Kleinreparaturen

Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB  ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Dies umfasst grundsätzlich alle erforderlichen Reparaturen, egal wie klein oder groß der Aufwand ist. Eine Ausnahme kann für die Schönheitsreparaturen und für sogenannte Kleinreparaturen vereinbart werden. Auf der Grundlage einer Kleinreparaturklausel ist der Mieter verpflichtet, die dem Vermieter aus der Durchführung von Kleinreparaturen entstandenen Kosten in gewissem Umfang anteilig zu erstatten (BGH, Urteil vom 07.06.1989 – VIII ZR 91/88, sogenannte „Kostenklauseln”). Nicht möglich sind hingegen Klauseln, nach denen der Mieter zur Durchführung der Kleinreparaturen selbst verpflichtet ist (sogenannte „Vornahmeklauseln”, Bundesgerichtshof, Urteil vom […]

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Modernisierungsmaßnahmen

Inhalt: Modernisierungsmaßnahmen Die Modernisierungsankündigung Das Sonderkündigungsrecht des Mieters Der Aufwendungsersatzanspruch des Mieters Mietminderung nach Modernisierung Die Härtefallregelung Klage und einstweilige Verfügung Die Mieterhöhung nach Modernisierung Geht es bei der Instandhaltung und Instandsetzung um die Erhaltung oder Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes der Wohnung, so richtet sich die Modernisierung auf ihre Verbesserung. Die Grundnorm für Modernisierungen ist § 555b BGB. Die Vorschrift lautet: § 555b Modernisierungsmaßnahmen Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, 1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), 2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach […]

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Erhaltungsmaßnahmen

Inhalt: Die Erhaltungspflicht Der zeitliche Umfang der Erhaltungspflicht Der sachliche Umfang der Erhaltungspflicht Die Bestimmung des vertragsgemäßen Zustandes Keine Modernisierungspflicht Art und Umfang der Erhaltungsmaßnahmen Die Duldungspflicht des Mieters Die Ankündigung von Erhaltungsmaßnahmen Die Erhaltungspflicht bei vermieteten Eigentumswohnungen Abweichende Vereinbarungen Verfahren 1. Die Erhaltungspflicht Gemäß § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Wohnung dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Die Kehrseite dazu ist § 555a BGB. Die Vorschrift lautet: § 555a Erhaltungsmaßnahmen (1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur […]

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Wartung der Rauchwarnmelder

Über die Notwendigkeit von Rauchmeldern kann es keine zwei Meinungen geben. Man sollte es als professioneller Vermieter auch nicht den Mietern überlassen, die Geräte zu installieren und zu pflegen. Eine Pflicht zum Einbau von Rauchmeldern in Neubauten und Bestandsgebäuden ist Teil des Bauordnungsrechts und somit Ländersache. Der lange Zeit bestehende Flickenteppich verdichtet sich jedoch langsam zu einem geschlossenen Bild. In den meisten Bundesländern gibt es mittlerweile eine Pflicht, Rauchwarnmelder in Neubauten einzubauen. Auch eine Nachrüstpflicht für Bestandsgebäude gibt es in Baden-Württem­berg, Bremen, Hamburg, Hessen, Meck­lenburg-Vorpommern, Nieder­sachsen, Nord­rhein-West­falen, Rhein­land-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und im Saar­land. In Berlin gilt seit dem 1. Januar 2017 […]

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Vorlage Energieausweis

Für die meisten Gebäude gibt es mittlerweile einen Energieausweis. Nach § 16 Absatz 2 EnEV muss der Vermieter einer Wohnung dem potenziellen Mieter spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis oder eine Kopie hiervon vorlegen. Die Vorlagepflicht wird auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt. Findet keine Besichtigung statt, hat der Vermieter den Energieausweis oder eine Kopie hiervon dem potenziellen Mieter unverzüglich vorzulegen. Der Vermieter muss den Energieausweis oder eine Kopie hiervon spätestens dann vorlegen, wenn der potenzielle Mieter ihn hierzu auffordert. Unverzüglich nach Abschluss des Mietvertrages hat der Vermieter dem Mieter den Energieausweis oder eine […]

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Haftung für Astabbruch bei regelmäßigen Kontrollen (OLG Saarbrücken, Urteil vom 26.11.2015 – 4 U 64/14)

Zur Abwehr der von Bäumen ausgehenden Gefahren muss der Verkehrssicherungspflichtige diejenigen Maßnahmen treffen, die zum Schutz gegen Astbruch und Windwurf erforderlich und zumutbar sind. Dazu reicht im Regelfall eine in angemessenen Abständen vorgenommene äußere Sichtprüfung, bezogen auf die Gesundheit und Standsicherheit des Baumes aus. Eine eingehende fachmännische Untersuchung ist nur dann vorzunehmen, wenn Umstände vorliegen, die der Erfahrung nach auf eine besondere Gefährdung hindeuten, etwa eine spärliche oder trockene Belaubung, dürre Äste, äußere Verletzungen, Wachstumsauffälligkeiten oder Pilzbefall. Tatbestand: Der Kläger nimmt die beklagte Stadt wegen eines auf seinen Pkw herabgefallenen Astes auf Schadensersatz unter dem Gesichtspunkt der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht nach Amtshaftungsgrundsätzen […]

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Wohnfläche

Die Fläche ist ein entscheidender Faktor für eine Wohnung. Sie ist bedeutsam dafür, ob die Wohnung gekauft oder angemietet wird. Sie ist die Grundlage für die Bemessung der Miete und die Verteilung der meisten Betriebskostenarten. Viele wohnungswirtschaftliche Kennzahlen knüpfen an die Wohnfläche an, ebenso die Wirtschaftlichkeitsberechnung im geförderten Wohnungsbau. Wie die Fläche im Einzelfall berechnet wird, ist komplizierter als es für Laien den Anschein hat. Es gibt eine Reihe von Regelwerken, die zu unterschiedlichen Ergebnissen führen, da es dabei nicht nur um Messtechnik, sondern auch um Normen geht. Typische Unterschiede ergeben sich beispielsweise aus der Anrechnung von Balkonen, Dachschrägen oder Fluren. […]

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Technik

In diesem Bereich der Website werden wir uns mit Fragen des Bauens und der Gebäudetechnik befassen, soweit sie für das Verständnis der Immobilienbewirtschaftung von Bedeutung sind. Auch wenn hier die Technik im Vordergrund steht, geht es auch immer um rechtliche Probleme, da die Anforderungen an die Gebäude von Gesetzen, Verordnungen und technischen Normierten vorgegeben werden. Als Themen seien beispielhaft genannt: Flächenberechnung Instandhaltung inclusive Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen, Graffiti Modernisierung Energieeinsparung

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