Betriebskostenhöhe

Inhalt:
  1. Das Wirtschaftlichkeitsgebot
  2. Der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes
  3. Die Berliner Betriebskostenübersicht
  4. Die Betriebskostenstudie des BBU
  5. Der Heizspiegel
  6. Geislinger Konvention und Benchmarking
  7. Die weitere Entwicklung der Betriebskosten
1. Das Wirtschaftlichkeitsgebot

Im wohnungswirtschaftlichen oder juristischen Alltag entsteht immer wieder die Frage nach der Höhe der Betriebskosten, insbesondere im Zusammenhang mit dem Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB. Der Vermieter ist nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zum sparsamen Umgang mit den Geldern der Mieter verpflichtet. Bei Verstößen gegen diese Verpflichtung kann der Mieter die Zahlung zu hoher Betriebskosten verweigern. Wann dieser Fall vorliegt, hängt ganz von den jeweiligen Umständen des Einzelfalles und den örtlichen Gegebenheiten ab. Relevant wird das Wirtschaftlichkeitsgebot zumeist erst dann, wenn die Betriebskostenabrechnung vorliegt. Zuvor haben die Mieter in aller Regel keinen Anlass und keine Gelegenheit, sich mit der Höhe der Betriebskosten zu befassen.

Nach dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz dürfen nur solche Kosten umgelegt werden, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Diese Definition wird hergeleitet aus § 20 Absatz 1 Satz 2 NMV. Entscheidend ist dafür nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis (BGH, Urteil vom 28. 11. 2007VIII ZR 243/06). 

Wichtig ist: Der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz gibt dem Mieter keinen Anspruch auf Modernisierung, also einen Austausch ordnungsgemäß funktionierender Anlagen (Zum Beispiel der Heizung) und Einrichtungen gegen neue, wirtschaftlicher arbeitende (BGH, Urteil vom 31. 10. 2007VIII ZR 261/06). 

Im wohnungswirtschaftlichen Alltag spielt der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz eine große Rolle, da es manchen Unkenrufen zum Trotz Ziel der meisten Vermieter ist, die Betriebskosten niedrig zu halten. Gerade größere Vermieter haben daher häufig ein professionelles Betriebskostenmanagement installiert. Er führt jedoch andererseits nur selten zu Konflikten zwischen Mieter und Vermieter, da es nur wenige Kostenarten gibt, bei denen rechtlich relevante Einflussmöglichkeiten bestehen. Bei den meisten Kostenarten wie der Grundsteuer, der Wasserversorgung, der Entwässerung, der Straßenreinigung, der Müllabfuhr, der Hausreinigung, den Aufzugskosten oder den Versicherungen sind entweder gar keine oder nur geringe Spielräume für Kosteneinsparungen vorhanden. Es sind daher die Extremfälle wie der in Vollzeit beschäftigte Hausmeister für 8 Wohnungen, die tägliche Hausreinigung oder der japanische Ziergarten in der Großsiedlung, die als Beispiele herangezogen werden müssen, um überhaupt einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot darlegen zu können.

Die konkreten Ausgestaltung der Bewirtschaftungsverträge und der dafür zu zahlenden Entgelte ist Sache des Vermieters als Eigentümer. Er hat insoweit auch einen gewissen Ermessensspielraum, in den weder die Mieter noch die Gericht eingreifen dürfen. Es genügt daher für die Darlegung einer Nebenpflichtverletzung des Vermieters noch nicht, wenn der Mieter die Angemessenheit und Üblichkeit der Kosten nur bestreitet oder lediglich pauschal behauptet, dass die betreffenden Leistungen zu überhöhten Preisen beschafft worden seien. Vielmehr ist von ihm die Darlegung zu erwarten, dass gleichwertige Leistungen nach den örtlichen Gegebenheiten zu einem deutlich geringeren Preis zu beschaffen gewesen wären. Nur dann kann dem Vermieter, dem bei der Auswahl seiner Vertragspartner ein Ermessensspielraum zuzugestehen ist, eine Pflichtverletzung vorgeworfen werden (BGH, Urt. v. 17.12.2014 – XII ZR 170/13).

