Update: Grundsteuer

Am 10. April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass die Regelungen des Bewertungsgesetzes zur Einheitsbewertung von Grundvermögen in den alten Bundesländern seit dem Beginn des Jahres 2002 mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar sind. Zudem hat das Gericht bestimmt, dass der Gesetzgeber spätestens bis zum 31. Dezember 2019 eine Neuregelung zu treffen hat. Seitdem werden mehrere Möglichkeiten in Politik und Fachwelt diskutiert. Grund genug, unseren Beitrag zum Thema „Grundsteuer”, den Sie im Bereich Betriebskosten finden, zu überarbeiten und auf diese Diskussionen einzugehen. Bild: XtravaganT / Fotolia

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Betriebskosten müssen nach tatsächlicher Wohnfläche verteilt werden

In der Betriebskostenabrechnung ist nach einer Entscheidung des BGH vom 30. Mai 2018 (VIII ZR 220/17) die tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung maßgebend, nicht etwa eine größere oder kleinere vereinbarte Wohnfläche. Der BGH hat mit diesem Urteil seine entgegenstehende Ansicht im Senatsurteil vom 31. Oktober 2006 (VIII ZR 261/06) aufgegeben. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Thema „Der Abrechnungsmaßstab” (20180619). Bild: 3d_generator / Fotolia

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Betriebskostenarten

In den folgenden Beiträgen stellen wir die verschiedenen Betriebskostenarten vor. Inhaltlich folgen wir dabei den Vorgaben der Betriebskostenverordnung (BetrKV), die dafür gemäß § 556 Absatz 1 Satz 3 BGB verbindlich ist. Sie enthält in § 2 einen Betriebskostenkatalog, der weitgehend demjenigen in der Anlage 3 zu § 27 Absatz 1 der II. BV entspricht. Seine Definitionen sind über § 556 Absätze 1 und 4 BGB für Wohnraum verbindlich. Als allgemeine Begriffsbestimmungen können sie aber auch für Gewerberäume herangezogen werden, sofern sich aus dem Mietvertrag nichts anderes ergibt. Bei der Beurteilung sollte man zwei verschiedenen Gruppen von Betriebskosten unterscheiden: Die Kosten […]

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Die Wirtschaftseinheit

Die mietrechtlichen Schutzvorschriften im 2. Untertitel des Mietrechts in den §§ 549 ff BGB beziehen sich auf „Mietverhältnisse über Wohnraum”. Damit ist auch schon die kleinste räumliche Einheit im Mietrecht benannt: Der Raum. Mehrere Räume bilden eine Wohnung. Und mehrere Wohnungen sind durch gemeinsame äußere Begrenzungen (Außenmauern, Dach) zu einem Gebäude zusammengefasst (Bei Zeilenbauten könnte man noch den Aufgang als Einheit zwischen der Wohnung und dem Gebäude einfügen). Das Gebäude ist in der Regel auch die Bezugseinheit für die Bestimmung und Verteilung der Betriebskosten. Die Reinigungsfirma putzt einmal in der Woche Flure und Treppenhaus. Die daraus resultierenden Kosten werden auf […]

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Kosten nach Wohnfläche

Die zweite große Gruppe der Betriebskostenarten sind diejenigen, die gemäß § 556a Absatz 1 Satz 1 BGB nach dem Anteil der Wohnfläche abgerechnet werden. Es handelt sich dabei um Klassiker wie die Hausreinigung oder den Hauswart, aber auch um eher seltene Kostenarten wie die Wascheinrichtung oder die Dachrinnenreinigung. Wer sich bei den verbrauchsabhängigen Kosten sparsam verhält, schont dadurch unmittelbar den eigenen Geldbeutel. Dies ist gerecht und setzt Anreize zu sparsamem Verhalten. Bei den nach der Fläche umzulegenden Kostenarten senkt sparsames Verhalten nicht die eigenen Kosten, sondern die Gesamtkosten. Erst nach der Kostenverteilung kommt dem Mieter ein kleiner Anteil seiner Sparsamkeit […]

