Betriebskostenarten

In den folgenden Beiträgen stellen wir die verschiedenen Betriebskostenarten vor. Inhaltlich folgen wir dabei den Vorgaben der Betriebskostenverordnung (BetrKV), die dafür gemäß § 556 Absatz 1 Satz 3 BGB verbindlich ist. Sie enthält in § 2 einen Betriebskostenkatalog, der weitgehend demjenigen in der Anlage 3 zu § 27 Absatz 1 der II. BV entspricht. Seine Definitionen sind über § 556 Absätze 1 und 4 BGB für Wohnraum verbindlich. Als allgemeine Begriffsbestimmungen können sie aber auch für Gewerberäume herangezogen werden, sofern sich aus dem Mietvertrag nichts anderes ergibt.

Bei der Beurteilung sollte man zwei verschiedenen Gruppen von Betriebskosten unterscheiden:

Die Kosten nach Verbrauch, bei denen es für die Mieter und/oder den Vermieter unmittelbare Einflussmöglichkeiten auf den Verbrauch und somit die Höhe der Kosten gibt. Dies sind Kostenarten wie Heizung und Wasser. Sie stehen am Anfang, da sie zum einen den überwiegenden Teil der gesamten Betriebskosten ausmachen, auf der anderen Seite aber auch die Möglichkeit besteht, aktiv Einfluss zu nehmen, sei es durch bauliche Maßnahmen oder auch durch Managementmaßnahmen. Dadurch können Mieter und Vermieter gemeinsam dafür sorgen, den Anstieg dieser Kosten zu begrenzen. Insoweit gibt es hier ein starkes gemeinsames Interesse. Durch die Abhängigkeit vom individuellen Verbrauch ist auch ein starker Anreiz gegeben, dieses  Interesse durch das eigene Verhalten wahrzunehmen.

Kosten nach Verbrauch

Die Betriebskostenarten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach § 556a Absatz 1 Satz 2 BGB nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Da jede Betriebskostenart von einem Verbrauch oder einer Verursachung abhängt, liegt der Schwerpunkt der Regelung auf der Erfassung dieses Verbrauchs. Wird der Verbrauch nicht erfasst, können die betreffenden Betriebskosten auch nicht danach verteilt werden.

Theoretisch kann fast jede Kostenart nach einem Verbrauchs- bzw. Verursachungsmaßstab verteilt werden. Dies würde jedoch in vielen Fällen einen nicht zu rechtfertigenden Erfassungsaufwand verursachen und die Gebäudenutzer Kontrollen unterwerfen, die in einer freien Gesellschaft nicht möglich sind. Es hat sich daher ein Kanon von vier Betriebskostenarten herausgebildet, die üblicherweise verbrauchs- bzw. verursachungsgerecht verteilt werden. Dabei handelt es sich um folgende Kostenarten:

Für die Heiz- und die Warmwasserkosten ist der verbrauchsgerechte Verteilungsmaßstab durch die HeizkostenVO sogar gesetzlich vorgeschrieben.

Neben diesen Kostenarten werden in der Praxis manchmal noch die Kosten der Müllbeseitigung mittels sogenannter „Müllschleusen“ und die Kosten einer Wascheinrichtung über Münzautomaten verursachergerecht verteilt. Bei allen andern Kostenarten bleibt es bei der Verteilung nach dem Verhältnis der Wohnflächen.

Die Kosten nach Verbrauch machen den überwiegenden Teil der gesamten Betriebskosten aus. Mieter und Vermieter haben die Möglichkeit, aktiv auf diese Kosten Einfluss zu nehmen, sei es durch bauliche Maßnahmen, durch Managementmaßnahmen und durch ihr persönliches Verhalten. Dadurch können sie dafür sorgen, den Anstieg dieser Kosten zu begrenzen.

Kosten nach Wohnfläche

Die zweite große Gruppe der Betriebskostenarten sind diejenigen, die gemäß § 556a Absatz 1 Satz 1 BGB nach dem Anteil der Wohnfläche abgerechnet werden. Es handelt sich dabei um Klassiker wie die Hausreinigung oder den Hauswart, aber auch um eher seltene Kostenarten wie die Wascheinrichtung oder die Dachrinnenreinigung. Im Einzelnen geht es um folgende Kostenarten:

Wer sich bei den verbrauchsabhängigen Kosten sparsam verhält, schont dadurch unmittelbar den eigenen Geldbeutel. Dies ist gerecht und setzt Anreize zu sparsamem Verhalten. Bei den nach der Fläche umzulegenden Kostenarten senkt sparsames Verhalten nicht die eigenen Kosten, sondern die Gesamtkosten. Erst nach der Kostenverteilung kommt dem Mieter ein kleiner Anteil seiner Sparsamkeit im Abrechnungsergebnis zugute. Dadurch ist der natürliche Anreiz, Kosten durch das eigene Verhalten einzusparen, nicht ganz so ausgeprägt. Um so wichtiger ist es, dass das Betriebskostenmanagement bei diesen Kostenarten durch den Vermieter aktiv betrieben wird.

Geislinger Konvention

Abschließend gehen wir in diesem Bereich noch auf die „Geislinger Konvention” ein. Sie bietet eine sehr viel detailliertere Übersicht über die einzelnen Betriebskostenarten als die BetrKV. Ihre Definitionen habe wir daher auch den einzelnen Beiträgen über die jeweiligen Betriebskostenarten angefügt.

Bild: XtravaganT / Fotolia

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