Zugangsbeeinträchtigungen als Mangel

Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache (= die Wohnung, die Geschäftsräume) zu überlassen. Dazu muss er dem Mieter den unmittelbaren und alleinigen Besitz verschaffen. Der Besitz ist nach § 854 Absatz 1 BGB die tatsächliche Sachherrschaft über die Wohnung (Im Gegensatz zum Eigentum, der rechtlichen Sachherrschaft). In der Praxis erfolgt dies in der Regel in einem gemeinsamen Übergabetermin vor Ort in der Wohnung. Dabei muss der Vermieter dem Mieter sämtliche Schlüssel aushändigen. Der Vermieter muss aber auch dafür sorgen, dass der vertragsgemäße Zugang zur Wohnung jederzeit erhalten bleibt. Kommt es in […]

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Prostitution als Mangel

Prostitution als solche kann spätestens seit dem Erlass des Prostitutionsgesetzes Ende 2001 nicht mehr als Mangel der Mietsache angesehen werden. Es handelt sich dabei vielmehr um eine gewerbliche Tätigkeit, die zwar von einem Teil der Gesellschaft aus moralischen Gründen abgelehnt wird, aber legal ist. Daran hat auch die Gesetzesreform 2017 nichts geändert.  Inhalt: Mangel ohne konkrete Beeinträchtigung Mangel mit konkreter Beeinträchtigung Die Höhe der Mietminderung Ein Päärchenclub als Mangel Ein Sado-Maso-Club als Mangel 1. Mangel ohne konkrete Beeinträchtigung Es gibt aber eine Reihe von Entscheidungen, in denen die Gerichte zwar keine konkreten Beeinträchtigungen festgestellt, trotzdem aber eine Mietminderung zugesprochen haben (z.B. Landgericht […]

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Müll als Mangel

Wo Menschen arbeiten und leben, da fällt Müll an. Dieser Müll muss ordnungsgemäß entsorgt werden. Der Vermieter ist daher sowohl mietrechtlich wie auch abfallrechtlich verpflichtet, dem Mieter die dazu erforderlichen Entsorgungsmöglichkeiten zur Verfügung zu stellen. Diese Verpflichtung gilt auch dann, wenn sie nicht ausdrücklich im Mietvertrag erwähnt wird. In der Regel ist das jedoch der Fall, da in den Vereinbarungen zur Betriebskostenumlage zumeist auch die Müllkosten erwähnt sind (Mehr dazu in unserem Beitrag „Müllbeseitigung”). Der Fall, dass gar keine Entsorgungsmöglichkeit zur Verfügung steht, dürfte heutzutage so gut wie nicht vorkommen.  Aus dem mietrechtlichen Wirtschaftlichkeitsgebot folgt, dass der Vermieter verpflichtet ist, eine […]

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Modernisierung und Mängelhaftung

Beim Stichwort „Modernisierung” (Mehr dazu in unserem Beitrag „Modernisierungsmaßnahmen”) stellen sich im Zusammenhang mit dem Thema Mietminderung zwei Fragen, nämlich die nach der Pflicht zur Modernisierung, insbesondere bei einer unwirtschaftlich arbeitenden Heizung, und die nach den Beeinträchtigungen der Mieter bei der Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme. Dabei darf allerdings nicht übersehen werden, dass die Hauptprobleme beim Thema Modernisierung bei den Fragen nach dem Umfang der Modernisierungsmaßnahmen und damit der Pflicht der Mieter zur Duldung der Modernisierung (Mehr dazu in unserem Beitrag „Modernisierungsmaßnahmen”) und der korrespondierenden Mieterhöhung (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Mieterhöhung nach Modernisierung”) liegen.  Inhalt: Keine Pflicht zur Modernisierung Eine unwirtschaftliche Heizung […]

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Lichteinfall

Licht gehört zu jeder Wohnung. Nach § 47 Absatz 2 der Bauordnung für Berlin müssen Aufenthaltsräume ausreichend belüftet und mit Tageslicht beleuchtet werden können. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens einem Achtel der Netto-Grundfläche des Raumes haben. Die Belichtung mit Tageslicht gehört daher auch bei einer Wohnungsbesichtigung regelmäßig zu den wichtigsten Kriterien für oder gegen eine Wohnung.  Vereinbarungen zum Lichteinfall Ausdrückliche oder konkludente Vereinbarungen zum Lichteinfall werden durch die Parteien eines Mietvertrages in der Regel nicht getroffen. Im Rahmen der Vertragsauslegung kommt man daher zu dem Ergebnis, dass die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gegebenen Lichtverhältnisse maßgebend […]

