Funktionen in der Wohnungswirtschaft

In diesem Bereich der Website geht es um Fragen, die mit den verschiedenen Funktionen in der Wohnungswirtschaft zusammenhängen. Sie ist Teil der Immobilienwirtschaft. Die Immobilienwirtschaft ist in hohem Maße spezialisiert und arbeitsteilig organisiert. Was alles dazugehört, hängt von der Definition des Begriffes Immobilienwirtschaft ab. Es gibt eine enge und eine weite Definition der Immobilienwirtschaft:

Nach der engen Definition (Entsprechend der Wirtschaftszweigklassifikation des Statistischen Bundesamtes) zählen zur Immobilienwirtschaft alle Selbstnutzer, Kleinvermieter und Unternehmen, die in den Bereichen Vermittlung, Verwaltung, Handel und Vermietung tätig sind. Das Statistische Bundesamt fasst im Abschnitt L das „Grundstücks- und Wohnungswesen” zu einem Wirtschaftszweig zusammen. Dieser Abschnitt umfasst den Kauf und Verkauf von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen, die Vermietung von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen, die Erbringung sonstiger Dienstleistungen im Zusammenhang mit Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen, z. B. Schätzung von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen oder die Tätigkeit als Treuhänder von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen. Die Tätigkeiten können eigene oder gemietete Objekte betreffen und gegen Entgelt oder auf Vertragsbasis ausgeübt werden. Der Abschnitt umfasst auch die Errichtung von Bauwerken, wenn der Errichter Eigentümer der Gebäude bleibt und sie vermietet. Zielt die Errichtung der Bauwerke auf einen späteren Verkauf oder die Nutzung von Anlagen zu Produktionszwecken ab, sind die Einheiten nicht hier einzuordnen, sondern in einer anderen Klasse. Zu diesem Abschnitt gehört auch die Tätigkeit von Maklern und Hausverwaltungen.

Nach der weiten Definition zählen zur Immobilienwirtschaft zusätzlich die Architekten, Planer, Juristen, Kreditgeber, Makler, Gutachter und Bauunternehmen.

Eine Reihe von Funktionen sind gleichbedeutend mit bestimmten Berufen. In den meisten Bereichen ist es jedoch mittlerweile so, dass in den Unternehmen oder Institutionen, die eine bestimmte Funktion übernommen haben, verschiedene Berufe angesiedelt sind. So finden sich bei den Bauträgern Ingenieure, Architekten, Kaufleute, Juristen u.v.m.

Grundstücks- und Wohnungseigentümer

Eigentümer eines Grundstücks (Näheres dazu in unserem Beitrag „Grundstück”) zu sein ist weniger ein Beruf als vielmehr eine Funktion im wohnungswirtschaftlichen Aufgabenspektrum. Die meisten Grundstücke gehören Privatleuten, die keine professionellen Grundstücksgeschäfte betreiben, sondern nur private Vermögensverwaltung.

Den Beruf des „Grundstücksanbieters” als solchen gibt es nicht, auch wenn es den einen oder anderen Immobilienprofi gibt, dessen Geschäft ausschließlich oder überwiegend m An- und Verkauf von Grundstücken besteht.

Neben Privatleuten werden Grundstücke auch von Unternehmen angeboten, sei es von Unternehmen aus dem immobilienwirtschaftlichen Bereich (Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften, Bauträger, Makler), als auch von sonstigen Unternehmen, die ein Grundstück für ihre eigentlichen betrieblichen Zwecke nicht mehr benötigen (Z.B. Industriebetriebe).

Zu den wichtigsten Grundstückseigentümern gehört auch die öffentliche Hand, also der Bund, die Länder und die Kommunen. Früher haben Gemeinden ihre Grundstücke oft nicht verkauft, sondern Erbbaurechte bestellt, so dass das Eigentum bei der Kommune verblieb. Inzwischen sind die meisten dazu übergegangen, ihren bebaubaren Grundbesitz zu veräußern, um ihrem Haushalt Einnahmen zu verschaffen (Schmoll, Basiswissen Immobilienwirtschaft, 3. A., S. 13). In den boomenden Großstädten dürfte sich diese Entwicklung jedoch bereits wieder umkehren.

