Besichtigungsrecht

Mit der Übergabe wird der Mieter der alleinige Besitzer der Wohnung (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Übergabe der Wohnung”). Der Vermieter darf sie nur noch mit Zustimmung des Mieters betreten. Ob er diese Zustimmung erteilt, ist Sache des Mieters. Der Vermieter darf daher ohne Zustimmung des Mieters auch keinen Schlüssel zur Wohnung behalten (Näheres dazu in unserem Beitrag „Schlüssel”).

In bestimmten Fällen muss der Mieter allerdings seine Zustimmung erteilen. Es gibt für diese Frage aber keine gesetzliche Regelung. Es ist daher immer Sache der Rechtsprechung, die Voraussetzungen und Grenzen des Besichtigungsrechts im Einzelfall zu klären.

Man kann im Mietvertrag eine Regelung zum Besichtigungsrecht vorsehen, auch in AGB (Näheres dazu in unserem Beitrag „Allgemeine Geschäftsbedingungen”). Diese unterliegen jedoch der Kontrolle durch die Gerichte. Diese dürften entsprechenden Regelungen enge Grenzen setzen, da es um einen schwerwiegenden Eingriff in die Rechte des Mieters geht, insbesondere sein Recht auf „Unverletzlichkeit der Wohnung” aus Artikel 13 Grundgesetz. Der Vermieter hat zum Beispiel keinen Anspruch darauf, dass der Mieter ihn in bestimmten zeitlichen Abständen, etwa alle 1 oder 2 Jahre, die Wohnung betreten lässt, um ihren Zustand zu überprüfen (BGH, Urteil vom 4. Juni 2014, VIII ZR 289/13). Eine Klausel im Mietvertrag, die den Mieter verpflichten würde, dem Vermieter ohne besonderen Anlass zu gestatten, die Wohnung zu betreten, wäre nach § 307 Absatz 1 BGB unwirksam (BGH, Urteil vom 4. Juni 2014, VIII ZR 289/13). Auch eine Regelung, nach der der Vermieter jederzeit und ohne Ankündigung die Wohnung besichtigen darf wäre nach § 307 Absatz 1 BGB unwirksam. Wir sehen daher in unserem Mietvertragsmuster (Mehr dazu in unserem Beitrag „Mietvertragsmuster”) keine gesonderte Regelung zu diesem Thema vor. Hier kommt es sehr auf den Einzelfall an, der generell nicht geregelt werden kann.

Der Mieter ist jedoch in bestimmten Fällen nach den §§ 241 Absatz 1 BGB, 242 BGB verpflichtet, den Vermieter die Wohnung betreten zu lassen, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objektes ergibt (BGH, Urteil vom 4. Juni 2014, VIII ZR 289/13). Solche Gründe können sein:

  • Der Vermieter muss die Messeinrichtungen für Wärme und Wasser ablesen, um die Betriebskostenabrechnung erstellen zu können.
  • Der Vermieter muss einen Mangel besichtigen und/oder beseitigen.
  • Der Vermieter möchte die Wohnung modernisieren.
  • Der Vermieter möchte die Ausstattung der Wohnung im Hinblick auf ihre Einordnung in den Mietspiegel überprüfen.
  • Nach einer Kündigung möchte der Vermieter die Wohnung Mietinteressenten zeigen.
  • Der Vermieter möchte die Wohnung verkaufen und möchte sie den Kaufinteressenten zeigen.
  • Konkrete Anhaltspunkte, dass der Mieter die Wohnung oder Teile davon ohne Zustimmung des Vermieters unter- oder weitervermietet hat.
  • Konkrete Anhaltspunkte dafür, dass der Mieter ohne die erforderliche Zustimmung des Vermieters Tiere hält.

Dies sind nur einige Beispiele. Sie dürften jedoch die Mehrzahl der Fälle umfassen, in denen der Mieter dem Vermieter in der Regel erlauben muss, die Wohnung zu betreten.

Welche Bereiche der Wohnung der Vermieter betreten darf, hängt vom Grund der Besichtigung ab. Geht es beispielsweise darum, einen Mangel in der Küche zu beseitigen, darf der Vermieter nur den Flur und die Küche betreten. Soll die Wohnung neu vermietet werden, darf die gesamte Wohnung besichtigt werden.

