Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche

geschlossene Bauweise

§ 22 BauNVO: Bauweise

Im Bebauungsplan kann nach § 22 Absatz 1 BauNVO die Bauweise als offene oder geschlossene Bauweise festgesetzt werden. Nach § 22 Absatz 4 BauNVO kann aber auch eine davon abweichende Bauweise festgesetzt werden. Dabei kann auch festgesetzt werden, inwieweit an die vorderen, rückwärtigen und seitlichen Grundstücksgrenzen herangebaut werden darf oder muss.

In der offenen Bauweise werden die Gebäude nach § 22 Absatz 2 BauNVO mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen errichtet. Die Länge dieser Hausformen darf höchstens 50 m betragen. Im Bebauungsplan können Flächen festgesetzt werden, auf denen nur Einzelhäuser, nur Doppelhäuser, nur Hausgruppen oder nur zwei dieser Hausformen zulässig sind.

In der geschlossenen Bauweise werden die Gebäude nach § 22 Absatz 3 BauGB ohne seitlichen Grenzabstand errichtet, es sei denn, dass die vorhandene Bebauung eine Abweichung erfordert.

§ 23 BauNVO: Überbaubare Grundstücksfläche

Die überbaubaren Grundstücksflächen können nach § 23 Absatz 1 BauNVO durch die Festsetzung von

  • Baulinien,
  • Baugrenzen oder
  • Bebauungstiefen

Ist eine Baulinie festgesetzt, so muss nach § 23 Absatz 2 BauNVO auf dieser Linie gebaut werden. Ein Vor- oder Zurücktreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann zugelassen werden. Im Bebauungsplan können weitere nach Art und Umfang bestimmte Ausnahmen vorgesehen werden.

Ist eine Baugrenze festgesetzt, so dürfen nach § 23 Absatz 3 BauNVO Gebäude und Gebäudeteile diese nicht überschreiten. Ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß kann zugelassen werden. Im Bebauungsplan können weitere nach Art und Umfang bestimmte Ausnahmen vorgesehen werden.

Ist eine Bebauungstiefe festgesetzt, so gilt nach § 23 Absatz 4 BauNVO Absatz 3 entsprechend. Gebäude und Gebäudeteile dürfen die Bebauungstiefe also nicht überschreiten. Die Bebauungstiefe ist von der tatsächlichen Straßengrenze ab zu ermitteln, sofern im Bebauungsplan nichts anderes festgesetzt ist.

Wenn im Bebauungsplan nichts anderes festgesetzt ist, können auf den nach diesen Vorgaben nicht überbaubaren Grundstücksflächen gemäß § 23 Absatz 5 BauNVO Nebenanlagen im Sinne des § 14 (Näheres dazu in unserem Beitrag “Die Art der baulichen Nutzung“) zugelassen werden. Das Gleiche gilt für bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können.

Nach § 23 Absatz 1 Satz 2 BauNVO ist § 16 Absatz 5 BauNVO entsprechend anzuwenden. Im Bebauungsplan können daher für Teile des Baugebiets, für einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile und für Teile baulicher Anlagen Festlegungen zu Baulinie, Baugrenze und Bebauungstiefe unterschiedlich festgesetzt werden; die Festsetzungen können oberhalb und unterhalb der Geländeoberfläche getroffen werden.

Bild: georgheimer_AdobeStock

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