Auch die Kirchen verfügen über umfangreichen Grundbesitz, der in der Regel nicht verkauft wird, sondern an dem lediglich Erbbaurechte vergeben werden.

Ende 2017 gab es in Deutschland nach einer Pressemitteilung des statistischen Bundesamtes (Pressemitteilung Nr. 275 vom 26.07.2018) knapp 42,0 Millionen Wohnungen.  Die meisten davon gehören Privatpersonen (Mehr dazu in unserem Beitrag „Der Wohnungsbestand in Deutschland”).

Öffentliche Verwaltung

Die öffentliche Verwaltung bietet viele Berufe, die einen Bezug zur Immobilienwirtschaft haben. Die zentrale Funktion besteht darin, die Bebauung der Grundstücke im jeweiligen Gemeindegebiet zu ermöglichen und zu regeln. Dazu muss durch Bauleitpläne Baurecht geschaffen und durch die Genehmigung und Überwachung konkreter Bauvorhaben die Errichtung der Gebäude ermöglicht werden.

Aber auch in den Wohnungsämtern, den JobCentern, den Meldebehörden oder in Berlin in der zuständigen Senatsverwaltung werden wichtige immobilienwirtschaftliche Dienstleistungen erbracht. Dazu gehört auch die Normsetzung, insbesondere in Form des Mietspiegels.

Makler

Makler vermitteln zwischen Anbietern und Nachfragern von Immobilien. Für sie gelten die Vorschriften der §§ 652 ff BGB, sowie im Wohnungsbereich das Wohnungsvermittlungsgesetz (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Wohnungsvermittlung”).

Makler werden gemäß § 652 Absatz 1 BGB erfolgsabhängig vergütet. Die Provision ist im Bereich der Wohnungsvermietung durch § 3 WoVermRG  gegenüber dem  Mieter auf 2 Monatsmieten zuzüglich Umsatzsteuer beschränkt. Wie bei der Mietsicherheit bleiben bei der Berechnung die Nebenkosten außen vor.

Bauträger und Baubetreuer

Bauträger sind private Unternehmen, die Grundstücke erwerben, entwickeln und mit Wohn- und Gewerbegebäuden bebauen. Soweit sie dies nicht auf eigenen Grundstücken, sondern  als Dienstleistung für dritte Eigentümer auf deren Grundstücken tun, nennt man sie Baubetreuer.

In der Regel versuchen die Bauträger die von ihnen errichteten Gebäude komplett oder in Form von Wohnungseigentum zu veräußern. Wenn sie sie langfristig im Bestand des Unternehmens halten und vermieten, agieren sie wie ein traditionelles Wohnungsunternehmen.

Wohnungsunternehmen

Die meisten größeren und großen kommunalen, kirchlichen und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen wurden nach den 1920er Jahren gegründet. Bis 1990 waren die meisten von ihnen gemeinnützige Gesellschaften. Die Wohnungsgemeinnützigkeit wurde 1990 abgeschafft.

Die meisten Wohnungsunternehmen sind Kapitalgesellschaften (GmbH oder AG) oder Genossenschaften (Mehr dazu in unserem Bereich „Wohnungsgenossenschaften”). Auch die staatlichen oder kommunalen Wohnungswirtschaftsbetriebe und die Arbeiterwohnungsgenossenschaften der ehemaligen DDR sind durch den Einigungsvertrag und begleitende Gesetze im Jahre 1990 in Kapitalgesellschaften oder Genossenschaften umgewandelt worden.

Hausverwalter

Viele private und gewerbliche Eigentümer lassen ihre Immobilien von darauf spezialisierten Unternehmen verwalten. Für Wohnungseigentumsanlagen ist die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gesetzlich vorgeschrieben (Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Der Wohneigentumsverwalter”). Der Hausverwalter kümmert sich auch um die gebäudebezogenen Dienstleistungen wie Hausreinigung und Gartenpflege.

Bild: fotodo / Fotolia

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