Man kann sich der Antwort auf die Frage nach der Höhe der Betriebskosten daher immer nur annähern, da sie im konkreten Fall von der Eigenart des Gebäudes und der Nutzer sowie von den Vereinbarungen hinsichtlich Quantität und Qualität der Dienstleistungen abhängig ist. Ein richtig und ein falsch gibt es nicht, sondern immer einen weiten Bereich, der juristisch nicht angreifbar ist. Allerdings gibt es einen Grenzbereich, ab dem entweder ein Mangel der Mietsache vorliegt (Weil nicht genug getan wird) oder das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt wird (Weil zuviel getan wird). Trotzdem gibt es immer die Suche nach Anhaltspunkten, nach Leitlinien, um wenigstens ein Gefühl für Relationen zu entwickeln. Daher wollen wir an dieser Stelle ein paar Hinweise geben, wo man nachschauen kann, sucht man Angaben über die Höhe der einzelnen Betriebskostenarten. Dabei kann es nicht um die exakte Bestimmung eines Betrages, sondern nur um ungefähre Hinweise gehen, die eine Plausibilitätskontrolle ermöglichen, nicht mehr, aber auch nicht weniger.

Diese Instrumente taugen nur für eine erste Einschätzung. Im konkreten Fall geht es um viele weitere Fragen: Wo liegen die spezifischen Betriebskosten eines Gebäudes im Vergleich zu ähnlichen? Entsprechen die Betriebskosten einer Mietwohnung noch dem Wirtschaftlichkeitsgebot? Diese Fragen erfordern genaue Kenntnisse der Rechtslage. Und noch genauere Kenntnisse des Marktes und der Anbieter. Wir wollen Ihnen für die Überprüfung der Betriebskosten, unabhängig davon, ob Sie als Vermieter oder als Mieter ein Interesse an einem möglichst geringen Bewirtschaftungsaufwand haben, Informationen und Argumente an die Hand geben, damit Sie einschätzen können, wo die Kosten zu hoch sind und wo Einsparmöglichkeiten bestehen. Ausgangspunkt dafür sind die nachfolgend aufgeführten Informationsmöglichkeiten. Klar sein muss aber auch: Nicht jede ausgemachte Möglichkeit, die Betriebskosten zu senken, rechtfertigt den Vorwurf, der Vermieter habe bisher das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt.

2. Der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes

Der Deutsche Mieterbund (=DMB) gibt seit 2005 jährlich einen bundesweiten Betriebskostenspiegel heraus, der auf der Auswertung von Betriebskostenabrechnungen beruht, die die Mitglieder dem Verein zur Verfügung gestellt haben. Die aktuelle Ausgabe erschien Anfang 2018, beruht auf der Auswertung der Abrechnungsdaten des Jahres 2015 und ist auf der Webseite des Mieterbundes unter folgender URL zu finden:

http://www.mieterbund.de/service/betriebskostenspiegel.html

Der Betriebskostenspiegel für das Abrechnungsjahr 2015 ist der elfte Betriebskostenspiegel, den der Deutsche Mieterbund vorlegt. Dem Betriebskostenspiegel liegen tausende von Betriebskostenabrechnungen aus ganz Deutschland zugrunde. Die Daten aus diesen Abrechnungen beziehen sich auf fast 12 Millionen m² Mietwohnungsfläche.

Nach den Erhebungen des Mieterbundes zahlen Mieter in Deutschland durchschnittlich 2,17 € pro m² im Monat für Betriebskosten. Insoweit gab es keine Veränderungen zum Betriebskostenspiegel 2014. Rechnet man alle denkbaren Betriebskostenarten zusammen, kann die sogenannte „zweite Miete“ bis zu 2,76 € (2014: 3,18 Euro) pro m² und Monat betragen. Für eine 80 m² große Wohnung mussten danach 2015 insgesamt 2.649,60 € (2014: 3.052,80 €) an Betriebskosten aufgebracht werden, wenn alle Betriebskostenarten angefallen sind.

Während in den westlichen Bundesländern im Durchschnitt 2,18 € pro m² und Monat gezahlt wurden, waren es in den östlichen Bundesländern 2,10 €. Die Kosten für Heizung und Warmwasser lagen hier rund 8 Prozent niedriger, die Kosten für die Wasserversorgung einschließlich Abwasser lagen etwa 15 % über den Durchschnittswerten im Westen. Die kommunalen Gebühren, also Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllbeseitigung waren in den westlichen Bundesländern teurer, genauso wie die Kosten für Versicherungen oder für Dienstleistungen wie Gebäudereinigung, Gartenpflege oder Hausmeister.

