Aufzugskosten

Inhalt:
  1. Der Aufzug im Wohngebäude
  2. Vorschriften für Aufzüge
  3. Arten der Aufzugskosten
  4. Der Abrechnungsmaßstab
  5. Die Höhe der Aufzugskosten
  6. Die Aufzugskosten in der Geislinger Konvention

Die siebte Kostenart, die in der Betriebskostenverordnung aufgeführt wird, sind die Aufzugskosten. Die Vorschrift lautet:

§ 2 Aufstellung der Betriebskosten 

Betriebskosten im Sinne von § 1 sind: 

7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, 

hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage; 

1. Der Aufzug im Wohngebäude

Ein Aufzug ist eine Anlage, mit der Personen oder Lasten in einer beweglichen Kabine in vertikaler Richtung zwischen zwei oder mehreren Ebenen transportiert werden können. In der Wohnungswirtschaft geht es überwiegend um den Transport der Mieter oder ihrer Besucher.

Zumeist kommen konventionelle Seilaufzüge zur Anwendung. Beim Seilaufzug hängt die Kabine an mehreren Tragseilen, die über eine Treibscheibe laufen und von einem Elektromotor bewegt werden. Für die Gegenbewegung sorgt ein Gegengewicht, das an einem zweiten Seil hängt.

Laut Verband Deutscher Maschinen- und Anlagenbau (VDMA) sind in Deutschland rund 630.000 Aufzüge installiert. Es gibt zahlreiche mittelständische Aufzugsunternehmen, doch sie machen insgesamt nur 40 Prozent des Marktes aus. Die übrigen 60 Prozent teilen sich die vier großen Firmen Schindler, Thyssen-Krupp, Otis und Kone.

Pflicht sind Aufzüge bei Neubauten nach § 39 Absatz 4 der Berliner Bauordnung erst bei mehr als 4 oberirdischen Geschossen. Diese gesetzliche Verpflichtung zum Einbau von Aufzügen wurde 1954 formuliert. Seitdem muss in jedem neu errichteten Gebäude mit mehr als vier Geschossen (Inclusive Erdgeschoss) ein Aufzug vorhanden sein. Bestehende Gebäude, die dieser Anforderung nicht entsprechen, haben Bestandsschutz. Schon die allgemeine Marktentwicklung hat in den vergangenen Jahren jedoch dazu geführt, dass an immer mehr Gebäuden Aufzüge nachgerüstet wurden. Die demographische Entwicklung wird ihr übriges in dieser Richtung tun. Die meisten alten Gebäude in Berlin sind allerdings nach wie vor nicht mit einem Aufzug ausgestattet. Insgesamt gibt es heute in Berlin rund 46.000 Aufzüge, und nur ein kleiner Teil davon befindet sich in Wohngebäuden.

Im aktuellen Berliner Mietspiegel spielt der Aufzug in der Orientierungshilfe in der Merkmalgruppe 4 „Gebäude“ eine Rolle. Hat die Wohnung ab dem 5. Obergeschoß keinen Aufzug, so ist dies ein wohnwertminderndes Merkmal. Ist ein Aufzug auch bei weniger als 5 Obergeschossen vorhanden, so ist dies ein wohnwerterhöhendes Merkmal.

2. Vorschriften für Aufzüge

Für den Betrieb eines Aufzuges gibt es eine Reihe von Vorschriften, damit die erforderliche Sicherheit gewährleistet ist. Die wesentlichen finden sich in der Berliner Bauordnung und in der Betriebssicherheitsverordnung.

Die Berliner Bauordnung enthält in § 39 eine Vorschrift bezüglich der Errichtung von Aufzügen. Die Vorschrift lautet:

§ 39 Aufzüge 

(1) Aufzüge im Innern von Gebäuden müssen eigene Fahrschächte haben, um eine Brandausbreitung in andere Geschosse ausreichend lange zu verhindern. In einem Fahrschacht dürfen bis zu drei Aufzüge liegen. Aufzüge ohne eigene Fahrschächte sind zulässig 

1. innerhalb eines notwendigen Treppenraumes, ausgenommen in Hochhäusern, 

2. innerhalb von Räumen, die Geschosse überbrücken, 

3. zur Verbindung von Geschossen, die offen miteinander in Verbindung stehen dürfen, 

4. in Gebäuden der Gebäudeklassen 1 und 2; 

sie müssen sicher umkleidet sein. 

