Öffentlichrechtliche Nutzungsbeschränkungen bei den Betriebskosten

Wie sich aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 16. Januar 2019 (VIII ZR 173/17) ergibt, wird eine öffentlichrechtliche Nutzungsbeschränkung (Hier: Zu geringe Raumhöhe) auch bei den Betriebskosten erst relevant, wenn die Nutzbarkeit der Räume durch das Einschreiten der zuständigen Behörden untersagt oder eingeschränkt ist. Mehr dazu lesen Sie in unseren Beiträgen „Der Abrechnungsmaßstab” und „Öffentlichrechtliche Nutzungsbeschränkungen” (20190210). Bild: 3d_generator / Fotolia

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Verwaltungskosten nur als Teil der Nettokaltmiete

Wie sich aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 19. Dezember 2018 (VIII ZR 254/17) ergibt, kann eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale nur wirksam vereinbart werden, wenn aus dem Mietvertrag eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete (Nettomiete) handelt.  Mehr dazu und zu der Frage, welche Kosten man überhaupt auf den Mieter überwälzen kann, lesen Sie in unserem Beitrag „Die Betriebskostenvereinbarung” (20190210). Bild: 3d_generator / Fotolia

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Update: Grundsteuer

Am 10. April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht entschieden, dass die Regelungen des Bewertungsgesetzes zur Einheitsbewertung von Grundvermögen in den alten Bundesländern seit dem Beginn des Jahres 2002 mit dem allgemeinen Gleichheitssatz unvereinbar sind. Zudem hat das Gericht bestimmt, dass der Gesetzgeber spätestens bis zum 31. Dezember 2019 eine Neuregelung zu treffen hat. Seitdem werden mehrere Möglichkeiten in Politik und Fachwelt diskutiert. Grund genug, unseren Beitrag zum Thema „Grundsteuer”, den Sie im Bereich Betriebskosten finden, zu überarbeiten und auf diese Diskussionen einzugehen. Bild: XtravaganT / Fotolia

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Betriebskosten müssen nach tatsächlicher Wohnfläche verteilt werden

In der Betriebskostenabrechnung ist nach einer Entscheidung des BGH vom 30. Mai 2018 (VIII ZR 220/17) die tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung maßgebend, nicht etwa eine größere oder kleinere vereinbarte Wohnfläche. Der BGH hat mit diesem Urteil seine entgegenstehende Ansicht im Senatsurteil vom 31. Oktober 2006 (VIII ZR 261/06) aufgegeben. Mehr dazu in unserem Beitrag zum Thema „Der Abrechnungsmaßstab” (20180619). Bild: 3d_generator / Fotolia

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Betriebskostenarten

In den folgenden Beiträgen stellen wir die verschiedenen Betriebskostenarten vor. Inhaltlich folgen wir dabei den Vorgaben der Betriebskostenverordnung (BetrKV), die dafür gemäß § 556 Absatz 1 Satz 3 BGB verbindlich ist. Sie enthält in § 2 einen Betriebskostenkatalog, der weitgehend demjenigen in der Anlage 3 zu § 27 Absatz 1 der II. BV entspricht. Seine Definitionen sind über § 556 Absätze 1 und 4 BGB für Wohnraum verbindlich. Als allgemeine Begriffsbestimmungen können sie aber auch für Gewerberäume herangezogen werden, sofern sich aus dem Mietvertrag nichts anderes ergibt. Bei der Beurteilung sollte man zwei verschiedenen Gruppen von Betriebskosten unterscheiden: Die Kosten […]

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Die Wirtschaftseinheit

Die mietrechtlichen Schutzvorschriften im 2. Untertitel des Mietrechts in den §§ 549 ff BGB beziehen sich auf „Mietverhältnisse über Wohnraum”. Damit ist auch schon die kleinste räumliche Einheit im Mietrecht benannt: Der Raum. Mehrere Räume bilden eine Wohnung. Und mehrere Wohnungen sind durch gemeinsame äußere Begrenzungen (Außenmauern, Dach) zu einem Gebäude zusammengefasst (Bei Zeilenbauten könnte man noch den Aufgang als Einheit zwischen der Wohnung und dem Gebäude einfügen). Das Gebäude ist in der Regel auch die Bezugseinheit für die Bestimmung und Verteilung der Betriebskosten. Die Reinigungsfirma putzt einmal in der Woche Flure und Treppenhaus. Die daraus resultierenden Kosten werden auf […]

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Kosten nach Wohnfläche

Die zweite große Gruppe der Betriebskostenarten sind diejenigen, die gemäß § 556a Absatz 1 Satz 1 BGB nach dem Anteil der Wohnfläche abgerechnet werden. Es handelt sich dabei um Klassiker wie die Hausreinigung oder den Hauswart, aber auch um eher seltene Kostenarten wie die Wascheinrichtung oder die Dachrinnenreinigung. Wer sich bei den verbrauchsabhängigen Kosten sparsam verhält, schont dadurch unmittelbar den eigenen Geldbeutel. Dies ist gerecht und setzt Anreize zu sparsamem Verhalten. Bei den nach der Fläche umzulegenden Kostenarten senkt sparsames Verhalten nicht die eigenen Kosten, sondern die Gesamtkosten. Erst nach der Kostenverteilung kommt dem Mieter ein kleiner Anteil seiner Sparsamkeit […]

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Dachrinnenreinigung

Die Dachrinne sammelt das vom Dach ablaufende Regenwasser an der Dachtraufe und führt es über das Fallrohr nach unten. Dort wird das Regenwasser in die Grundstücksentwässerung eingeleitet, zu Zwecken der Grundstücksbewässerung aufgefangen oder versickert auf dem Grundstück. Ohne die Dachrinne würde das Regenwasser unkontrolliert von der Dachtraufe nach unten fallen und könnte dort Schäden verursachen oder Personen belästigen. Wenn es auf den Grundstücken Nadel- oder Laubbäume gibt, setzen sich die Dachrinnen mit der Zeit zu, da die Nadeln und die Blätter auf das Dach fallen und von dort mit dem Regenwasser in die Dachrinne gespült werden. Die Dachrinnen müssen daher […]

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Die Betriebskostenabrechnung bei einer Eigentumswohnung

Um es gleich vorweg zu sagen: Für die Betriebskostenabrechnung bei einer Eigentumswohnung gibt es keine besonderen Regelungen. Denn es ist dem Mietrecht gleich, wer und in welcher Form Vermieter der Wohnung ist. Für alle gelten die gleichen Vorschriften. Es gibt daher eigentlich keinen Grund, diesem Thema einen besonderen Beitrag zu widmen. Gäbe es nicht in der Praxis immer wieder Fehlvorstellungen über die Möglichkeiten, sich die Sache einfach zu machen. Betriebskosten sind nach § 1 Absatz 1 Satz 1 BetrKV die Kosten, die dem Eigentümer durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Dem […]

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