Telekommunikationsanlagen

Zu einer Wohnung gehören im 21. Jahrhundert nicht nur die Ausstattungsgegenstände, die die Bauordnung ausdrücklich vorsieht (Näheres dazu in unserem Beitrag „Wohnung”). Zu einer Wohnung gehören vielmehr auch ohne besondere Vereinbarung die heute üblichen Telekommunikationsanlagen, um zu telefonieren sowie das Internet, Fernsehen und Radio zu nutzen. Dabei ist es Sache des Vermieters, über die Technik zu entscheiden, die jeweils verwendet wird. Der Mieter hat keinen Anspruch auf eine bestimmten Zugangstechnik (Es sei denn, es wurde im Mietvertrag eine bestimmte Technik vereinbart. Eine solche Vereinbarung kann sich auch daraus ergeben, dass der Mieter Betriebskostenvorauszahlungen für einen Kabelanschluss leisten muss, oder auch […]

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Verwaltungskosten nur als Teil der Nettokaltmiete

Wie sich aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 19. Dezember 2018 (VIII ZR 254/17) ergibt, kann eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale nur wirksam vereinbart werden, wenn aus dem Mietvertrag eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt.  Mehr dazu und zu der Frage, welche Kosten man überhaupt auf den Mieter überwälzen kann, lesen Sie in unserem Beitrag „Die Betriebskostenvereinbarung” (20190210). Bild: 3d_generator / Fotolia

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Zugangsbeeinträchtigungen als Mangel

Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache (= die Wohnung, die Geschäftsräume) zu überlassen. Dazu muss er dem Mieter den unmittelbaren und alleinigen Besitz verschaffen. Der Besitz ist nach § 854 Absatz 1 BGB die tatsächliche Sachherrschaft über die Wohnung (Im Gegensatz zum Eigentum, der rechtlichen Sachherrschaft). In der Praxis erfolgt dies in der Regel in einem gemeinsamen Übergabetermin vor Ort in der Wohnung. Dabei muss der Vermieter dem Mieter sämtliche Schlüssel aushändigen. Der Vermieter muss aber auch dafür sorgen, dass der vertragsgemäße Zugang zur Wohnung jederzeit erhalten bleibt. Kommt es in […]

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Prostitution als Mangel

Prostitution als solche kann spätestens seit dem Erlass des Prostitutionsgesetzes Ende 2001 nicht mehr als Mangel der Mietsache angesehen werden. Es handelt sich dabei vielmehr um eine gewerbliche Tätigkeit, die zwar von einem Teil der Gesellschaft aus moralischen Gründen abgelehnt wird, aber legal ist. Daran hat auch die Gesetzesreform 2017 nichts geändert.  Inhalt: Mangel ohne konkrete Beeinträchtigung Mangel mit konkreter Beeinträchtigung Die Höhe der Mietminderung Ein Päärchenclub als Mangel Ein Sado-Maso-Club als Mangel 1. Mangel ohne konkrete Beeinträchtigung Es gibt aber eine Reihe von Entscheidungen, in denen die Gerichte zwar keine konkreten Beeinträchtigungen festgestellt, trotzdem aber eine Mietminderung zugesprochen haben (z.B. Landgericht […]

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Müll als Mangel

Wo Menschen arbeiten und leben, da fällt Müll an. Dieser Müll muss ordnungsgemäß entsorgt werden. Der Vermieter ist daher sowohl mietrechtlich wie auch abfallrechtlich verpflichtet, dem Mieter die dazu erforderlichen Entsorgungsmöglichkeiten zur Verfügung zu stellen. Diese Verpflichtung gilt auch dann, wenn sie nicht ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt wird. In der Regel ist das jedoch der Fall, da in den Vereinbarungen zur Betriebskostenumlage zumeist auch die Müllkosten erwähnt sind (Mehr dazu in unserem Beitrag „Müllbeseitigung”). Der Fall, dass gar keine Entsorgungsmöglichkeit zur Verfügung steht, dürfte heutzutage so gut wie nicht vorkommen.  Aus dem mietrechtlichen Wirtschaftlichkeitsgebot folgt, dass der Vermieter verpflichtet ist, eine […]