Insbesondere bei den Betriebskostenpositionen Grundsteuer, Wasser/Abwasser und Müllbeseitigung ergeben sich regional bzw. lokal teilweise erhebliche Preisunterschiede. Das gilt auch für Heizkosten und Warmwasser.

Die Kosten für Heizung und Warmwasser sind nach Angaben des Mieterbundes im Abrechnungsjahr 2015 noch deutlicher gesunken als schon 2014 und liegen jetzt im Durchschnitt bei 1,07 € pro m² und Monat (2014: 1,39 € pro m² und Monat). Hier wird die Höhe der Kosten vor allem durch klimatische Einflüsse, den energetischen Zustand der Wohnung und starken Preisunterschiede sowohl zwischen Heizöl, Gas und Fernwärme, als auch zwischen den einzelnen Gas- und Fernwärmeversorgern bestimmt. Die Kosten wiesen eine Bandbreite von 0,73 bis 1,98 € pro m² und Monat auf. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung ergeben sich somit durchschnittliche Heiz- und Warmwasserkosten in Höhe von 1.027,12 Euro im Jahr (2014: 1.334,40 €, 2013: 1.449,40 €). Letztlich entfallen rund 50 % (2014: 64 %) der tatsächlich gezahlten Betriebskosten auf Heizung und Warmwasser. Der Rückgang bei den „warmen Betriebskosten“ 2015 ist vor allem auf sinkende Energiepreise zurückzuführen. Der Preis für Heizöl ging um 23,1 Prozent zurück, Fernwärme wurde 5,6 Prozent und Gas 1,5 Prozent günstiger. Auch im Jahr 2016 sind die Ölpreise weiter gesunken und die Preise für Fernwärme und Gas liegen deutlich niedriger als noch 2015.

Die Höhe der Kosten der einzelnen Betriebskostenarten finden Sie auf der Webseite des DMB. Wir haben sie auch in unseren Beiträgen zu den einzelnen Betriebskostenarten jeweils am Ende vermerkt.

Das Problem des Betriebskostenspiegels liegt vor allem darin, dass er Einflussfaktoren wie das Alter eines Gebäudes, das Alter und den Zustand der Heizungsanlage oder auch den Stand der Wärmedämmung nicht berücksichtigt. Auch die Größe der Grünanlagen oder die Höhe des Leerstandes spielen keine Rolle. All dies sind jedoch wichtige Einflussfaktoren, die für die Höhe der Betriebskosten von Bedeutung sind. Um seriös zu vergleichen muss man daher eigentlich vor dem Vergleich selektieren, damit nur Gleiches mit Gleichem und nicht Äpfel mit Birnen verglichen werden. Dies geschieht jedoch beim Betriebskostenspiegel des Mieterbundes nicht. Alle Objekte werden in einen Topf geworfen und miteinander verglichen. Als Managementinstrument oder für den Rechtsanwalt kann der Betriebskostenspiegel daher nicht genutzt werden. Er kann lediglich ein grober Anhaltspunkt sein. Der Anspruch des Deutschen Mieterbundes geht allerdings wesentlich weiter.

„Ziel des Betriebskostenspiegels ist es, Transparenz und Vergleichbarkeit sowohl für Wohnungssuchende als auch für die mehr als 21 Millionen Haushalte herzustellen, die jährlich Betriebskostenabrechnungen erhalten. Gleichzeitig soll der Betriebskostenspiegel Anhaltspunkte für eine Überprüfung der Abrechnung nach Wirtschaftlichkeitsgesichtspunkten liefern, und er soll Vermietern Hinweise geben, wo Einsparmöglichkeiten existieren und Maßnahmen eingeleitet werden sollten, um überhöhte Betriebskosten zu reduzieren.“ „

Dafür ist der Betriebskostenspiegel nun in der Tat nicht geeignet. Dies weiss auch der Deutsche Mieterbund und schränkt daher im weiteren ein:

„Mit Hilfe des Betriebskostenspiegels können keine verbindlichen Überprüfungen der Abrechnungen oder der einzelnen Kostenhöhen durchgeführt werden. Abweichungen von den Durchschnittswerten des Betriebskostenspiegels können aber für den Mieter oder den Rechtsberater des Mietervereins Anlass sein, einzelne Kostenpositionen genauer zu überprüfen. Das gilt insbesondere dann, wenn die Abrechnung Werte ausweist, die deutlich über den Daten des Betriebskostenspiegels liegen.“

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 6. Juli 2011 (VIII ZR 340/10) dazu folgendes ausgeführt:

„Der Hinweis der Beklagten, dass die von der Klägerin in Ansatz gebrachten Kosten für die Müllentsorgung die im vom Deutschen Mieterbund e.V. herausgegebenen “Betriebskostenspiegel für Deutschland” hierfür ausgewiesenen Kosten für eine Wohnung vergleichbarer Größe erheblich übersteigen, ist nicht geeignet, eine Pflichtverletzung der Klägerin darzutun. Wie das Berufungsgericht zutreffend angenommen hat, tragen derartige überregional auf empirischer Basis ermittelte Zusammenstellungen von Betriebskostenansätzen den vielfältigen, je nach Region beziehungsweise Kommune unterschiedlichen Bedingungen des Wohnungsmarkts sowie den unterschiedlichen tatsächlichen Gegebenheiten des jeweils in Rede stehenden Anwesens nicht hinreichend Rechnung, so dass aus den dort ausgewiesenen Durchschnittswerten im zu entscheidenden Einzelfall kein Anhaltspunkt für ein unwirtschaftliches Verhalten des Vermieters entnommen werden kann (vgl. Senatsurteil vom 11. August 2010 – VIII ZR 45/10, NJW 2010, 3363 Rn. 23; Ludley, aaO S. 420 ff.). Dies wird am Beispiel der im Streitfall in Rede stehenden Kosten der Müllentsorgung besonders deutlich; denn diese durch die Kommunen von den Grundstückseigentümern erhobenen und durch Gebührenbescheid festgesetzten Kosten können sich von Kommune zu Kommune stark unterscheiden, so dass sich aus vergleichsweise hohen Kostenansätzen nichts für eine Pflichtverletzung des Vermieters im Einzelfall gewinnen lässt.„

Betriebskostenspiegel des DMB

3. Die Berliner Betriebskostenübersicht

Seit einigen Jahren veröffentlicht die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung alle 2 Jahre mit dem jeweiligen Berliner Mietspiegel die Berliner Betriebskostenübersicht. Sie ist Teil des Berliner Mietspiegels, allerdings nicht dessen Bestandteil. Mit der Berliner Betriebskostenübersicht möchte der Senat mehr Transparenz im Bereich der Betriebskosten schaffen. Es wurden daher für alle Betriebskostenarten Durchschnittswerte und Spannenwerte mit den üblicherweise in Berlin gezahlten Kosten ermittelt. Die Höhe der einzelnen Betriebskostenarten hängt aber laut Betriebskostenübersicht (Und nach dem gesunden Menschenverstand) von einer Vielzahl von Einzelfaktoren ab. Die Tabelle kann und soll daher nur als Orientierung dienen, welche Beträge bei den einzelnen Betriebskostenarten üblicherweise in Berlin im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand (Nur für den werden im Zuge der Erstellung des Mietspiegels Daten erhoben) abgerechnet wurden. Man sieht das auch an den ausgewiesenen Spannen, bei denen der obere Wert zumeist ein Vielfaches des unteren Wertes beträgt.

Die Übersicht ist nicht rechtsverbindlich. Sie beruht auf Preisen, die bereits 2 bis 4 Jahre alt und daher in vielen Bereichen überholt sind (So beruhen die Zahlen der Berliner Betriebskostenübersicht 2017 auf den Betriebskostenabrechnungen für 2015). Es gelten daher für sie die Ausführungen zum Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes entsprechend. Allerdings sind die Daten der Berliner Betriebskostenübersicht durch ihre Lokalität und die Angabe von Spannen für Berliner Sachverhalte besser geeignet als die des Betriebskostenspiegels des Deutschen Mieterbundes.

