Baulandmobilisierungsgesetz

Die Bundesregierung hat am 4. November 2020 den Entwurf des “Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz)” beschlossen. Dieser baut auf den Empfehlungen der Baulandkommission auf und soll den Kommunen die Bereitstellung von Bauland erleichtern.

Wie die Immobilienzeitung am 5. Mai 2021 berichtet, haben sich Vertreter der großen Koalition auf einen Kompromiss bei umstrittenen Punkten im Baulandmobilisierungsgesetz geeinigt. Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen benötigt auf angespannten Wohnungsmärkten künftig eine Genehmigung. Es soll aber Ausnahmen für Kleinvermieter geben. Und beim Vorkaufsrecht der Kommunen sollen Preise limitiert werden.

1. Hintergrund

Im Koalitionsvertrag vom 12. März 2018 haben CDU, CSU und SPD in Ziffer 5114 vereinbart:

Wir werden die Kommunen bei der Aktivierung von Bauland und Sicherung bezahl- baren Wohnens unterstützen und streben dazu weitere Verbesserungen im Baupla- nungsrecht an.

Entsprechend sah die auf dem Wohngipfel am 21. September 2018 von Bund, Ländern und Gemeinden vereinbarte Wohnraumoffensive vor, die Rahmenbedingungen für den Bau von Wohnraum zu verbessern.

Eine am 4. September 2018 eingerichtete Expertenkommission für “Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik” (Baulandkommission) hat sich schwerpunktmäßig mit strategischen Fragen einer aktiven Liegenschaftspolitik und Instrumenten zur Verbesserung der Baulandbereitstellung befasst. Die Baulandkommission hat am 2. Juli 2019 ihre Empfehlungen vorgelegt (Empfehlungen auf Grundlage der Beratungen in der Kommission für „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“ (Baulandkommission).

Der Referentenentwurf des Baulandmobilisierungsgesetzes wurde am 10. Juni 2020 vorgestellt. Am 4. November 2020 hat das Bundeskabinett den Gesetzentwurf als Kabinettfassung beschlossen (Entwurf eines Gesetzes zur Mobilisierung von Bauland (Baulandmobilisierungsgesetz). Dieser wurde Bundestag und Bundesrat zugeleitet und wird dort nun beraten.

Der Bundestag hat am 28. Januar 2021 in erster Lesung über den Entwurf der Bundesregierung debattiert. Die Vorlage wurde im Anschluss zur weiteren Beratung in den federführenden Ausschuss für Bau, Wohnen, Stadtentwicklung und Kommunen überwiesen.

Die Stellungnahmen des Bundesrates, der Bundesländer und der Verbände finden sich in der Quellenangabe zu 4.

2. Inhalt

Zu den wesentlichen Regelungsinhalten des Baulandmobilisierungsgesetzes zählen: 

  • die Erweiterung der Befreiungsmöglichkeiten und Erleichterungen für das Bauen im Innen- und Außenbereich,
  • die Einführung eines neuen sektoralen Bebauungsplantyps für den Wohnungsbau,
  • die Erweiterung des Anwendungsbereichs der gemeindlichen Vorkaufsrechte für die leichtere Mobilisierung von Flächen für den Wohnungsbau,
  • die Erweiterung des Anwendungsbereichs des Baugebots für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten,
  • die Schaffung einer Grundlage für städtebauliche Konzepte der Innenentwicklung,
  • die Änderung der bisherigen festen Obergrenzen der Bebauung in flexiblere Orientierungswerte.

Außerdem soll eine neue Baugebietskategorie mit der Bezeichnung „Dörfliches Wohngebiet“ eingeführt werden, um mehr Flexibilität bei der Ausweisung von Flächen für den Wohnungsbau in dörflichen Lagen zu erreichen.

Der Entwurf enthält zudem in Umsetzung der Beschlüsse des Wohngipfels einen Vorschlag zur Reduzierung der Möglichkeiten, Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln (Siehe Ziffer 2.). Mit der vorgeschlagenen Regelung werden die Landesregierungen ermächtigt, durch Rechtsverordnung Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt festzulegen, in denen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen der Genehmigung bedarf. Die Genehmigungspflicht soll maximal bis zum 31.12.2025 gelten. Zudem sind “zur Wahrung berechtigter Interessen der Eigentümer” (O Ton BMI) Ansprüche auf Genehmigung, z.B. bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit, vorgesehen.

Ziel des Gesetzentwurfes ist es, die Handlungsmöglichkeiten der Gemeinden zu stärken. Insbesondere sollen sie leichter auf Flächen für den Wohnungsbau Zugriff nehmen können; weiter werden Erleichterungen bei der Schaffung von Wohnraum im Innen- und Außenbereich vorgeschlagen. Mit dem Gesetzentwurf sollen außerdem einzelne städtebauliche Anliegen aufgegriffen werden. Dazu gehören auch Klarstellungen, die die Bedeutung grüner Infrastruktur in Städten und Gemeinden, insbesondere für den Klimaschutz und die Klimaanpassung hervorheben.

