Betriebskosten – Ansprüche des Mieters

Inhalt:
  1. Erbringung von entsprechenden Leistungen
  2. Erbringung in vereinbarter Qualität
  3. Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit
  4. Vorlage der Nebenkostenabrechnung
  5. Auszahlung eines Betriebskostenguthabens 
  6. Ausweis haushaltsnaher Dienstleistungen

Beim Thema „Betriebskosten“ geht es zumeist um die Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter und um deren Durchsetzung oder Abwehr. Man kann die Sache aber auch andersherum betrachten: Welche Ansprüche hat eigentlich der Mieter gegen den Vermieter? Ausgangspunkt aller Überlegungen ist dabei der zwischen den Parteien abgeschlossene Mietvertrag.

1. Erbringung von entsprechenden Leistungen

Der Vermieter schuldet dem Mieter nicht nur die Überlassung der vermieteten Räume, sondern auch deren Versorgung mit Wasser und Wärme, die Reinigung der Treppe und des Flurs, die Pflege der Grünanlagen, etc. Kommt der Vermieter diesen Pflichten nicht nach, kann der Mieter die Miete mindern (§ 536 BGB), ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen (§ 320 BGB), vom Vermieter Erfüllung verlangen (§ 535 BGB) oder die Ersatzvornahme veranlassen (§ 536 a BGB).

2. Erbringung in vereinbarter Qualität

Zumeist wird bezüglich dieser Frage nichts ausdrücklich vereinbart sein. Die geschuldete Qualität wird sich vielmehr aus den konkreten Umständen des jeweiligen Falles ergeben. So wird man in einer Großsiedlungswohnanlage mit einfachen und robusten Gehölzen andere Anforderungen an die Grünpflege stellen als in einer Südstadtvilla mit einem Ziergarten. Natürlich sind dann auch die Kosten andere. Umgekehrt muss der Eingangsbereich eines Wohnhochhauses mit 300 Wohnungen öfter gepflegt werden als der einer Stadtvilla mit 4 Parteien. Hier muss der Vermieter darauf achten, dass er die nach den Erfordernissen des Objektes ausreichenden Leistungen einkauft und die vertraglichen Ansprüche dann auch gegenüber den ausführenden Firmen durchsetzt.

3. Beachtung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit 

Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit ist in § 556 Absatz 3 Satz 1 BGB geregelt. Man kann sich dieser Frage immer nur nähern, da die Höhe der Betriebskosten im konkreten Fall in vielen Bereichen von der Eigenart des Gebäudes und der Nutzer sowie von den Vereinbarungen hinsichtlich Quantität und Qualität der Dienstleistungen abhängig ist. Ein richtig und ein falsch gibt es nicht, sondern immer einen flexiblen Bereich, der juristisch nicht angreifbar sein dürfte. Allerdings gibt es einen Grenzbereich, ab dem entweder ein Mangel der Mietsache vorliegt oder das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt wird. Trotzdem gibt es immer die Suche nach Anhaltspunkten, nach Leitlinien, um wenigstens ein Gefühl für Relationen zu entwickeln. Wir verweisen insoweit auf die Ausführungen in unserem Beitrag zur Höhe der Betriebskosten. Haben die Kosten eine nicht zu vertretende Höhe erreicht, so muss sie der Mieter nicht mehr tragen. Dies kann sich aus zu umfassenden Leistungen (tägliche Treppenhausreinigung) oder zu hohen Kosten (Hausmeister mit einem Gehalt von 5.000 € monatlich) ergeben.

4. Vorlage der Nebenkostenabrechnung

Der Mieter hat gegen den Vermieter gemäß § 556 Absatz 3 BGB einen Anspruch auf Vorlage einer Betriebskostenabrechnung. Die Vorschrift lautet:

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. 

Dabei handelt es sich um zwingendes Recht. Mieter und Vermieter können auf die Abrechnung also nicht wirksam im Mietvertrag verzichten.

Welche Folgen hat es, wenn der Vermieter entgegen § 556 Abs. 3 BGB nicht innerhalb eines Jahres abgerechnet hat? Er verliert gemäß Satz 3 einen etwaigen Nachzahlungsanspruch. Dies ist kein Problem für ihn, wenn er die Betriebskostenvorauszahlungen so großzügig kalkuliert hat, dass ein Guthaben zu erwarten ist. Unter psychologischen Gesichtspunkten und aus Gründen der Liquidität ist das sowieso die bessere Variante, da Mieter lieber ein Guthaben als eine Nachzahlung erhalten, der Hausfrieden so eher gewahrt wird und man nicht aus der Nettokaltmiete zumindest zeitweilig Betriebskosten vorfinanzieren muss.