Der Grund der Besichtigung ist auch entscheidend dafür, wer die Wohnung betreten darf. Wenn es um eine Reparatur geht, dürfen die Handwerker in die Wohnung, die den Schaden reparieren sollen. Wenn die Wohnung neu vermietet werden soll, dürfen die Mietinteressenten die Räume besichtigen. Wenn der Vermieter oder ein Vertreter des Vermieters an der Besichtigung nicht teilnimmt, muss dem Mieter vorher angekündigt werden, wer kommt. Wenn der Mieter darauf besteht, muss sich der Besucher ausweisen.

Die Besichtigung muss dem Mieter rechtzeitig angekündigt, besser noch mit ihm vereinbart werden. Dafür sind alle Kommunikationswege möglich, also ein Telefonat, eine E-Mail, ein Brief oder für den Ablesetermin auch ein Hausaushang. Handwerker melden sich häufig direkt beim Mieter, um mit ihm einen Reparaturtermin zu vereinbaren. Dazu darf der Vermieter dem Handwerker auch die Telefonnummer des Mieters mitteilen, ohne dadurch gegen datenschutzrechtliche Bestimmungen zu verstoßen.

Der Termin der Besichtigung muss sich in erster Linie an den Möglichkeiten des Mieters orientieren. Er muss daher seitens des Vermieters rechtzeitig angekündigt bzw. mit dem Mieter vereinbart werden. Bei Gefahr im Verzug ist der Mieter aber verpflichtet, dem Vermieter bzw. dem Handwerker die Besichtigung des Mangels kurzfristig zu ermöglichen.

Wenn der Mieter die Besichtigung nicht ermöglicht, obwohl er rechtlich dazu verpflichtet ist, muss der Vermieter ihn vor Gericht verklagen. Eine einstweilige Verfügung ist in diesen Fällen nur ausnahmsweise möglich, wenn Gefahr im Verzug ist, beispielsweise bei einem schwerwiegenden Mangel in der Wohnung (Rohrleitungsschaden, Schaden an der Gasanlage) oder wenn im Rahmen einer Modernisierung der Wasser- und Abwasserstrang in allen Wohnungen an einem Tag ausgetauscht werden muss.

Eine andere Konsequenz kann darin bestehen, dass der Mieter trotz eines Mangels die Miete nicht mindern kann, wenn er die Reparatur durch den Vermieter verweigert.

Wenn der Mieter die Besichtigung der Wohnung rechtswidrig verweigert, verstößt er damit gegen seine mietvertraglichen Pflichten. Dies kann auch eine Kündigung des Mietvertrages nach sich ziehen (Näheres dazu in unserem Bereich „Die Beendigung des Mietvertrages”). Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes (Bundesgerichtshof, Versäumnisurteil vom 15. April 2015 – VIII ZR 281/13) kommt eine Kündigung des Vermieters wegen der Verletzung einer Pflicht des Mieters nicht erst dann in Betracht, wenn der Vermieter gegen den Mieter vor Ausspruch der Kündigung einen (rechtskräftig) titulierten Duldungstitel erstritten hat. Danach kann dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses auch schon vor Erhebung einer Duldungsklage und Erwirkung eines Titels unzumutbar sein mit der Folge, dass eine fristlose Kündigung das Mietverhältnis beendet; gleichermaßen kann die verweigerte Duldung eine derart schwere Vertragsverletzung sein, dass (auch) eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt ist. Dies kann bei der verweigerten Besichtigung zum Beispiel der Fall sein, wenn der Vermieter einen zahlungskräftigen und kaufbereiten Käufer an der Hand hat, der dann wegen der Verzögerung der Besichtigung eine andere Wohnung kauft. Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 02. Juni 2017 (63 S 316/16) ist eine Kündigung auch möglich, wenn der Mieter die Besichtigung der Wohnung wegen von ihm angezeigter Mängel beharrlich verweigert. Ob der Vermieter kündigen konnte, hat nach der Entscheidung des BGH am Ende der Tatrichter unter Abwägung aller im Einzelfall in Betracht kommenden Umstände zu prüfen.

Wir haben ein Muster für ein Anschreiben des Vermieters an den Mieter vorbereitet. Unser Muster bezieht sich auf den Normalfall der Besichtigung einer vermieteten Wohnung, die verkauft werden soll.

Muster_Vermieterschreiben Besichtigung_20181103

Bild; fotofabrika / Fotolia

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