3. Umwandlung von Eigentumswohnungen

Hierzu soll es einen neuen § 250 BauGB geben. Darin heißt es:

Sofern Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten vorliegen und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind, bedarf bei bereits bestehenden Wohngebäuden die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nach § 1 des Wohnungseigentumsgesetzes der Genehmigung. Die Landesregierungen werden ermächtigt, die Gebiete nach Satz 1 durch Rechtsverordnung zu bestimmen, die spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten muss.

Die Genehmigung ist zu erteilen, wenn

1. das Grundstück zu einem Nachlass gehört und Wohnungseigentum oder Teileigentum zugunsten von Miterben oder Vermächtnisnehmern begründet werden soll,

2. das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an Familienangehörige des Eigentümers veräußert werden soll,

3. das Wohnungseigentum oder Teileigentum zur eigenen Nutzung an mindestens zwei Drittel der Mieter veräußert werden soll,

4. auch unter Berücksichtigung des Allgemeinwohls ein Absehen von der Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht mehr zumutbar ist oder

5. ohne die Genehmigung Ansprüche Dritter auf Übertragung von Wohnungseigentum oder Teileigentum nicht erfüllt werden können, zu deren Sicherung vor dem Wirksamwerden des Genehmigungsvorbehalts eine Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist.

4. Kritik des Deutschen Mieterbundes

Der Deutsche Mieterbund (DMB) begrüßt das Gesetz grundsätzlich, fordert jedoch eine Reihe von Änderungen, um es nachzujustieren (Siehe Presseerklärung des DMB vom 26. Februar 2021).

So fordert der DMB die ersatzlose Streichung der aus seiner Sicht zum Teil willkürlich erscheinenden Ausnahmen der Umwandlungsbeschränkung. Insbesondere die neu geschaffene Ausnahmeregelung der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit für den Eigentümer werfe die Frage auf, ob der Gesetzgeber ernsthaft an einer Beschränkung der in Ballungszentren häufig vorkommenden Umwandlungspraxis interessiert sei. Zudem laufe die vorgesehene Ausnahmeregelung, wonach bei geplanter Veräußerung an zwei Drittel der Mieter eine Umwandlung zu erteilen ist, vor dem Hintergrund der enorm gestiegenen Kaufpreise für Wohneigentum völlig ins Leere und schaffe unnötige Umgehungsmöglichkeiten des kommunalen Genehmigungsvorbehalts.

Weitere notwendige Nachbesserungen beträfen die Stärkung des kommunalen Vorkaufsrechts. Kommunen bräuchten ein preislimitiertes Vorkaufsrecht ausschließlich zum spekulationsbereinigten Verkehrswert oder zum Ertragswert bei sozialer Nutzung für Immobilien und Grundstücke, da sie die explodierenden Bodenpreise nicht finanzieren könnten. In den Metropolen seien die Baulandpreise seit 2010 förmlich explodiert, mit enormen Steigerungsraten von 136 Prozent in Hamburg und bis zu 450 Prozent in Berlin. Zudem müsste das Vorkaufsrecht auch Anwendung bei Verkäufen von Immobilienanteilen mittels sogenannter Share Deals finden.

Problematisch sei, dass das erweiterte Vorkaufsrecht, der Umwandlungsvorbehalt und die Baugebote nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten sollten. Welche Wohnungsmärkte unter diese Kategorie fallen sei kontinuierlicher Gegenstand politischer Entscheidungen und führe daher zu Unsicherheit bei den betroffenen Mietern und Eigentümern. Eine ersatzlose Streichung dieser Gebietseinschränkung würde die Wirkung der Maßnahmen und die Planungssicherheit für alle Beteiligten daher erhöhen.

5. Quellen

https://www.bmi.bund.de/SharedDocs/pressemitteilungen/DE/2020/11/baulandmobilisierungsgesetz-beschlossen.html

https://www.bundesrat.de/SharedDocs/beratungsvorgaenge/2020/0601-0700/0686-20.html

https://www.bmi.bund.de/SharedDocs/gesetzgebungsverfahren/DE/baulandmobilisierungsgesetz.html

https://dip21.bundestag.de/dip21/btd/19/248/1924838.pdf

https://www.bundestag.de/dokumente/textarchiv/2021/kw04-de-baulandmobilisierungsgesetz-817420

http://dipbt.bundestag.de/extrakt/ba/WP19/2697/269715.html

Bild: fotolia_paragraf

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