Bestandteile und Zubehör

Bestandteile

Ein Grundstück kann bebaut oder unbebaut sein. Vor allem beim bebauten Grundstück stellt sich die Frage, Ob und wie das Grundstück und das Gebäude rechtlich miteinander verbunden sind. 

Die damit zusammenhängenden Fragen sind in den §§ 93 ff BGB geregelt. Das Gesetz unterscheidet darin zwischen wesentlichen Bestandteilen, Scheinbestandteilen, Rechten sowie Zubehör.

Der Ausgangspunkt ist § 93 BGB. Danach können Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird (sog. wesentliche Bestandteile), nicht Gegenstand besonderer Rechte sein. Dies bedeutet vor allem, dass es an einer solchen Sache nur ein Eigentumsrecht geben kann. Das Gegenteil davon sind einfache Bestandteile, auf die diese Definition nicht zutrifft. 

Die Frage ist nun, was alles zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehört. Entscheidend ist dafür § 94 Absatz 1 Satz 1 BGB. Nach dieser Vorschrift gehören Gebäude zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks. Dies bedeutet nach § 93 BGB, dass sie nicht Gegenstand besonderer Rechte sein können. Das Eigentum am Grundstück erstreckt sich also auf das Eigentum an dem Gebäude. Grundstück und Gebäude können zwar mehrere, aber nicht unterschiedliche Eigentümer haben. Das ist vor allem für den Rechtsverkehr wichtig, da der Erwerber eines Grundstücks dadurch immer sicher sein kann, dass er auch Eigentümer des aufstehenden Gebäudes wird.

Neben den Gebäuden gehören nach § 94 Absatz 1 BGB die Erzeugnisse des Grundstücks zu seinen wesentlichen Bestandteilen, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. Samen wird mit dem Aussäen, eine Pflanze wird mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks. 

Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören nach § 94 Absatz 2 BGB die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen. Hier erweitert das Gesetz den Begriff des wesentlichen Bestandteils eines Gebäudes und damit eines Grundstücks. Es kommt danach nicht auf die Art der Verbindung an. Entscheident ist vielmehr der Zweck (Zur Herstellung des Gebäudes eingefügt). Zur Herstellung eingefügt sind die Sachen, die nach der Verkehrsanschauung dem Gebäude für seinen Verwendungszweck dienen sollen. Aus diesem Grund gehören Fenster und Türen, die Heizung, Aufzüge, Waschbecken oder Toiletten zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes. Dies gilt auch dann, wenn sie, wie z.B. ein Wasserhahn, ohne weiters vom Gebäude getrennt werden können. Mit dem bestimmungsgemäßen Einbau gehen diese Gegenstände somit in das Eigentum des Grundstückseigentümers über.   

Nach § 96 BGB gelten Rechte, die mit dem Eigentum an einem Grundstück verbunden sind, als Bestandteile des Grundstücks. Dies sind vor allem die sogenannten subjektiv-dinglichen Rechte wie Grunddienstbarkeiten (§§ 1018 ff BGB), Reallasten (§§ 1105 ff BGB) und dingliche Vorkaufsrechte (§§ 1094 ff BGB). 

Keine Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes sind die sogenannten Scheinbestandteile. Dazu gehören nach § 95 BGB solche Sachen, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden oder in ein Gebäude eingefügt sind. Dazu gehören insbesondere Mietereinbauten, es sei denn, es ist vereinbart, dass sie am Ende des Mietverhältnisses in der Wohnung verbleiben sollen. Das Gleiche gilt von einem Gebäude oder anderen Werk, das in Ausübung eines Rechts an einem fremden Grundstück von dem Berechtigten mit dem Grundstück verbunden worden ist.  

Zubehör

Zubehör sind nach § 97 Absatz 1 BGB bewegliche Sachen, die, ohne Bestandteile der Hauptsache zu sein, dem wirtschaftlichen Zwecke der Hauptsache zu dienen bestimmt sind und zu ihr in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis stehen. Zubehör kann im Eigentum des Gebäudeeigentümers, aber auch des Mieters stehen. Eine Sache ist nicht Zubehör, wenn sie im Verkehr nicht als Zubehör angesehen wird.

Die Frage, ob eine Sache Bestandteil oder Zubehör ist, ist vor allem wichtig für die Haftung von Grundpfandrechten und den Grundstückskauf. Grundpfandrechte und die Verpflichtung zur Übertragung eines Grundstückes erstrecken sich nach § 311c BGB auf seine Bestandteile und auf die dem Grundstückseigentümer gehörigen Zubehörgegenstände, nicht jedoch auf Zubehör, das Dritten gehört. 

Nach § 97 Absatz 2 BGB begründet die vorübergehende Benutzung einer Sache für den wirtschaftlichen Zweck einer anderen nicht die Zubehöreigenschaft. Die vorübergehende Trennung eines Zubehörstücks von der Hauptsache hebt die Zubehöreigenschaft nicht auf.

Foto: AdobeStock_focus-finder

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