Heizungsmängel

Der Vermieter ist verpflichtet, die Mieträume ausreichend zu heizen. Dazu muss er die Heizungsanlage betriebsbereit halten und für ausreichend Heizmaterial sorgen. Das gilt auch im Sommer. Der Mieter muss an kalten Tagen jederzeit in der Lage sein, die Wohnung zu beheizen. Die Heizung muss so funktionieren, dass bei voll aufgedrehten Heizkörpern eine Raumtemperatur von mindestens 20 Grad gewährleistet ist. In der Nachtzeit (24 Uhr bis 6 Uhr) darf die Heizung aus Gründen der Energieeinsparung abgesenkt werden. Näheres dazu finden Sie in unseren Beiträgen „Heizung und Warmwasser” und „Heizkosten”. Inhalt: Zu geringe Temperaturen als Mangel der Mietsache Die erforderlichen Temperaturen und die […]

» Weiterlesen

Gewährleistungsausschluss

Nicht jeder Mangel führt dazu, dass der Mieter die ganze Pallette der ihm zustehenden Gewährleistungsrechte geltend machen kann. Unter bestimmten Voraussetzungen sind diese Rechte nämlich ganz oder teilweise ausgeschlossen. Bei der Frage nach den Gewährleistungsausschlüssen muss man immer im Blick haben, um welches Recht des Mieters es konkret geht. Es gibt Ausschlusstatbestände, die alle Gewährleistungsrechte ausschließen, es gibt aber auch Umstände, die sich nur auf bestimmte Rechte beziehen.  Außerdem muss man beachten, dass es das Recht auf Beseitigung des Mangels und das diesem dienende Zurückbehaltungsrecht im eigentlichen Sinne keine Gewährleistungsrechte sind, sondern Erfüllungsansprüche. Sie unterliegen daher anderen Regeln. Wir verweisen […]

» Weiterlesen

Lärm als Mangel

Lärm gehört zu den täglichen Begleitern des Menschen. Der Verkehrslärm auf der Straße, Lärm von Baustellen in der Nachbarschaft, der Fernseher des Nachbarn oder die tobenden Kinder des Obermieters – ständig sind wir in unserem Alltag von Geräuschimmissionen betroffen. Nach einer Befragung aus dem Jahre 2010 fühlen sich 55 % der Deutschen durch den Straßenverkehrslärm gestört und belästigt, 40 % durch lärmende Nachbarn, 29 % aufgrund von Fluglärm, 28 % wegen lärmintensiver Industrie- und Gewerbebetriebe und 22 % durch den Schienenverkehr. Die Schwerpunkte liegen also eindeutig bei den Themen Straßenverkehr und Nachbarschaft. Auch im Gewährleistungsrecht spielen Beeinträchtigungen durch Lärm eine […]

» Weiterlesen

Giftstoffe

In keinem Mietvertrag findet sich eine ausdrückliche Regelung, dass die Wohnung frei von gesundheitsgefährdenden Giften ist. Trotzdem ist diese Regelung in jedem Mietvertrag enthalten (Rechtsentscheid des BayObLG München vom 04.08.1999, RE-Miet 6-98). Sie ergibt sich auch ohne ausdrückliche Vereinbarung aus der Auslegung eines jeden Mietvertrages, da sein Vertragszweck, die Nutzung der Räumlichkeiten als Wohnung oder für gewerbliche Zwecke, bei einer gesundheitsgefährdenden Belastung mit Umweltgiften nicht erreichbar ist. Insoweit besteht Einigkeit. Umstritten ist allerdings, ab welcher Dosis ein Giftstoff als Mangel der Mietwohnung gewertet werden kann und beispielsweise eine Mietminderung rechtfertigt. Inhalt: Giftstoffe als Mangel der Mietsache Grenzwerte als Richtlinie Giftstoffe […]

» Weiterlesen

Optische Mängel

Die Mietminderung bei optischen Mängeln Nicht jeder Defekt bzw. jede Beeinträchtigung eines Gebäudes oder einer Wohnung führt dazu, dass die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch unmittelbar beeinträchtigt ist. Es liegt dann kein erheblicher Mangel im Sinne des Mietrechts vor. Ein Beispiel dafür ist der Heizungsdefekt im Hochsommer oder der Schaden an der Regenrinne an einer Stelle, an der niemand gestört wird. Es gibt aber auch die sogenannten „optischen Mängel”. Ein heruntergekommenes Treppenhaus, Taubendreck vor dem Hauseingang, Graffiti auf der Fassade oder Risse in der Decke beeinträchtigen die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch eigentlich nicht. Und doch besteht Einigkeit darüber, dass es sich […]

