Grundstücksbelastungen

Die Grundstücksbelastungen sind in den Abteilungen II und III des Grundbuches eingetragen. Sie entstehen durch die dingliche Einigung und die Eintragung im Grundbuch.  Abteilung II: Grunddienstbarkeit, beschränkte persönliche Dienstbarkeit, Nießbrauch Dienstbarkeiten sind auf ein Dulden oder Unterlassen gerichtete beschränkte dingliche Rechte an einem Grundstück. Das Gesetz unterscheidet zwischen  den Grunddienstbarkeiten  und den beschränkt persönlichen Dienstbarkeiten.  Die Grunddienstbarkeit wird zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstückes eingeräumt, ist also mit dem Eigentum an dem anderen Grundstück verbunden. Demgegenüber wird die beschränkte persönliche Dienstbarkeit bestimmten natürlichen oder juristischen Personen eingeräumt.  Grunddienstbarkeit Ein Grundstück (= das dienende Grundstück) kann gemäß § 1018 BGB […]

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Gewährleistung beim Grundstückskauf

Die Gewährleistung beim Kauf von bebauten oder unbebauten Grundstücken richtet sich nach § 434 BGB für Sachmängel und § 435 BGB für Rechtsmängel. Wir gehen im folgenden von einem bebauten Grundstück aus.  Sachmängel Ein Sachmangel liegt nach § 434 Absatz 1 Satz 1 BGB vor, wenn das Gebäude bei Gefahrübergang nicht die vereinbarte Beschaffenheit hat (subjektiver Fehlerbegriff).  Soweit wie häufig die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist das Gebäude nach § 434 Absatz 1 Satz 2 BGB frei von Sachmängeln, wenn es sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet, sonst wenn es sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und […]

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Der Grundstückskaufvertrag

Der Grundstückskaufvertrag ist das zentrale Rechtsgeschäft zur Eigentumsübertragung an einem Grundstück. Es geht dabei um die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, die Zahlung des Kaufpreises sowie in den meisten Fällen um die Belastung des Grundstücks mit einer Grundschuld und/oder einer Dienstbarkeit. Ein wesentlicher Teil des Grundstückskaufvertrages ist die Formbedürftigkeit, die es erforderlich macht, dass ein Notar eingebunden wird. Dieser muss gewährleisten, dass der Verkäufer am Ende seinen Kaufpreis und der Käufer das Eigentum am Grundstück bekommt Inhalt: Formbedürftigkeit Die Beurkundung Der Inhalt des Grundstückskaufvertrages Wohnungseigentum und Erbbaurecht 1. Formbedürftigkeit Nach § 311b Absatz 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den […]

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Eigentumsübertragung und Grundstücksbelastung

Die wichtigsten dinglichen Rechtsgeschäfte mit Bezug auf ein Grundstück sind die Eigentumsübertragung und die Grundstücksbelastung. Sie sind in den §§ 873 ff BGB geregelt.  Rechtsänderung durch Rechtsgeschäft Zur Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, zur Belastung eines Grundstücks mit einem Recht (Z.B. mit einer Grundschuld oder einer Dienstbarkeit) sowie zur Übertragung oder Belastung eines solchen Rechts ist nach § 873 Absatz 1 BGB die Einigung des Berechtigten und des anderen Teils über den Eintritt der Rechtsänderung und die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt. Daraus lässt sich als Kurzformel festhalten, dass eine […]

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Bestandteile und Zubehör

Bestandteile Ein Grundstück kann bebaut oder unbebaut sein. Vor allem beim bebauten Grundstück stellt sich die Frage, Ob und wie das Grundstück und das Gebäude rechtlich miteinander verbunden sind.  Die damit zusammenhängenden Fragen sind in den §§ 93 ff BGB geregelt. Das Gesetz unterscheidet darin zwischen wesentlichen Bestandteilen, Scheinbestandteilen, Rechten sowie Zubehör. Der Ausgangspunkt ist § 93 BGB. Danach können Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird (sog. wesentliche Bestandteile), nicht Gegenstand besonderer Rechte sein. Dies bedeutet vor allem, dass es an einer solchen […]

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Teilung, Vereinigung, Zuschreibung

