Besichtigungsrecht und Corona

Mit der Übergabe wird der Mieter der alleinige Besitzer der Wohnung. Der Vermieter darf sie nur noch mit Zustimmung des Mieters betreten. Ob er diese Zustimmung erteilt, ist Sache des Mieters.

Der Mieter ist jedoch in bestimmten Fällen nach den §§ 241 Absatz 1 BGB, 242 BGB verpflichtet, den Vermieter die Wohnung betreten zu lassen, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objektes ergibt (BGH, Urteil vom 4. Juni 2014, VIII ZR 289/13). Solche Gründe können sein:

  • Der Vermieter muss die Messeinrichtungen für Wärme und Wasser ablesen, um die Betriebskostenabrechnung erstellen zu können.
  • Der Vermieter muss eine technische Einrichtung in der Wohnung warten lassen, z.B. einen gesetzlich vorgeschriebenen Rauchmelder.
  • Der Vermieter muss einen Mangel besichtigen und/oder beseitigen.
  • Der Vermieter möchte die Wohnung modernisieren.
  • Der Vermieter möchte die Ausstattung der Wohnung im Hinblick auf ihre Einordnung in den Mietspiegel überprüfen.
  • Nach einer Kündigung möchte der Vermieter die Wohnung Mietinteressenten zeigen.
  • Der Vermieter möchte die Wohnung verkaufen und möchte sie den Kaufinteressenten zeigen.
  • Konkrete Anhaltspunkte, dass der Mieter die Wohnung oder Teile davon ohne Zustimmung des Vermieters unter- oder weitervermietet hat.

Wegen weiterer Einzelheiten verweisen wir auf unseren Beitrag „Besichtigungsrecht”.

In Zeiten coronabedingter Einschränkungen stellt sich die Frage, ob diese etwas an der Pflicht des Mieters, solche Besichtigungen zu dulden, und an der Art und Weise der Durchführung ändern.

Bei der Frage, ob der Mieter Besichtigungen dulden muss, wird man bei den nach den §§ 241 Absatz 1 BGB, 242 BGB erforderlichen Abwägungen einen strengeren Maßstab anlegen müssen als in normalen Zeiten: Es kommt darauf an, ob die Besichtigung unaufschiebbar ist oder nicht.

Zulässig sind danach insbesondere solche Besichtigungen, die erforderlich sind, damit der Vermieter einer gesetzlichen Pflicht nachgehen kann wie beispielsweise der Ablesung der Messeinrichtungen für Wärme und Wasser (Näheres dazu in unserem Bereich „Heizkostenverordnung”), der Wartung technischer Einrichtungen oder der Beseitigung eines Mangels (Näheres dazu in unserem Bereich „Erhaltungsmaßnahmen”). Wenn der Mieter die Mangelbeseitigung ablehnt, dürfte es darauf ankommen, ob mit einem weiteren Zuwarten die Gefahr von Folgeschäden verbunden ist.

Anders dürfte es in Fällen aussehen, bei denen es zwar grundsätzlich auch ein Recht des Vermieters gibt, die Wohnung zu besichtigen, die aber auch in einiger Zeit noch nachgeholt werden können wie bei der Frage der unzulässigen Untervermietung. Im Zweifel muss der Vermieter dies auch eine gewisse Zeit hinnehmen, wenn der Mieter es bestreitet oder nicht reagiert. Dies gilt z.B. auch für die korrekte Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel. All diese Punkte können warten, bis sich die Coronalage deutlich gebessert hat.

Schwierig ist die Frage bei der Besichtigung im Vorfeld von Modernisierungen. Hier wird man im Zweifel sagen müssen, dass die Besichtigung auch noch einige Wochen warten kann. Eine andere Frage ist die, ob eine bereits geplante und angekündigte Modernisierung durchgeführt werden darf. Dies wird man wohl bejahen müssen, wobei es einen Unterschied machen kann, ob es um Arbeiten im Haus oder solche in der Wohnung geht. Hier kommt es sehr auf den Einzelfall an.

Bei Wohnungsbesichtigungen zum Zwecke der Veräußerung wird die Wohnung in der Regel durch eine Vielzahl von dem Mieter zumeist völlig unbekannten Personen betreten. Dabei handelt es sich um eine außerordentliche Bewirtschaftungsmaßnahme. Hier dürfte dem Vermieter ein zumindest vorübergehendes Abwarten zumutbar sein. Anders aber, wenn es nach einer Kündigung um die Wiedervermietung geht. Die gehört zur ordentlichen Bewirtschaftung und kann im Zweifel nicht warten.

Aber auch dann, wenn ein Besichtigungsrecht besteht, sind die Vorgaben der von den Ländern verabschiedeten Coronaverordnungen selbstverständlich einzuhalten. In Berlin z.B. handelt es sich dabei um die „Verordnung über erforderliche Maßnahmen zur Eindämmung der Ausbreitung des neuartigen Coronavirus SARS-CoV-2 in Berlin (SARS-CoV-2-Eindämmungsmaßnahmenverordnung – SARS-CoV-2-EindmaßnV)”. Dies gilt vor allem für die Kontaktbeschränkungen (Nur eine haushaltsfremde Person) und die Einhaltung der Hygieneregeln (Mundschutz, Abstandsregel).

Bild: Aldeca-Productions_AdobeStock

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