Vorauszahlungen, Guthaben und Nachzahlung

Inhalt: Vorauszahlungen Guthaben und Nachzahlung Verjährung Betriebskosten und Mietminderung 1. Vorauszahlungen Während des Jahres entrichten die Mieter bei entsprechender Vereinbarung neben der Nettokaltmiete Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. Ob diese ausreichend waren oder ob eventuell zuviel gezahlt wurde, ergibt sich erst aus der Betriebskostenabrechnung. Bevor der Vermieter nicht eine formell ordnungsgemäße und inhaltlich richtige Betriebskostenabrechnung erstellt hat, kann er keine Betriebskostennachzahlung vom Mieter verlangen. Aber auch der Mieter kann ein eventuelles Guthaben erst dann verlangen, wenn die Abrechnung vorliegt. Nach der Abrechnung ist bekanntlich vor der Abrechnung. Und damit es bei der nächsten wegen der tendenziell steigenden Betriebskosten keine böse Überraschung […]

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Betriebskostenprozesse

Klagen des Vermieters gegen den Mieter Rechtsstreitigkeiten um Betriebskosten finden zumeist in Form von Zahlungsklagen des Vermieters gegen den Mieter statt. Wenn die Betriebskostenabrechnung erstellt wurde und mit einer Nachzahlung für den Mieter endet, ist dieser manchmal nicht einverstanden damit oder er hat andere Gründe, den Saldo nicht auszugleichen (Zum Beispiel weil ein Mangel nicht beseitigt wird. Das kommt gar nicht so selten vor.). Der Vermieter muss dann Zahlungsklage erheben. Bei einer Zahlungsklage kommen dann alle Fragen zusammen: Wurde eine ausreichende und wirksame Betriebskostenvereinbarung geschlossen? Ist die Abrechnung formell korrekt und inhaltlich richtig? Häufig ist die Frage am interessantesten, ob […]

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Die Betriebskostenvereinbarung

Nach § 535 Absatz 1 Satz 3 BGB ist es grundsätzlich Sache des Vermieters, die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. Dazu gehören auch die Betriebskosten. In den meisten Wohnungsmietverhältnissen trägt jedoch der Mieter die Betriebskosten. Es besteht aber weder eine gesetzliche Verpflichtung noch eine allgemeine Vermutung, dass der Mieter neben der Nettokaltmiete auch noch die Betriebskosten tragen muss. Es muss vielmehr ausdrücklich zwischen den Parteien im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter die Betriebskosten tragen soll (Näheres dazu in unserem Beitrag „Was vereinbart werden kann – Die Betriebskosten”). Das dies möglich ist, ist in § 556 Absatz 1 Satz […]

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Betriebskostenhöhe

Inhalt: Das Wirtschaftlichkeitsgebot Der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes Die Berliner Betriebskostenübersicht Die Betriebskostenstudie des BBU Der Heizspiegel Das Nebenkostenranking des IW Köln Geislinger Konvention und Benchmarking Die weitere Entwicklung der Betriebskosten 1. Das Wirtschaftlichkeitsgebot Im wohnungswirtschaftlichen oder juristischen Alltag entsteht immer wieder die Frage nach der Höhe der Betriebskosten, insbesondere im Zusammenhang mit dem Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB. Der Vermieter ist nach dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zum sparsamen Umgang mit den Geldern der Mieter verpflichtet. Bei Verstößen gegen diese Verpflichtung kann der Mieter die Zahlung zu hoher Betriebskosten verweigern. Wann dieser Fall vorliegt, hängt ganz von […]

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Die Büronebenkosten steigen

Nach einem Bericht der Immobilienzeitung vom 27. September 2016 sind die Büronebenkosten in Deutschland auf einen neuen Höchstwert gestiegen. Das geht aus der neuen Oscar-Studie von JLL hervor. In klimatisierten Gebäuden fallen in Deutschland derzeit im Schnitt 3,99 € qm/Monat an. In unklimatisierten Gebäuden sind es 3,39 €. Das sind 3 Cent bzw. 5 Cent mehr als im vergangenen Jahr und mehr als JLL je registriert hat.

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Mieterhöhung wegen der Betriebskosten

Mietverhältnisse sind Dauerschuldverhältnisse. Vom Einzug bis zum Auszug vergehen in der Regel viele Jahre. In dieser Zeit verändern sich die Randbedingungen des Mietverhältnisses beständig. Da das Mietverhältnis als solches durch das soziale Mietrecht in seinem Bestand mit einem umfassenden Schutz ausgestattet ist, hat der Gesetzgeber zugleich dafür gesorgt, dass der Inhalt des Mietverhältnisses an diese Veränderungen angepasst werden kann. Dazu gehören auch Veränderungen bei den Betriebskosten. Betriebskosten sinken (Eher selten!) oder steigen (In der Regel!), sie entfallen (Der Schornsteinfeger nach dem Anschluss an die Fernheizung) oder sie entstehen neu (Die Wartung neu installierter Rauchmelder). Das Mietrecht darf diese Entwicklungen nicht […]

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Die Betriebskostenabrechnung 2015

In einigen Wochen endet das Jahr 2016. Bis dahin müssen die Vermieter den Mietern die Betriebskostenabrechnung für 2015 übergeben haben. Nach § 556 Absatz 3 BGB muss die Betriebskostenabrechnung dem Mieter nämlich  spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitgeteilt werden. Da in in den meisten Mietverhältnissen der Abrechnungszeitraum identisch mit dem Kalenderjahr ist, ist die Abrechnung dem Mieter somit spätestens am 31. Dezember des auf den Abrechnungszeitraum folgenden Jahres mitzuteilen. Die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2015 muss den Mietern somit spätestens am 2. Januar 2017 zugehen, da der […]

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