit Wärme oder Warmwasser versorgten Räume. Dabei handelt es sich in der Regel um Anlagen nach § 1 Absatz 1 Nummer 1 HeizkostenV, die nicht vom Gebäudeeigentümer, sondern in dessen Auftrag von einem Dritten betrieben werden, der mit dem Gebäudeeigentümer abrechnet (Näheres dazu in unserem Beitrag „Heizkosten”). Es kann sich aber auch um Lieferungen aus größeren Anlagen wie Blockheizkraftwerken für mehrere Gebäude oder gar Fernheizwerken für ganze Stadtteile handeln.

Für die Anwendbarkeit der HeizkostenV spielt es keine Rolle, ob die Anlage direkt von dem Dritten errichtet worden ist und in dessen Eigentum steht, oder ob sie ursprünglich von dem Gebäudeeigentümer errichtet wurde und dem Dritten verkauft oder an ihn verpachtet wurde. Entscheidend ist, dass sie von dem Dritten betrieben und die erzeugte Wärme an den Gebäudeeigentümer verkauft wird.

3.
Nach § 1 Absatz 3 HeizkostenV gilt die Verordnung auch für die Verteilung der Kosten der Wärmelieferung und Warmwasserlieferung auf die Nutzer der mit Wärme oder Warmwasser versorgten Räume, soweit der Lieferer unmittelbar mit den Nutzern abrechnet und dabei nicht den für den einzelnen Nutzer gemessenen Verbrauch, sondern die Anteile der Nutzer am Gesamtverbrauch zu Grunde legt; in diesen Fällen gelten die Rechte und Pflichten des Gebäudeeigentümers aus dieser Verordnung für den Lieferer.

Diese Regelung gilt nur für Fernwärmelieferanten, die direkt mit den Nutzern abrechnen. Sie gilt nicht für die Lieferung von Wärme und Warmwasser aus ausgegliederten Zentralheizungsanlagen nach § 1 Absatz 1 Nummer 1 HeizkostenV. Für diese gilt § 1 Absatz 2 Nummer 2 HeizkostenV.

In der Regel liefern die Fernwärmeproduzenten (In Berlin z.B. Vattenfall) nur an die Gebäudeeigentümer. § 1 Absatz 3 HeizkostenV ist daher nur selten relevant.

2. Persönlicher Anwendungsbereich der HeizkostenV

Die HeizkostenV wendet sich zum einen in § 1 Absatz 1 an die Gebäudeeigentümer und in § 1 Absatz 2 an diesen gleichgestellte Personen bzw. Institutionen, zum anderen an die Nutzer, in der Regel also die Mieter oder Wohnungseigentümer.

Gebäudeeigentümer

Der Gebäudeeigentümer im Sinne der HeizkostenV ist der im Grundbuch eingetragenen Eigentümer (siehe § 873 BGB). Die HeizkostenV geht davon aus, dass der Eigentümer in der Regel als Vermieter aufgrund des Mietvertrages verpflichtet ist, die Nutzer mit Raumwärme und Warmwasser zu versorgen.

Im Falle einer Insolvenz oder Zwangsverwaltung müssen die Pflichten nach der HeizkostenV durch den Insolvenz- oder Zwangsverwalter erfüllt werden (Näheres dazu in unseren Bereichen „Das Mietverhältnis in der Insolvenz” und „Zwangsverwaltung”).

Nutzungsberechtigte

Dem Gebäudeeigentümer steht nach § 1 Absatz 2 Nummer 1 HeizkostenV der zur Nutzungsüberlassung in eigenem Namen und für eigene Rechnung Berechtigte gleich. Dazu gehören beispielsweise gewerbliche Zwischenvermieter im Sinne des § 565 BGB (Näheres dazu in unserem Beitrag „Gewerbliche Weitervermietung”) sowie andere Mieter oder Pächter, die befugt sind, die Räumlichkeiten weiterzuvermieten.

Dazu gehören auch dinglich zur Nutzungsüberlassung Berechtigte wie Nießbraucher gemäß § 1030 BGB oder Inhaber eines dinglichen Wohnungsrechts nach § 1093 BGB.

Hausverwaltungen vermieten in der Regel nicht im eigenen Namen, sondern im Namen des Gebäudeeigentümers. Die Pflichten aus der HeizkostenV erfüllen sie daher gegenüber den Nutzern auch für die jeweiligen Gebäudeeigentümer, auch wenn sie dadurch zugleich ihre eigene Abrechnungspflicht aus dem Hausverwaltervertrag erfüllen.

Anlagenbetreiber

Dem Gebäudeeigentümer steht nach § 1 Absatz 2 Nummer 2 HeizkostenV desweiteren derjenige gleich, dem der Betrieb von Anlagen im Sinne des § 1 Absatz 1 Nummer 1 HeizkostenV in der Weise übertragen worden ist, dass er dafür ein Entgelt vom Nutzer zu fordern berechtigt ist. Dies betrifft die seltenen Fälle der Wärmelieferung und Warmwasserlieferung aus Zentralheizungsanlagen durch Dritte direkt an die Nutzer.