Der Mieter kann auch auf Erteilung einer Abrechnung klagen, da mit der Abrechnungsreife der Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Abrechnung durch den Vermieter fällig wird (BGH, Urteil vom 9.3.2005VIII ZR 57/04). Dies ist allerdings ein aufwändiges und teures Verfahren. Es erfordert Aktivität vom Mieter, er muss Kosten für einen Anwalt und das Gericht vorschießen und hat selbst nach einem obsiegenden Urteil noch die gleichfalls komplizierte Zwangsvollstreckung im Wege des Zwangsgeldes bzw. der Zwangshaft vor sich. Kein wirklich effektiver Weg der Rechtsverfolgung also.

Der beste Druck kann immer noch über Geld ausgeübt werden. Dies weiß auch die Rechtsprechung und eröffnet dem Mieter daher Möglichkeiten, die finanziellen Daumenschrauben anzulegen. Der wohnende Mieter hat das Recht, nach § 273 BGB die weiteren Betriebskostenvorauszahlungen bis zur Höhe der Beträge, die im nicht abgerechneten Zeitraum geleistet wurden, im Rahmen eines Zurückbehaltungsrechts einzustellen (BGH, Urteil vom 9.3.2005VIII ZR 57/04). Er übt sein Zurückbehaltungsrecht aus, bis der Vermieter seinen Pflichten nachkommt. Das ist wie der Einbehalt, wenn der Vermieter einen angezeigten Mangel nicht behebt. Wie dort muss der Mieter das einbehaltene Geld nachzahlen, wenn der Vermieter seinen Pflichten nachgekommen ist. Er hat aber auf diese Weise ein effektives Druckmittel an der Hand, um den Vermieter zur Erfüllung seiner Abrechnungspflicht zu bewegen.

Wenn das Mietverhältnis jedoch bereits beendet ist, steht dem Mieter diese Möglichkeit nicht mehr zur Verfügung. Trotzdem ist sein Interesse an einer Abrechnung nicht geringer als vorher, da ihm ggfls. ein Guthaben zusteht. Hier hat der BGH in seiner Entscheidung vom 09.03.2005 (VIII ZR 57/04) ein scharfes Schwert für den Mieter geschliffen: Er kann die von ihm geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen, über die noch nicht abgerechnet wurde, vom Vermieter komplett herausverlangen. Auch dies stellt für den Vermieter keinen endgültigen Rechtsverlust dar. Er kann ja abrechnen und hat dann wieder einen Anspruch auf die Vorauszahlungen (Allerdings wegen der eingetretenen Fristversäumnis nicht auf eine etwaige Abrechnungsspitze). Solange er dies jedoch noch nicht getan hat, kann es richtig teuer werden. Auch deshalb, weil der Mieter seinen Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen an einen anderen Mieter des Hauses abtreten kann, der dann im Wege der Aufrechnung die Forderung mit seiner Miete verrechnet. In diesem Fall wäre noch nicht einmal eine Klage erforderlich.

5. Auszahlung eines Betriebskostenguthabens

Hat der Vermieter die Betriebskostenabrechnung vorgelegt und ergibt sich daraus ein Guthaben zugunsten des Mieters, so kann dieser die Auszahlung des Guthabens verlangen bzw. selbst das Guthaben mit den kommenden Mietzahlungen verrechnen.

Die beiden letztgenannten Ansprüche kann der Mieter auch im Wege der Stufenklage miteinander verbinden, also auf Abrechnung und Auszahlung eines sich daraus ergebenden Guthabens klagen.

6. Ausweis haushaltsnaher Dienstleistungen

Für die Inanspruchnahme von haushaltsnahen Dienstleistungen ermäßigt sich die Einkommensteuer nach § 35a Absatz 2 EStG auf Antrag um 20 Prozent, höchstens 4 000 Euro, der Aufwendungen des Steuerpflichtigen. Diese Steuerermäßigung können auch Mieter für Leistungen in Anspruch nehmen, die sie anteilig über die Betriebskostenzahlungen finanzieren.

Um gegenüber dem Finanzamt einen entsprechenden Nachweis erbringen zu können, haben sie gegen den Vermieter einen Anspruch auf einen Beleg über den Anteil haushaltsnaher Dienstleistungen in ihrer Betriebskostenabrechnung oder in einer gesonderten Bescheinigung.

Näheres finden Sie dazu in unserem Beitrag „Haushaltsnahe Dienstleistungen”. 

Bild: XtravaganT / Fotolia

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