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Modernisierung und Mängelhaftung

Beim Stichwort „Modernisierung” (Mehr dazu in unserem Beitrag „Modernisierungsmaßnahmen”) stellen sich im Zusammenhang mit dem Thema Mietminderung zwei Fragen, nämlich die nach der Pflicht zur Modernisierung, insbesondere bei einer unwirtschaftlich arbeitenden Heizung, und die nach den Beeinträchtigungen der Mieter bei der Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme. Dabei darf allerdings nicht übersehen werden, dass die Hauptprobleme beim Thema Modernisierung bei den Fragen nach dem Umfang der Modernisierungsmaßnahmen und damit der Pflicht der Mieter zur Duldung der Modernisierung (Mehr dazu in unserem Beitrag „Modernisierungsmaßnahmen”) und der korrespondierenden Mieterhöhung (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Mieterhöhung nach Modernisierung”) liegen.  Inhalt: Keine Pflicht zur Modernisierung Eine unwirtschaftliche Heizung […]

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Lichteinfall

Licht gehört zu jeder Wohnung. Nach § 47 Absatz 2 der Bauordnung für Berlin müssen Aufenthaltsräume ausreichend belüftet und mit Tageslicht beleuchtet werden können. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Netto-Grundfläche des Raumes haben. Die Belichtung mit Tageslicht gehört daher auch bei einer Wohnungsbesichtigung regelmäßig zu den wichtigsten Kriterien für oder gegen eine Wohnung.  Vereinbarungen zum Lichteinfall Ausdrückliche oder konkludente Vereinbarungen zum Lichteinfall werden durch die Parteien eines Mietvertrages in der Regel nicht getroffen. Im Rahmen der Vertragsauslegung kommt man daher zu dem Ergebnis, dass die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gegebenen Lichtverhältnisse maßgebend […]

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Konkurrenzschutz

Auch wenn es im Bereich des Wohnraummietrechts keine Rolle spielt, ist die Frage des Konkurrenzschutzes doch geeignet, um wichtige Frage des Mängelgewährleistungsrechts zu erläutern, insbesondere die Bedeutung der mietvertraglichen Vereinbarungen für den Begriff des Mangels. Daher wird an dieser Stelle auch auf diesen Punkt ausführlich eingegangen. Inhalt: Konkurrenz belebt das Geschäft Ausdrücklicher Konkurrenzschutz Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz Konkurrenzschutz gegenüber konzernverbundenen Vermietern Die Rechte der Mieter bei Verstößen gegen den Konkurrenzschutz 1. Konkurrenz belebt das Geschäft Diese Volksweisheit ist häufig falsch. Konkurrenz belebt den Wettbewerb, die Innovation, aber für den einzelnen Unternehmer oft nicht das Geschäft. Wenn es anders wäre, bräuchte man keine […]

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Leerstand als Mangel

Leerstand ist nicht per se schlecht. Zu viel Leerstand oder zu wenig Leerstand ist ein Problem (Näheres dazu in unserem Beitrag „Leerstand”). Bei zu viel Leerstand haben die Vermieter Probleme, die für eine sachgerechte Bewirtschaftung notwendigen Erträge zu erwirtschaften. Bei zu wenig Leerstand haben die Interessenten kaum Auswahl, um ihre Wohnbedürfnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt zu befriedigen.  Ein funktionierender Wohnungsmarkt setzt daher eine gewisse Anzahl an leerstehenden Wohnungen als sogenannte „Fluktuationsreserve“ voraus. Wohnungssuchende Haushalte haben dadurch die Möglichkeit, auf veränderte Bedingungen oder Wünsche zu reagieren.  Leerstand als solcher gehört also zu den Immobilienmärkten dazu und ist kein Mangel der Mietsache, […]

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