» Weiterlesen

Geruchsbeeinträchtigungen

Wie es in einer Wohnung riecht, hängt in erster Linie vom Verhalten ihrer Nutzer ab. Es gibt aber auch äußere Umstände, die dazu führen können, dass schlechter Geruch in einer Wohnung ein Mangel der Mietsache ist, der eine Mietminderung rechtfertigt. Man wird in keinem Mietvertrag eine ausdrückliche oder konkludente Regelung über den Geruch in einer Wohnung finden. Es ist jedoch auch ohne eine solche ausdrückliche oder konkludente Regelung ein selbstverständlicher Teil jeder mietvertraglichen Vereinbarung, dass die Wohnung so beschaffen sein muss, dass keine unangenehmen Gerüche das Wohnen beeinträchtigen. Andernfalls ist ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch nämlich gemindert oder sogar aufgehoben. […]

» Weiterlesen

Ersatzvornahme

Wenn der Vermieter einen ihm angezeigten Mangel nicht beseitigt, sich auch von einer Mietminderung und einem Zurückbehaltungsrecht nicht beeindrucken läßt, kann der Mieter auf verschiedene Art reagieren. Wir verweisen insoweit auf unseren Beitrag „Rechtsfolgen von Mängeln”. Insbesondere der Weg über die Gerichte nimmt jedoch viel Zeit in Anspruch. Der schnellste Weg zur mangelfreien Wohnung führt über die Ersatzvornahme nach § 536a Absatz 2 BGB. Danach kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig […]

» Weiterlesen

Fogging

Fogging, auch Schwarzstaub oder magic-dust genannt, ist eine Schwarzverfärbung von Innenräumen. Das Wort Fogging kommt aus dem Englischen und bedeutet so viel wie Vernebelung. Sie tritt in Wohnungen zumeist in der Winterzeit auf. An der Zimmerdecke oder an einer Wand setzt sich ein schwarzer Belag fest. Eine stark betroffene Wohnung sieht aus wie nach einem Schwelbrand. Auch die Rußabscheidung bei einem Brand geschieht zum großen Teil durch das Temperaturgefälle zwischen Raumluft und Wand, also durch Thermophorese. Zumeist sind Neubauten oder kürzlich renovierte Wohnungen betroffen. In einer Untersuchung hat das Umweltbundesamt (UBA) folgende Umstände bei den betroffenen Wohnungen ermittelt: Die Wohnungen […]

» Weiterlesen

Wohnflächenabweichung

Eines der in letzter Zeit am häufigsten diskutierten Themen ist die Frage, ob eine Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der mietvertraglich vereinbarten Wohnfläche ein Mangel ist. Nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes handelt es sich bei falschen Wohnflächenangaben um ein häufig auftretendes Problem. Es gibt Untersuchungen, wonach 80 Prozent der Kauf- oder Mietverträge falsche Angaben zur Wohnfläche enthalten. Inhalt: Die Wohnflächenabweichung als Mangel der Mietsache Die Vereinbarung und Berechnung der Wohnfläche Die Berechnung der Minderung bei einer Wohnflächenabweichung Flächenabweichungen im Gewerberaummietrecht 1. Die Wohnflächenabweichung als Mangel der Mietsache Bei der Wohnflächenabweichung geht es nur selten darum, dass der Vermieter nicht mit […]

» Weiterlesen

Feuchtigkeit und Schimmel

Feuchtigkeitsschäden wie feuchte Decken und Wände, Stockflecken, Schimmel und überhöhte Luftfeuchtigkeit sind ein häufiges Streitthema zwischen Mietern und Vermietern. In diesem Beitrag steht die Feuchtigkeit in Wohnungen und Gewerberäumen als Mangel der Mietsache im Vordergrund. Da bei Feuchtigkeit zumeist auch Schimmel auftritt, befassen sich die gerichtlichen Entscheidungen in aller Regel mit beiden Erscheinungen. Aus diesem Grunde behandeln wir die Mietminderung wegen Feuchtigkeit und Schimmel an dieser Stelle in einem Beitrag. Dabei liegt der Schwerpunkt auf den möglichen Ursachen und der rechtlichen Verantwortung dafür. Inhalt: Feuchtigkeit und Schimmel–ein häufiges Problem Die Luftfeuchtigkeit Der Taupunkt Die Entstehung von Tauwasser auf Oberflächen Die […]

» Weiterlesen
1 2 3