Autor: Stefan Pfeiffer

Die Indexmiete

Miete, Wohnraummietrecht

Das hauptsächliche Instrument zur Erhöhung der Miete im freifinanzierten Wohnungsbau ist der Mietspiegel (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die ortsübliche Vergleichsmiete”). Daneben gibt es noch die Staffelmiete nach § 557a BGB (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Staffelmiete”) und die Indexmiete nach § 557b BGB. Die Indexmiete ist eine variable Miete für eine Wohnung oder einen Gewerberaum. Sie ist geregelt in § 557 b BGB. In der Sache handelt es sich um eine Wertsicherungsklausel. Eine Wertsicherungsklausel ist eine vertragliche Vereinbarung, durch die die Miete wertbeständig werden soll, um sie der Geldentwertung (Inflation) zu entziehen. Der Vermieter soll immer die Miete erhalten, die wertmäßig der […]

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Die Staffelmiete

Miete, Wohnraummietrecht

Staffelmietvereinbarungen sind seit dem 1. Januar 1983 als Ausnahme vom gesetzlich vorgeschriebenen Mieterhöhungsverfahren nach dem Prinzip der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mehr dazu in unserem Bereich „Mieterhöhungen”) für alle nicht preisgebundenen Wohnungen zugelassen. Sie bieten den Vorteil, dass die Mietentwicklung für die Dauer der Staffelmietvereinbarung sicher kalkulierbar ist und dass kein kompliziertes Mieterhöhungsverfahren eingehalten werden muss. Der Vermieter geht aber das Risiko ein, dass für die Dauer der Staffelmietvereinbarung keine anderen Mieterhöhungen möglich sind. Wenn also die tatsächliche Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete über der Mietstaffel liegt oder eine Modernisierung durchgeführt wird, kann der Vermieter keine über die vereinbarte Staffel hinausgehende Mieterhöhung durchführen. Inhalt: […]

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Die ortsübliche Vergleichsmiete

Wohnraummietrecht

Nach § 558 Absatz 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die bisherige Miete niedriger ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 Absatz 2 BGB gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung (einschließlich der energetischen Ausstattung), Beschaffenheit (einschließlich der energetischen Beschaffenheit) und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB (Erhöhung wegen gestiegener Betriebskosten) abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist nach § 558 Absatz 2 Satz 2 […]

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Die Mietpreisbremse

Mietvertrag, Wohnraummietrecht

Bei bestehenden Mietverträgen sind die Möglichkeiten der Vermieter, die ortsübliche Vergleichsmiete zu erhöhen, durch die Kappungsgrenze in § 558 Absatz 3 BGB schon lange auf 15 % oder 20 % in drei Jahren begrenzt. Das sind beispielsweise in Berlin (Kappungsgrenze 15 %) höchstens 5 % pro Jahr. Im Rahmen der Neuvermietung galt diese Begrenzung bis zum 1. Juni 2015 nicht. Solange man nicht in den Bereich der verbotenen Mietpreisüberhöhung oder gar des Mietwuchers geriet (Näheres dazu in unserem Beitrag „Mietpreisgrenzen”), gab es für neu abgeschlossene Mietverträge keine Begrenzung bei der Anfangsmiete. Die ortsübliche Vergleichsmiete konnte also bis zu 20 % überschritten […]

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Vereinbarungen über die Miete

Wohnraummietrecht

Mieter und Vermieter können bei Abschluss des Mietvertrags und während des Mietverhältnisses Vereinbarungen über die Miete treffen. Bei Abschluss des  Mietvertrages gehört die Miete zu den Punkten, über die eine Vereinbarung getroffen werden muss. In den meisten Fällen werden diese Vereinbarungen über die Miete ausdrücklich in einem schriftlichen Mietvertrag getroffen. Hinsichtlich der Höhe gibt es Grenzen, vor allem auf angespannten Wohnungsmärkten durch die Mietpreisbremse. Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien bei Abschluss des Mietvertrags nach § 557 Absatz 2 BGB nur als Staffelmiete nach § 557a BGB oder als Indexmiete nach § 557b BGB vereinbaren. Aber auch im laufenden Mietverhältnis steht es […]

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Der Wohnungsbestand in Deutschland

Wohnungswirtschaft, ZahlenDatenFakten

Inhalt Aktuelles Gebäude und Wohnungen in Deutschland Anzahl der Gebäude und Wohnungen Alter der Gebäude und Wohnungen Eigentümergruppen Eigentum und Miete Wohnungsgröße 1. Aktuelles  Ende 2018 gab es in Deutschland nach einer Pressemitteilung des statistischen Bundesamtes (Pressemitteilung Nr. 285 vom 29. Juli 2019) knapp 42,2 Millionen Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden. Wie das Amt weiter mitteilt, stieg der Wohnungsbestand im Vergleich zum Vorjahr um 0,6 % oder 267 000 Wohnungen. Im Vergleich zum Jahr 2010 erhöhte sich der Wohnungsbestand um 4,3 % beziehungsweise 1,8 Millionen Wohnungen. Somit kamen Ende 2018 auf 1.000 Einwohnerinnen und Einwohner 509 Wohnungen und damit 14 […]

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Zahlung der Miete durch das JobCenter

Wohnraummietrecht

Im Jahr 2016 bezogen durchschnittlich 4.309.774 Menschen in Deutschland Arbeitslosengeld 2 (Quelle: www.statista.com). Sie bekommen nicht nur Geld für den laufenden Lebensunterhalt, sondern es werden nach § 22 SGB II auch Kosten für Unterkunft und Heizung übernommen. Normalerweise überweist das JobCenter das Geld an den Mieter, der den Betrag dann an den Vermieter weiterleitet. Nach § 22 Absatz 7 SGB II kann die Zahlung in den dort genannten Fällen auch direkt an den Vermieter erfolgen. Der Mieter darf dann davon ausgehen, dass die Miete vom JobCenter pünktlich und vollständig an den Vermieter gezahlt wird. Das ist zumeist auch der Fall. Es […]

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