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Konkurrenzschutz

Auch wenn es im Bereich des Wohnraummietrechts keine Rolle spielt, ist die Frage des Konkurrenzschutzes doch geeignet, um wichtige Frage des Mängelgewährleistungsrechts zu erläutern, insbesondere die Bedeutung der mietvertraglichen Vereinbarungen für den Begriff des Mangels. Daher wird an dieser Stelle auch auf diesen Punkt ausführlich eingegangen. Inhalt: Konkurrenz belebt das Geschäft Ausdrücklicher Konkurrenzschutz Vertragsimmanenter Konkurrenzschutz Konkurrenzschutz gegenüber konzernverbundenen Vermietern Die Rechte der Mieter bei Verstößen gegen den Konkurrenzschutz 1. Konkurrenz belebt das Geschäft Diese Volksweisheit ist häufig falsch. Konkurrenz belebt den Wettbewerb, die Innovation, aber für den einzelnen Unternehmer oft nicht das Geschäft. Wenn es anders wäre, bräuchte man keine […]

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Leerstand als Mangel

Leerstand ist nicht per se schlecht. Zu viel Leerstand oder zu wenig Leerstand ist ein Problem (Näheres dazu in unserem Beitrag „Leerstand”). Bei zu viel Leerstand haben die Vermieter Probleme, die für eine sachgerechte Bewirtschaftung notwendigen Erträge zu erwirtschaften. Bei zu wenig Leerstand haben die Interessenten kaum Auswahl, um ihre Wohnbedürfnisse auf dem örtlichen Wohnungsmarkt zu befriedigen.  Ein funktionierender Wohnungsmarkt setzt daher eine gewisse Anzahl an leerstehenden Wohnungen als sogenannte „Fluktuationsreserve“ voraus. Wohnungssuchende Haushalte haben dadurch die Möglichkeit, auf veränderte Bedingungen oder Wünsche zu reagieren.  Leerstand als solcher gehört also zu den Immobilienmärkten dazu und ist kein Mangel der Mietsache, […]

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Heizungsmängel

Der Vermieter ist verpflichtet, die Mieträume ausreichend zu heizen. Dazu muss er die Heizungsanlage betriebsbereit halten und für ausreichend Heizmaterial sorgen. Das gilt auch im Sommer. Der Mieter muss an kalten Tagen jederzeit in der Lage sein, die Wohnung zu beheizen. Die Heizung muss so funktionieren, dass bei voll aufgedrehten Heizkörpern eine Raumtemperatur von mindestens 20 Grad gewährleistet ist. In der Nachtzeit (24 Uhr bis 6 Uhr) darf die Heizung aus Gründen der Energieeinsparung abgesenkt werden. Näheres dazu finden Sie in unseren Beiträgen „Heizung und Warmwasser” und „Heizkosten”. Inhalt: Zu geringe Temperaturen als Mangel der Mietsache Die erforderlichen Temperaturen und die […]

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Gewährleistungsausschluss

Nicht jeder Mangel führt dazu, dass der Mieter die ganze Pallette der ihm zustehenden Gewährleistungsrechte geltend machen kann. Unter bestimmten Voraussetzungen sind diese Rechte nämlich ganz oder teilweise ausgeschlossen. Bei der Frage nach den Gewährleistungsausschlüssen muss man immer im Blick haben, um welches Recht des Mieters es konkret geht. Es gibt Ausschlusstatbestände, die alle Gewährleistungsrechte ausschließen, es gibt aber auch Umstände, die sich nur auf bestimmte Rechte beziehen.  Außerdem muss man beachten, dass es das Recht auf Beseitigung des Mangels und das diesem dienende Zurückbehaltungsrecht im eigentlichen Sinne keine Gewährleistungsrechte sind, sondern Erfüllungsansprüche. Sie unterliegen daher anderen Regeln. Wir verweisen […]

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Lärm als Mangel

Lärm gehört zu den täglichen Begleitern des Menschen. Der Verkehrslärm auf der Straße, Lärm von Baustellen in der Nachbarschaft, der Fernseher des Nachbarn oder die tobenden Kinder des Obermieters – ständig sind wir in unserem Alltag von Geräuschimmissionen betroffen. Nach einer Befragung aus dem Jahre 2010 fühlen sich 55 % der Deutschen durch den Straßenverkehrslärm gestört und belästigt, 40 % durch lärmende Nachbarn, 29 % aufgrund von Fluglärm, 28 % wegen lärmintensiver Industrie- und Gewerbebetriebe und 22 % durch den Schienenverkehr. Die Schwerpunkte liegen also eindeutig bei den Themen Straßenverkehr und Nachbarschaft. Auch im Gewährleistungsrecht spielen Beeinträchtigungen durch Lärm eine […]

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