Beratungs- und Prozessstatistik

„Es kann der Frömmste nicht in Frieden leben, wenn es dem bösen Mieter/Vermieter nicht gefällt.”

Dieses leicht abgewandelte Zitat aus Schillers Wilhelm Tell soll als Einstieg in ein Thema dienen, mit dem man sich auch befassen muss – den Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern.

Diese Website handelt an vielen Stellen von Konflikten zwischen Mietern und Vermietern. Es geht oft um viel Geld, dass jeweils der eine oder andere zahlen soll oder nicht bekommt. Deshalb sollte man von Zeit zu Zeit innehalten und sich über den Einzelfall hinaus klarmachen, wo denn die Konfliktlinien verlaufen, die immer wieder zu diesen Auseinandersetzungen führen. Es ist auch im Sinne einer Beachtung der Pareto-Verteilung sinnvoll, den meisten Aufwand in die Vermeidung von Konflikten in den Bereichen zu stecken, die immer und immer wieder zu Auseinandersetzungen führen. Dies enthebt Mieter wie Vermieter allerdings nicht der Verantwortung, sich im Fall des Falles in der Tat auch mit eher abgelegenen Themen zu befassen.

Die Beratungsstatistik des Deutschen Mieterbundes

Es ist nicht bekannt, wie viele mietrechtliche Streitigkeiten es in Deutschland jährlich gibt. Diese Zahl würde einem auch nicht wirklich weiterhelfen. Glücklicherweise werden die meisten davon außergerichtlich geregelt. Der Deutsche Mieterbund gibt in seiner „Beratungs- und Prozessstatistik für 2018” einen Wert von 97 % an.

Wichtig ist vor allem, die thematische Verteilung zu kennen, also die Frage beantworten zu können, worüber sich Mieter und Vermieter am häufigsten streiten. Die beste Grundlage für die Beurteilung dieser Frage ist die jährliche „Beratungs- und Prozessstatistik” des Deutschen Mieterbundes. Der Mieterbund bietet seinen Mitgliedern Rechtsberatung bei Mietrechtsstreitigkeiten an. Die daraus gewonnenen Daten wertet er jährlich aus. Die letzte Ausgabe für das Jahr 2018 wurde am 21. Dezember 2019 vorgestellt und beruht auf der Erfassung von 1,2 Millionen Rechtsberatungen in den über 300 örtlichen Mietervereinen.

201820172016
1Betriebskosten32,6 %36,6 %33,0 %
2Wohnungsmängel19,1 %17,6 %20,0 %
3Mieterhöhungen12,8 %11,7 %11,5 %
4allg. Vertragsangelegenheiten9,7 %8,6 %9,9 %
5Vermieterkündigung6,7 %5,5, %5,5 %
6Mietkaution6,3 %6,1 %6,2 %
7Schönheitsreparaturen4,3 %4,8 %5,0 %
8Modernisierung3,3 %4,2 %4,1 %
9Mieterkündigung2,5 %2,1 %2,6 %
10Umwandlung / Eigentümerwechsel0,7 %0,7 %0,1 %
DMB, Beratungsstatistik

Die drei Themen Betriebskosten, Wohnungsmängel und Mieterhöhung machen 2/3 aller Beratungen aus. Wo die meisten Beratungen erforderlich sind, werden auch die meisten Streitigkeiten sein. Es lohnt sich daher, sich im Rahmen der Fortbildung der Mitarbeiter vor allem um diese drei Themen zu kümmern und die erforderlichen Ressourcen zur Verfügung zu stellen.

Insbesondere die Betriebskosten, die allein fast ein Drittel aller Beratungen ausgemacht haben, führen häufig zu Fragen und zu Streitigkeiten. Bei diesem Thema gab es allerdings im Vergleich zum Vorjahr einen leichten Rückgang.

Einen leichten Anstieg gab es erneut beim Thema Mieterhöhung. Hier spiegelt sich nach Auffassung des Mieterbundes die Entwicklung auf den großen Wohnungsmärkten mit zuletzt stark steigenden Mieten wieder.

Unter „Allgemeine Vertragsangelegenheiten“, Platz 4 der häufigsten Beratungsthemen, fallen alle Rechtsberatungen, die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis als Hintergrund haben, sowie Beratungen im Vorfeld bzw. beim Abschluss des Mietvertrages. Das sind beispielsweise Fragen zur Mietpreisbremse, zu Staffel- oder Indexmieten, zu Wohnungssuche und Wohnungsbesichtigung, zu Wohngemeinschaften, bis hin zu Fragen, ob Tierhaltung erlaubt, die Haustür abends abgeschlossen werden muss oder wie laut gefeiert werden darf.

Mehr als jede 10. Rechtsberatung drehe sich um die Themen „Mietkaution“ und „Schönheitsreparaturen“. Meistens gehe es um Fragen, ob und wann der Vermieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzahlen muss und ob der Vermieter das Kautionsguthaben verrechnen dürfe, zum Beispiel mit Ersatzansprüchen wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen.

Beratungen zur „Vermieterkündigung“ seien fast doppelt so häufig wie Beratungen zum Thema „Mieterkündigung“, typisch für die Entwicklung auf engen Wohnungsmärkten.