Wohnungseigentümergemeinschaften

Dem Gebäudeeigentümer steht nach § 1 Absatz 2 Nummer 3 HeizkostenV desweiteren beim Wohnungseigentum die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Verhältnis zum Wohnungseigentümer gleich, desweiteren bei Vermietung einer Eigentumswohnungen der Wohnungseigentümer im Verhältnis zum Mieter. Dies ergibt sich daraus, dass bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft die zentralen Heizungsanlagen im Regelfall im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer stehen und daher die Kosten zunächst für das gesamte Gebäude und nicht für die einzelne Wohnung anfallen. Sie müssen dann in einem ersten Schritt nach den Vorschriften der HeizkostenV auf die einzelnen Wohnungseigentümer verteilt werden (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Jahresabrechnung”).

Nutzt ein Wohnungseigentümer seine Wohnung nicht selbst, sondern hat sie vermietet, muss er seinerseits die Pflichten aus der HeizkostenV gegenüber seinem Mieter erfüllen. Dabei darf er die Abrechnung, die er von der Eigentümergemeinschaft bekommen hat, nicht unbesehen an den Mieter weitergeben. In der Eigentümerabrechnung sind in der Regel auch Positionen enthalten, die auf einen Mieter nicht umgelegt werden dürfen (Näheres dazu in unserem Beitrag Was sind Betriebskosten) wie beispielsweise Instandsetzungskosten. Es kann auch sein, dass die Umlageschlüssel hinsichtlich der verbrauchsabhängigen Anteile unterschiedlich sind (Näheres dazu in unserem Beitrag Der Abrechnungsmaßstab). Schließlich wird der Mieter in der Regel andere Vorauszahlungen geleistet haben als der Eigentümer über das Hausgeld.

Dem Wohnungseigentum steht nach § 1 Absatz 6 WEG das Teileigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes (Büros, Geschäfte) gleich (Nähres dazu in unserem Beitrag „Die Begründung von Wohnungseigentum”). Der Wärme- und Warmwasserverbrauch für gewerblich genutzte Räume, wie Läden, Büros, Lager und Praxen ist daher ebenfalls nach den Vorgaben der HeizkostenV zu erfassen und zu verteilen.

Nutzer

Der Gebäudeeigentümer ist der zur Lieferung von Wärme und Warmwasser verpflichtete Vertragspartner, der Nutzer ist derjenige, der die mit Wärme oder Warmwasser versorgten Räume nutzt, im Regelfall also deren Mieter oder Wohnungseigentümer. Gegenüber dem Nutzer werden die Heiz- und Warmwasserkosten nach der HeizkostenV durch den Gebäudeeigentümer verteilt.

Eine Kostenverteilung setzt voraus, dass es mindestens zwei Nutzer gibt. Entscheidend ist dabei aber nicht, dass es sich um mehrere selbständige Personen handelt, sondern dass mehrere selbständige Nutzungsobjekte vorhanden sind. Die Kosten müssen auch verteilt werden, wenn ein Nutzer mehrere Wohnungen nutzt.

Die rechtliche Rolle des Nutzers spielt für die Anwendung der HeizkostenV keine Rolle. Es gilt für Mieter, Wohnungseigentümer und jede andere Form der schuldrechtlichen oder dinglichen Nutzungsberechtigung. In der Regel geht es um Mieter oder um Wohnungseigentümer. Die anderen Formen der Nutzungsberechtigung spielen Inder wohnungswirtschaftlichen Praxis keine Rolle.

Da es hier nur um die Rolle im Rahmen der Kostenverteilung geht, kann auch der Gebäudeeigentümer selbst Nutzer im Sinne der HeizkostenV sein, wenn er im Gebäude Räume nutzt oder wenn Räume leerstehen, da der Eigentümer die Leerstandskosten zu tragen hat (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Betriebskostenabrechnung bei Leerstand und Mieterwechsel”).

Zu welchem Zweck die Räume genutzt werden, ob es also um Wohnräume oder gewerblich genutzte Räume geht, spielt für die Anwendung der BetriebskostenV keine Rolle.

3. Sozialer Wohnungsbau

Nach § 1 Absatz 4 HeizkostenV gilt die Verordnung auch für Mietverhältnisse über preisgebundenen Wohnraum (Näheres dazu in unserem Beitrag „Sozialer Wohnungsbau”), soweit für diesen nichts anderes bestimmt ist. Dies wird in § 22 Absatz 1 der Neubaumietenverordnung (NMV) ausdrücklich bestätigt. Ausnahmen ergeben sich aus § 22 Absätze 2 und 3 NMV.

Bild: VRD / Fotolia

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