BGH: Mieter unrenovierter Wohnung kann Schönheitsreparaturen verlangen

Der BGH hat in 2 Urteilen vom 8. Juli 2020 (VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18) entschieden, dass ein Mieter, dem eine unrenovierte Wohnung als vertragsgemäß überlassen wurde und auf den die Schönheitsreparaturen nicht wirksam abgewälzt wurden, vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen kann, wenn eine wesentliche Verschlechterung des Dekorationszustandes eingetreten ist. Allerdings hat er sich in diesem Fall nach Treu und Glauben an den hierfür anfallenden Kosten (regelmäßig zur Hälfte) zu beteiligen, weil die Ausführung der Schönheitsreparaturen zu einer Verbesserung des vertragsgemäßen (unrenovierten) Dekorationszustands der Wohnung bei Mietbeginn führt. Mehr zu diesem Thema lesen Sie in unserem […]

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Modernisierung: Der Mieter kann eine Modernisierungsvereinbarung nach § 312g BGB widerrufen, wenn sie in einer Haustürsituation geschlossen wird (BGH, Urteil vom 17.05.2017 – VIII ZR 29/16)

Der Mieter kann eine Modernisierungsvereinbarung nach § 312g BGB widerrufen, wenn sie in einer Haustürsituation geschlossen wird. In diesem Fall hat der Vermieter erst dann einen Anspruch auf eine erhöhte Miete, wenn er das Mieterhöhungsverfahren nach § 559b BGB durchgeführt hat.  Tatbestand: Der Kläger ist Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus in München gelegenen Wohnung der Beklagten. Mit Schreiben vom 2. Juni 2009 kündigten die Vermieter, die über zahlreiche weitere Wohnungen und Häuser verfügen, die Modernisierung der Wohnung sowie eine zu erwartende Mieterhöhung von 76,60 € an. Die Wärme- und Warmwasserversorgung sollte von Öleinzelöfen sowie Kohle- und Stromboiler auf eine zentrale […]

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Kleinreparaturen

Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB  ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Dies umfasst grundsätzlich alle erforderlichen Reparaturen, egal wie klein oder groß der Aufwand ist. Eine Ausnahme kann für die Schönheitsreparaturen und für sogenannte Kleinreparaturen vereinbart werden. Auf der Grundlage einer Kleinreparaturklausel ist der Mieter verpflichtet, die dem Vermieter aus der Durchführung von Kleinreparaturen entstandenen Kosten in gewissem Umfang anteilig zu erstatten (BGH, Urteil vom 07.06.1989 – VIII ZR 91/88, sogenannte „Kostenklauseln”). Nicht möglich sind hingegen Klauseln, nach denen der Mieter zur Durchführung der Kleinreparaturen selbst verpflichtet ist (sogenannte „Vornahmeklauseln”, Bundesgerichtshof, Urteil vom […]

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Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln mit starren Renovierungsfristen (BGH, Urteil vom 23.06.2004 – VIII ZR 361/03)

Klauseln, nach denen der Mieter die Schönheitsreparaturen ausführen muss, sind unwirksam, wenn sie dafür nicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnräume, sondern auf den Ablauf starrer Fristen abstellen. Die Unwirksamkeit der Fristenklausel hat die Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel zur Folge.  Tatbestand: Der Kläger begehrt von der Beklagten Zahlung eines Vorschusses auf Kosten von Schönheitsreparaturen. Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung. Dem Kläger wurde nachfolgend ein Nießbrauch an dem Grundstück eingeräumt. § 16 Ziff. 4 des Formularmietvertrags vom 15. Oktober 1979 enthält unter anderem folgende Regelung: “Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (…) in den Mieträumen, wenn […]

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Schönheitsreparaturen

Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Da jede Nutzung einer Wohnung diese verändert und verschlechtert, bestimmt desweiteren § 538 BGB ausdrücklich, dass Veränderungen oder Verschlechterungen vom Mieter nicht zu vertreten sind, wenn sie durch vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden. Dies bedeutet, dass der Vermieter auch die Schäden in der Wohnung zu beseitigen hat, die durch normale Abnutzung entstehen. Dazu gehören auch all die Arbeiten, die unter den Begriff der Schönheitsreparaturen im Sinne […]

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Modernisierungsmaßnahmen

Geht es bei der Instandhaltung und Instandsetzung um die Erhaltung oder Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes der Wohnung (Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Erhaltungsmaßnahmen”), so richtet sich die Modernisierung auf ihre Verbesserung. Die Grundnorm für Modernisierungen ist § 555b BGB. Das Gesetz trennt also zwischen Maßnahmen zur Erhaltung der Mietsache (Instandhaltung und Instandsetzung, § 555a BGB) und Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache (Modernisierung, § 555b BGB). Die Instandhaltung entspringt der Pflicht des Vermieters, die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Bei der Modernisierung handelt es sich um eine Verbesserung der Mietsache. Wie bei der Instandhaltung hat der Mieter gemäß § […]

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Erhaltungsmaßnahmen

Jedes Gebäude und jede Wohnung muss instandgehalten und bei Bedarf instandgesetzt werden (=Erhaltungsmaßnahmen, siehe § 555a Absatz 1 BGB). Was genau Instandhaltung oder Instandsetzung ist, wird im Mietrecht nicht definiert. Der Begriff wird vielmehr vorausgesetzt. Es wird auch nicht differenziert zwischen Instandhaltung und Instandsetzung, weil es für den Regelungszweck auch nicht erforderlich ist. Eine Definition des Begriffs Instandhaltung findet man in der DIN 31051. Danach ist Instandhaltung die Kombination aller technischen und administrativen Maßnahmen sowie Maßnahmen des Managements während des Lebenszyklus einer Betrachtungseinheit (hier: eines Gebäudes oder von Teilen davon) zur Erhaltung des funktionsfähigen Zustandes oder der Rückführung in diesen, […]

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Erhaltung & Modernisierung

In diesem Bereich unserer Website befassen wir uns mit Kapitel 1a – Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen – aus dem Untertitel 2 mit den Vorschriften für die Mietverhältnisse über Wohnraum aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Es geht dabei um die §§ 555a bis 555 f BGB. Neben den gesetzlich geregelten Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen geht es wegen des Sachzusammenhangs hier auch um die Themen Kleinreparaturen Schönheitsreparaturen Erhaltungsmaßnahmen Jedes Gebäude muss instandgehalten (Näheres dazu in unserem Beitrag „Instandhaltung”) und bei Bedarf instandgesetzt werden (=Erhaltungsmaßnahmen, siehe § 555a Absatz 1 BGB). Durch den Mietvertrag wird der Vermieter nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB verpflichtet, die Mietsache […]

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