(2) Die Fahrschachtwände müssen als raumabschließende Bauteile 

1. in Gebäuden der Gebäudeklasse 5 feuerbeständig und aus nichtbrennbaren Baustoffen, 

2. in Gebäuden der Gebäudeklasse 4 hochfeuerhemmend, 

3. in Gebäuden der Gebäudeklasse 3 feuerhemmend 

sein; Fahrschachtwände aus brennbaren Baustoffen müssen schachtseitig eine Bekleidung aus nicht-brennbaren Baustoffen in ausreichender Dicke haben. Fahrschachttüren und andere Öffnungen in Fahrschachtwänden mit erforderlicher Feuerwiderstandsfähigkeit sind so herzustellen, dass die Anforderungen nach Absatz 1 Satz 1 nicht beeinträchtigt werden. 

(3) Fahrschächte müssen zu lüften sein und eine Öffnung zur Rauchableitung mit einem freien Querschnitt von mindestens 2,5 Prozent der Fahrschachtgrundfläche, mindestens jedoch 0,10 m² haben. Die Lage der Rauchaustrittsöffnungen muss so gewählt werden, dass der Rauchaustritt durch Windeinfluss nicht beeinträchtigt wird. 

(4) Gebäude mit mehr als vier oberirdischen Geschossen müssen Aufzüge in ausreichender Zahl haben. Von diesen Aufzügen muss mindestens ein Aufzug Kinderwagen, Rollstühle, Krankentragen und Lasten aufnehmen können und Haltestellen in allen Geschossen haben. Dieser Aufzug muss von der öffentlichen Verkehrsfläche aus und von allen Geschossen mit Aufenthaltsräumen stufenlos erreichbar sein. Hierbei ist das oberste Geschoss nicht zu berücksichtigen, wenn seine Nutzung einen Aufzug nicht erfordert oder wenn es in bestehenden Gebäuden nachträglich zu Wohnzwecken ausgebaut wird. Soweit Obergeschosse von Behinderten im Rollstuhl stufenlos zu erreichen sein müssen, gelten die Sätze 1 bis 4 auch für Gebäude mit weniger als fünf oberirdischen Geschossen. 

(5) Fahrkörbe zur Aufnahme einer Krankentrage müssen eine nutzbare Grundfläche von mindestens 1,10 m x 2,10 m, zur Aufnahme eines Rollstuhls von mindestens 1,10 m x 1,40 m haben; Türen müssen eine lichte Durchgangsbreite von mindestens 0,90 m haben. In einem Aufzug für Rollstühle und Krankentragen darf der für Rollstühle nicht erforderliche Teil der Fahrkorbgrundfläche durch eine verschließbare Tür abgesperrt werden. Vor den Aufzügen muss eine Bewegungsfläche von mindestens 1,50 m x 1,50 m vorhanden sein. 

Für den Betrieb und die Prüfungen ergeben sich wichtige Vorgaben aus Anhang 2 zu den §§ 15 und 16 der Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV).

3. Arten der Aufzugskosten

Zu den Stromkosten gehören neben dem Strom für den Beförderungsvorgang (Motor, Steuerung) auch die Kosten für die Beleuchtung und den Betrieb der Notrufanlage.

Zur Erfüllung ihrer Verpflichtungen aus der BetrSichV schließen die Vermieter entsprechende Wartungsverträge mit Fachfirmen ab. Zumeist handelt es sich dabei um den Kundendienst des Herstellers. Dieser kümmern sich dann darum, dass die Aufzugsanlagen regelmäßig gewartet werden, führt erforderliche Reparaturen durch, bereitet die Prüfungen vor, nimmt an diesen teil und installiert und betreibt in aller Regel auch den nach der BetrSichV notwendigen Notruf und Befreiungsdienst.

Nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören aus diesem Katalog die Kosten der Instandsetzungsmaßnahmen. Dazu gehören die Kosten für Arbeit und Material von Reparaturen sowie der Erneuerung von Verschleißteilen. Häufig werden jedoch sogenannte „Vollwartungsverträge“ abgeschlossen, die alle Leistungselemente in einem Vertrag enthalten. Hierbei ist dann darauf zu achten, dass die Instandsetzungskosten herausgerechnet und nicht mit umgelegt werden, weil sie keine Betriebskosten darstellen. Oft werden diese Kosten daher schon im Vertrag ausdrücklich benannt und in gewissem Umfang mit einer Pauschale abgegolten. Ob die Verteilung der Gesamtkosten auf die Betriebskosten einerseits und die Instandsetzungskosten andererseits realistisch ist, kann Otto Normalmieter im Zweifel allerdings kaum selbst beurteilen. Auch vor Gericht ist man häufig auf eine Schätzung angewiesen, für die man allerdings eine belastbare Grundlage benötigt. Ist diese nicht vorhanden, wird eher großzügig zugunsten der Mieter verfahren. In der Rechtsprechung gibt es Schätzungen zwischen 20 % und 50 %. Wenn der Vermieter es versäumt hat, den Vertrag so zu gestalten, dass der Instandsetzungskostenanteil erkennbar ist, geht die Schätzung in Richtung des oberen Wertes.

