Umsatz (zu geringer) als Mangel

Die Umsatzproblematik kommt ausschließlich im Bereich des gewerblichen Mietrechts zum Tragen. Einzelhändler, Dienstleister oder Großhändler sind darauf angewiesen, mit den gemieteten Räumlichkeiten auskömmliche Umsätze zu erzielen. Gelingt dies nicht, kommt es immer wieder zu Streitigkeiten mit den Vermietern, wenn der Mieter der Meinung ist, die Räume seien zumindest mitursächlich für den geschäftlichen Misserfolg. Dabei geht es in den meisten Fällen nicht darum, dass ein konkreter Mangel der Mietsache vorliegt und den Umsatz beeinträchtigt, sondern das Rahmenbedingungen, von denen der Gewerbetreibende ausgegangen ist, nicht vorliegen. Inhalt: Geringer Umsatz als Folge eines Mangels Geringer Umsatz als Mangel Leerstand als Mangel Eine negative […]

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Verkehrslärm

Umweltgeräusche (Näheres dazu in unserem Beitrag „Lärm als Mangel”) dringen von außen in das Gebäude ein. Dazu gehören vor allem Baulärm und Verkehrslärm. Unter Verkehrslärm versteht man Straßenverkehrslärm, Schienenverkehrslärm und Luftverkehrslärm. Inhalt: Straßenverkehrslärm Schienenverkehrslärm Luftverkehrslärm Beeinträchtigungen durch Verkehrslärm 1. Straßenverkehrslärm Straßenverkehrslärm ist der Lärm, der von allen Arten von Fahrzeugen (PKW, LKW, Motorräder, Busse) auf öffentlichen Straßen und Parkplätzen verursacht wird. Lärm von Fahrzeugen auf Privatgrundstücken gehört nicht dazu, also auch nicht auf Parkplätzen von Wohnhäusern oder Supermärkten. Dieser fällt unter den Nachbarschafts- oder Gewerbelärm (Näheres dazu in unserem Beitrag „Lärm als Mangel”). Zum Straßenverkehrslärm gehört lediglich der Lärm, der durch […]

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Sonderabschreibung in Kraft getreten

Das „Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus” ist am 8. August im Bundesgesetzblatt Jahrgang 2019, Teil I, Nr. 29 ab Seite 1122 veröffentlicht worden und damit in Kraft getreten. Durch den neuen § 7b EStG soll der Neubau von Mietwohnungen für Privatleute und Unternehmen attraktiver werden, weil er ihnen künftig eine Sonderabschreibung ermöglicht. Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag „Einkommensteuer” (20190814). Bild: 3d_generator / Fotolia

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Vergleichswohnungen zur Begründung einer Mieterhöhung

Nach § 558a Absatz 2 Nummer 4 BGB kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auch Bezug genommen werden auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen (mit entsprechenden Mieten). Hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen. Es müssen also mindestens 3 Wohnungen benannt werden, die auch aus dem eigenen Wohnungsbestand des Vermieters sein dürfen (BVerfG (1. Kammer des Ersten Senats ), Beschluß vom 12. Mai 1993, 1 BvR 442/93). Dies soll dem Mieter die Möglichkeit geben, sich über die Vergleichswohnungen zu informieren und die behauptete Vergleichbarkeit nachzuprüfen. Die Vergleichswohnungen müssen deshalb so genau bezeichnet werden, dass der Mieter sie ohne nennenswerte Schwierigkeiten identifizieren […]

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Das Sachverständigengutachten zur Begründung einer Mieterhöhung

Nach § 558a Absatz 2 Nummer 3 BGB kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auch Bezug genommen werden auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Bei dem Gutachten handelt es sich um ein auf Grund eines zwischen dem Sachverständigend und dem Vermieter abgeschlossenen Gutachtervertrages erstelltes Parteigutachten. Es dient nur dazu, das Mieterhöhungsverlangen zu begründen (Mehr dazu in unserem Beitrag „Das Mieterhöhungsverfahren”) und dem Mieter wie bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel oder der Benennung von Vergleichswohnungen Informationen liefern, um die Berechtigung des Anspruchs des Vermieters überprüfen zu können. Wenn es zwischen den Mietvertragsparteien zu einem Prozess um die […]

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Mieter darf provisorische Mängelbehebungsmaßnahmen des Vermieters nicht ablehnen

Nach einem Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 04.12.2018 (224 C 297/18) darf der Mieter provisorische Mängelbehebungsmaßnahmen des Vermieters bis zur dauerhaften Lösung des Problems nicht grundsätzlich ablehnen. Andernfalls kann sich auch in diesem Fall nicht auf eine Mietminderung berufen. Mehr zu dieser Entscheidung lesen Sie in unserem Beitrag „Gewährleistungsausschluss” (20190803). Bild: 3d_generator / Fotolia

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Die Mietdatenbank

Eine Mietdatenbank ist nach der Legaldefinition in § 558e BGB eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die ortsübliche Vergleichsmiete”) fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen. Fehlt eines dieser Merkmale, liegt keine Mietdatenbank vor. Auf eine Mietdatenbank kann nach § 558a Absatz 2 Nummer 2 BGB zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens Bezug genommen werden (Näheres dazu in unserem Beitrag „Das Mieterhöhungsverfahren”). § 558e BGB definiert was […]

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