Die tatsächliche und rechtliche Beschaffenheit der Grundstücke kann dem Liegenschaftskataster und dem Grundbuch entnommen werden. Sie müssen jedoch nicht immer so bleiben, wie sie sind. Es gibt Gründe, die eine Veränderung der Grundstücke erforderlich machen. Diese Gründe ergeben sich vor allem aus der Nutzung der Grundstücke. Sie sind im privaten und öffentlichen Grundstücksrecht geregelt. Die Teilung eines Grundstücks Der bekannteste und wohl auch häufigste Fall ist der der Teilung eines Grundstückes, die auch Parzellierung genannt wird. Die Teilung eines Grundstücks ist nach § 19 Absatz 1 BauGB die dem Grundbuchamt gegenüber abgegebene oder sonst wie erkennbar gemachte Erklärung des Eigentümers, […]

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Grundstücksrecht

Das Grundstücksrecht befasst sich mit den Rechtsverhältnissen der Grundstücke. Es besteht aus  dem formellen Grundstücksrecht und dem materiellen Grundstücksrecht  Beide Rechtsgebiete sind eng miteinander verknüpft.  Formelles Grundstücksrecht Das formelle Grundstücksrecht besteht aus den Verfahrensvorschriften, die bei der Begründung, Änderung oder dem Erlöschen von Rechten an Grundstücken zu beachten sind. Das formelle Grundstücksrecht findet sich vor allem in der Grundbuchordnung. Das Grundbuch ist ein bei den Amtsgerichten (Grundbuchamt) geführtes amtliches Register. Es gibt die privaten dinglichen Rechte an Grundstücken wider (Näheres dazu in unserem Beitrag Grundbuch).  Aber auch im Bürgerlichen Gesetzbuch, im Wohnungseigentumsgesetz sowie im Erbbaurechtsgesetz  sind Vorschriften des formellen Grundstücksrechts […]

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Grundstück

Der Begriff des Grundstücks Als Grundstück bezeichnet man einen abgegrenzten Teil der Erdoberfläche. Eine gesetzliche Definition dieses Begriffs gibt es allerdings nicht. Er wird vorausgesetzt.  Grundstücke müssen nicht produziert werden. Die Natur hat sie geschaffen. Um sie zum Wohnen nutzen zu können müssen sie aber beplant, erschlossen und bebaut werden. Erst dann wird aus diesem abgegrenzten Teil der Erdoberfläche ein Ort zum Wohnen. Grundstücke sind endliche Güter. Sie können nicht vermehrt werden. Vor allem an bestimmten Orten wie der Stadt Berlin gibt es nur eine festliegende Fläche, die nicht vergrößert werden kann (Es sei denn, man erweitert die Stadtfläche zu […]

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Das Grundbuch

Das Grundbuch ist ein gemäß § 1 Absatz 1 Grundbuchordnung (GBO) bei den Amtsgerichten (Grundbuchamt) geführtes amtliches Register. Es gibt die privaten dinglichen Rechte an Grundstücken wider und hat die Aufgabe, über die das Grundstück betreffenden Rechtsverhältnisse (Eigentum und dingliche Belastungen) möglichst erschöpfend und zuverlässig Auskunft zu geben. Dies ist wegen der großen wirtschaftlichen Bedeutung des Grundeigentums (Mehr dazu in unserem Beitrag “Das Immobilienvermögen“) und der Rechte an ihm wichtig. Es sind jedoch auch Tatbestände außerhalb des Grundbuches möglich (Z.B. im Wege der Erbfolge). In solchen Fällen wird das Grundbuch unrichtig und ist auf Antrag zu berichtigen. Mehr dazu in […]

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Liegenschaftskataster

Das Katastergrundstück Das Katastergrundstück ist im Liegenschaftskataster verzeichnet. Das ist ein amtliches Grundstücksverzeichnis mit Angaben über die Größe und die örtliche Lage von Grundstücken. Die Identifizierung der einzelnen Grundstücke im Liegenschaftskataster erfolgt über die Gemarkung, die Flur und das Flurstück. Das Flurstück ist ein zusammenhängender Teil der Erdoberfläche, der von einer in sich geschlossenen Linie umgrenzt und im amtlichen Verzeichnis (Flurkarte des Liegenschaftskatasters) unter einer bestimmten Nummer geführt wird.  Das Liegenschaftskataster Die Erfassung von Grund und Boden durch Vermessung und Eintragung in ein amtliches Register (= Liegenschaftskataster) schafft die Voraussetzung für eine sichere rechtliche Erfassung der Grundstücke. Ein Grundstück im […]

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