Besser ist es jedoch, getrennte Verträge für die Wartung einerseits und die Instandsetzung andererseits zu schließen.

Kommt es zu Betriebsstörungen, so handelt es sich bei dem Aufwand zu deren Beseitigung um Instandsetzungskosten, auch dann, wenn dadurch zukünftiger Wartungsaufwand erspart wird.

Zu den Betriebskosten gehören auch die Prüfungskosten, d.h. die Kosten der nach BetrSichV erforderlichen wiederkehrenden Prüfungen. Diese führt zumeist der TÜV in Anwesenheit eines Mitarbeiters der Wartungsfirma durch.

Die Beaufsichtigung und Überwachung des Aufzuges erfolgt heute nicht mehr wie früher durch einen Aufzugführer, sonder in aller Regel durch das Wartungsunternehmen im Wege der Fernüberwachung. Die dadurch entstehenden Kosten sind Betriebskosten, auch die Telefonkosten, die dadurch anfallen.

Die Kosten der Reinigung der Anlage beziehen sich auf alle Teile und Flächen außerhalb des Fahrkorbs. Die Reinigung des Inneren des Aufzuges zählt zu den Kosten der Gebäudereinigung nach § 2 Nr. 9 BetrKV. Diese Arbeit wird auch nicht von der Aufzugswartungsfirma ausgeführt, sondern von dem für das Gebäude beauftragten Reinigungsunternehmen.

4. Der Abrechnungsmaßstab

Die Aufzugskosten werden in der Regel nach dem Verhältnis der Wohnflächen verteilt (Näheres in unserem Beitrag „Der Abrechnungsmaßstab”). Dabei kommt es nicht auf die konkrete Nutzung des Aufzuges an. Es ist daher auch rechtmäßig und üblich, die Aufzugskosten auch auf die Mieter im Erdgeschoß umzulegen. Die formularmäßige Beteiligung auch des Mieters einer im Erdgeschoss gelegenen Wohnung an den Aufzugskosten nach dem Maßstab der Wohnfläche entspricht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil vom 20. 9. 2006VIII ZR 103/06) dem Grundgedanken des § 556a Absatz 1 Satz 1 BGB. Nach dieser Bestimmung seien Betriebskosten grundsätzlich – vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen oder anderweitiger Vorschriften – nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Dabei sei grundsätzlich auf die Gesamtwohnfläche (Also inclusive der Wohnungen im Erdgeschoß) abzustellen. Dies setzt allerdings voraus, dass sich der Aufzug im selben Gebäude befindet. Befindet sich der Aufzug in einem anderen Gebäudeteil und ist die Wohnung des Mieters mit diesem Aufzug nicht zu erreichen, darf er nicht an den Aufzugskosten beteiligt werden (BGH, Urteil vom 8. 4. 2009VIII ZR 128/08). 

Andererseits kann der Vermieter die Mieter im Erdgeschoß auch von der Umlage der Aufzugskosten ausnehmen.

5. Die Höhe der Aufzugskosten

Die Höhe der Aufzugskosten schwankt sehr stark. Nach der Berliner Betriebskostenübersicht 2017 liegen sie zwischen 0,06 und 0,28 € pro qm Wohnfläche im Monat. Die Spanne hat unter anderem den Grund, dass Aufzüge einen konstruktiv höchst unterschiedlichen Aufwand verursachen. Er hängt ab von der Gesamthöhe, der Anzahl der Haltestellen, der Tragfähigkeit und natürlich vom Baujahr. Bei manchen Anlagen ist es mittlerweile eine Kunst, überhaupt noch Ersatzteile zu bekommen, z.B. bei vielen alten Anlagen in den Ost-Berliner Plattenbauten.

Nach dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes liegen die Aufzugskosten bei 0,16 € pro qm Wohnfläche im Monat.

Der Markt der Aufzugsinstallationen litt lange unter einem Kartell der großen Anbieter. Allerdings hat die EU-Kommission keine Anhaltspunkte für entsprechende Absprachen im Dienstleistungsbereich in Deutschland finden können. Mehr dazu finden Sie mit folgendem Link:

http://de.wikipedia.org/wiki/Aufzugs-_und_Fahrtreppenkartell

6. Die Aufzugskosten in der Geislinger Konvention

Die Geislinger Konvention gliedert die Aufzugskosten folgendermaßen auf:

gk-aufzugskosten

Bild: SIAATH / Fotolia

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