Der Beratungsbedarf zum Thema „Modernisierung“ lag 2018 noch bei 3,3 Prozent. Auch wenn nur rund 1 Prozent des Wohnungsbestandes 2018 modernisiert wurde, sorgten drastische Mietpreissteigerungen nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen für eine entsprechende Nachfrage nach Beratungen.

Die Streitstatistik des Deutschen Mieterbundes

Wie der DMB berichtet, ist nach Angaben des Statistischen Bundesamtes die Zahl der Mietrechtsstreitigkeiten vor Gericht im Jahr 2018 leicht gesunken. 225.235 Mal stritten sich Mieter und Vermieter vor den Amts- und Landgerichten in Deutschland. Gegenüber dem Vorjahr ging die Zahl der Mietrechtsprozesse damit um 0,75 Prozent zurück. Das ist die niedrigste Prozesszahl seit der Wiedervereinigung. Die Zahl der Mietrechtsprozesse sinkt seit 1996 (351.511 Verfahren) kontinuierlich, insgesamt jetzt um mehr als 35 Prozent.

Mietrechtsverfahren sind die Domäne der Amtsgerichte. Über 96 Prozent aller Streitigkeiten entscheiden laut DMB die Amtsrichter. Grund hierfür ist, dass unabhängig vom Streitwert die Amtsgerichte immer Eingangsinstanz bei Mietrechtsstreitigkeiten sind. Von den Verfahren vor den Amtsgerichten enden 41.749 (19 Prozent) mit einem „streitigen“ Urteil, 72.138 (33 Prozent) mit einem Versäumnisurteil und 16.189 (7,5 Prozent) mit einem Anerkenntnis- oder Verzichtsurteil. 40.229 Verfahren (18,5 Prozent) enden mit einem Vergleich und 31.570 Verfahren (14,5 Prozent) mit der Rücknahme der Klage oder Erledigung der Hauptsache. Eine Differenzierung nach Streitgegenständen enthält die Statistik des Statistischen Bundesamtes nicht.

201820172016
Wohnraummietprozesse gesamt225.235226.933246.616
davon am Amtsgericht216.665217.801236.484
davon am Landgericht8.5709.13210.132
Mietrechtsstreitigkeiten vor Gericht (Quelle: Streitstatistik DMB)

Grundlage für die Statistik über Streitgegenstände in Mietrechtsprozessen sind laut DMB Zahlen der DMB Rechtsschutz.

201820172016
1Vertragsverletzungen26,8 %27,4 %26,7 %
2Mieterhöhung21,3 %16,6 %17,3 %
3Betriebskosten18,1 %19,4 %20,9 %
4Mietkaution15,3 %16,2 %16,1 %
5Eigenbedarf6,2 %5,9 %5,2 %
6Fristlose Kündigung4,9 %5,5 %5,0 %
7Modernisierung1,7 %1,8 %1,9 %
8Ordentliche Kündigung1,7 %1,5 %1,5 %
9Schönheitsreparaturen0,7 %1,0 %0,9 %
10Sonstiges3,3 %4,7 %4,5 %
Streitgegenstände in Mietrechtsprozessen (Quelle: Streitstatistik DMB)

Wie in den Vorjahren seien „Vertragsverletzungen“ der häufigste Grund für mietrechtliche Auseinandersetzungen. Hier gehe es allgemein um Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis, angefangen bei Fragen der Tierhaltung, bis hin zu Problemen im Zusammenhang mit Wohnungsmängeln und Mietminderungen oder Verfahren zur Mietpreisbremse.

Drastisch angestiegen seien Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Mehr als jeder 5. Mietrechtsprozess (21,3 Prozent) drehe sich um dieses Thema. 2017 waren es noch 16,6 Prozent. Damit hätten Auseinandersetzungen um Mieterhöhungen den „Rechtsberatungs-Klassiker“ Betriebskosten (18,1 Prozent) als zweithäufigsten Prozessgegenstand abgelöst.

Rechtsstreitigkeiten um das Thema Schönheitsreparaturen machten zwar nur noch 0,7 Prozent der gerichtlichen Verfahren aus, allerdings würden Verfahren rund um das Thema Mietkaution (15,3 Prozent) in vielen Fällen auch die Frage betreffen, ob Mieter Schönheitsreparaturen durchführen müssten oder nicht.

Eigenbedarfskündigungen seien mit 6,2 Prozent Streitgegenstand Nr. 5, Tendenz schon seit einigen Jahren steigend. Würden die Zahlen der DMB Rechtsschutz hochgerechnet auf die Zahl der Mietrechtsstreitigkeiten insgesamt, dann gehe es rund 14.000 Mal im Jahr vor Deutschlands Gerichten um Eigenbedarf.

Bei der fristlosen Kündigung (4,9 Prozent) gehe es in der Regel um eine Vermieterkündigung wegen Zahlungsverzugs oder ständig unpünktlichen Mieterzahlungen.

Der Anteil der Modernisierungsstreitigkeiten sei mit 1,7 Prozent relativ gering. In den meisten Fällen gehe es um energetische Sanierungsmaßnahmen.

Foto: bf87 / Fotolia

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