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Dachrinnenreinigung

Die Dachrinne sammelt das vom Dach ablaufende Regenwasser an der Dachtraufe und führt es über das Fallrohr nach unten. Dort wird das Regenwasser in die Grundstücksentwässerung eingeleitet, zu Zwecken der Grundstücksbewässerung aufgefangen oder versickert auf dem Grundstück. Ohne die Dachrinne würde das Regenwasser unkontrolliert von der Dachtraufe nach unten fallen und könnte dort Schäden verursachen oder Personen belästigen. Wenn es auf den Grundstücken Nadel- oder Laubbäume gibt, setzen sich die Dachrinnen mit der Zeit zu, da die Nadeln und die Blätter auf das Dach fallen und von dort mit dem Regenwasser in die Dachrinne gespült werden. Die Dachrinnen müssen daher […]

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Die Betriebskostenabrechnung bei einer Eigentumswohnung

Um es gleich vorweg zu sagen: Für die Betriebskostenabrechnung bei einer Eigentumswohnung gibt es keine besonderen Regelungen. Denn es ist dem Mietrecht gleich, wer und in welcher Form Vermieter der Wohnung ist. Für alle gelten die gleichen Vorschriften. Es gibt daher eigentlich keinen Grund, diesem Thema einen besonderen Beitrag zu widmen. Gäbe es nicht in der Praxis immer wieder Fehlvorstellungen über die Möglichkeiten, sich die Sache einfach zu machen. Betriebskosten sind nach § 1 Absatz 1 Satz 1 BetrKV die Kosten, die dem Eigentümer durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Dem […]

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Die Betriebskostenabrechnung bei Leerstand und Mieterwechsel

Mieterwechsel (Fluktuation) gehören zum wohnungswirtschaftlichen Alltag. Zumeist erfolgen sie freiwillig, weil der Mieter umzieht. Manchmal erfolgen sie unfreiwillig, weil der Mieter umziehen muss. Jeder Mieterwechsel zieht auch immer die Frage nach sich, was er für die Abrechnung der Betriebskosten im entsprechenden Jahr bedeutet. Am einfachsten ist der Fall, wenn der Mieterwechsel vom 31.12. auf den 01.01. erfolgt. Dann bekommt der ausgezogene Mieter die Abrechnung für das abgelaufene Jahr, der eingezogene bekommt sie für das laufende Jahr. In den meisten Fällen erfolgt der Mieterwechsel jedoch während des Jahres, also zum Beispiel vom 31.05. auf den 01.06. Und manchmal gibt es gar […]

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Der Inhalt der Betriebskostenabrechnung

In diesem Beitrag geht es vornehmlich um den notwendigen Inhalt einer Betriebskostenabrechnung. Aus dem Gesetz ergibt sich zu dieser Frage nicht viel. Die Anforderungen hat im wesentlichen der 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes in vielen Entscheidungen formuliert. Dabei hat er es den Vermietern mal schwerer, aber auch mal leichter gemacht. Manchmal hat er auch seine Meinung im Laufe der Zeit geändert (Etwa zur Angabe der Gesamtkosten). Da es jedoch das Ziel eines professionellen Vermieters oder Verwalters sein sollte, über die gesetzlichen Anforderungen hinaus eine Abrechnung zu erstellen, die die Mieter auch ohne Hilfe eines Rechtsanwalts oder Mietervereins verstehen können, gehen wir […]

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Kosten nach Verbrauch

Die Betriebskostenarten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach § 556a Absatz 1 Satz 2 BGB nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Da jede Betriebskostenart von einem Verbrauch oder einer Verursachung abhängt, liegt der Schwerpunkt der Regelung auf der Erfassung dieses Verbrauchs. Wird der Verbrauch nicht erfasst, können die betreffenden Betriebskosten auch nicht danach verteilt werden. Theoretisch kann fast jede Kostenart nach einem Verbrauchs- bzw. Verursachungsmaßstab verteilt werden. Dies würde jedoch in vielen Fällen einen nicht zu rechtfertigenden Erfassungsaufwand verursachen und die Gebäudenutzer Kontrollen […]

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