Der Berliner Betriebskostenübersicht 2017 liegen die Daten von rund 2.500 Wohngebäuden zugrunde. Das ist weniger als 1 % des Berliner Gebäudebestandes.

Für das Abrechnungsjahr 2015 wurden durchschnittliche »kalte« Betriebskosten in Höhe von 1,59 Euro/m² monatlich und Kosten für Heizung und Warmwasser (»warme« Betriebskosten) in Höhe von 0,93 Euro/m² monatlich abgerechnet. Im Einzelfall muss man beachten, dass nicht immer alle Kostenpositionen anfallen.

Näheres zur Berliner Betriebskostenübersicht finden Sie auf der Website der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. 

Tabelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung

4. Die Betriebskostenstudie des BBU

Sehr viel genauer bekommt man Informationen zu den Betriebskostenarten in Berlin und Brandenburg aus den jährlich aktualisierten Betriebskostenstudien des BBU. Bereits zum 20. Mal legte der BBU im Juni 2017 seine Auswertung über die von seinen Mitgliedsunternehmen in Berlin und Brandenburg abgerechneten Betriebskosten vor. Mit Daten von rund 850.000 Wohnungen ist die Studie nach eigener Aussage des Verbandes deutschlandweit einmalig und unübertroffen in Fundiertheit und Aussagekraft. Die Auswertung orientiert sich an der Geislinger Konvention.

Die Betriebskosten sind 2015 bei den Mitgliedsunternehmen des BBU um knapp 3 % oder 7 Cent auf 2,44 € je Quadratmeter Wohnfläche und Monat gestiegen.

Die Studie kann für 35 € beim BBU (www.bbu.debezogen werden.

5. Der Heizspiegel 

Ein weiteres vom Deutschen Mieterbund und der Bundesregierung unterstütztes Vergleichsinstrument, dass sich spezifisch mit der größten Betriebskostenposition, den Heizkosten, befasst, ist der bundesweite Heizspiegel. Mit dem Heizspiegel kann man anhand der Heizkostenabrechnung herausfinden, ob in einem Haus mehr oder weniger Heizenergie verbraucht wird als in ähnlich großen Gebäuden.

Individuelle Faktoren wie das Baujahr, die Gebäudegröße und der Heizenergieträger fließen in das Ergebnis ein und ermöglichen eine Bewertung. Der Heizspiegel gilt für Wohngebäude mit Zentralheizung.

Für die Vergleichswerte des Heizspiegels wurden die Daten von 40.400 Wohngebäuden aus dem Bundesgebiet ausgewertet.

6. Geislinger Konvention und Benchmarking 

Ein wichtiges Instrument, um Betriebskosten vergleichbar zu machen, ist das Benchmarking auf der Grundlage der Geislinger Konvention. Mehr dazu finden Sie in unserem Beitrag zur „Geislinger Konvention“. Die Daten sind jedoch der allgemeinen Öffentlichkeit nicht direkt zugänglich, sondern nur über Veröffentlichungen wie beispielsweise die BBU-Betriebskostenstudie.

7. Die weitere Entwicklung der Betriebskosten

Trotz der aktuellen Preisrückgänge im Energiesektor sind die Energiekosten nach Einschätzung des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. langfristig betrachtet der größte Preistreiber bei den Wohnkosten. Die Verbraucherpreise für Gas, Heizöl und andere Haushaltsenergie sind nach Berechnungen des GdW zwischen 2000 und 2015 um 74 % gestiegen, während die Nettokaltmieten bundesweit im gleichen Zeitraum nur um 24 % zulegten. Noch stärker legten die Strompreise mit 102 % zu (GdW, Wohnungswirtschaftliche Daten und Trends 2016/2017, Seite 9).

Diese Einschätzung wird bestätigt in einer Pressemitteilung des Statistischen Bundesamtes vom 01. März 2017 (070/17). In dieser beziffert das Amt die Inflationsrate in Deutschland im Februar 2017 auf 2,2 %. Die Nettokaltmieten stiegen demgegenüber nur um 1,6 %. Die Werte für Haushaltsenergie und Kraftstoffe erhöhten sich dagegen um 7,2 %.

Bild: XtravaganT / Fotolia

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