Verkauf der Wohnung

Eine Wohnung darf von ihrem Eigentümer jederzeit verkauft werden. Damit der neue Eigentümer, mit dem der Mieter keinen Mietvertrag abgeschlossen hat, den Mieter nicht einfach aus der Wohnung werfen kann, sehen die §§ 566 ff BGB vor, dass der Erwerber in die Rechte und Pflichten des Verkäufers eintritt. Darüber hinaus wird der Mieter nach § 577 BGB durch ein Vorkaufsrecht und nach § 577a BGB durch eine Kündigungsbeschränkung bei der Umwandlung der Wohnung in eine Eigentumswohnung geschützt. Inhalt: Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis (§ 566 BGB) Die Mietsicherheit beim Verkauf der Wohnung (§ 566a BGB) Vorausverfügung über die Miete […]

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Merkmalgruppe 5: Wohnumfeld

Die fünfte Merkmalgruppe der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2017 befasst sich mit den wohnwertmindernden (–) und wohnwerterhöhenden (+) Merkmalen des Wohnumfeldes. Im einzelnen wurden folgende Merkmale festgelegt:   Die wohnwertmindernden (–) und wohnwerterhöhenden (+) Merkmalen der Wohnung kann man folgenden Bereichen zuordnen: Lage Ausstattung des Grundstücks 1. Lage Umgebung Zum Standard gehört unabhängig von der Lage eine gepflegte Umgebung. (5.1-): Liegt das Gebäude in stark vernachlässigter Umgebung, handelt es sich dabei um ein (-). Dies gilt jedoch nur in einfacher Wohnlage. Nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte vom 11.03.2008 (5 C 152/07) ist eine stark vernachlässigte Umgebung ist nicht schon dann anzunehmen, wenn Fassaden und […]

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Merkmalgruppe 3: Wohnung

Die dritte Merkmalgruppe der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2017 befasst sich mit den wohnwertmindernden (–) und wohnwerterhöhenden (+) Merkmalen der Wohnung. Im einzelnen wurden folgende Merkmale festgelegt:   Die wohnwertmindernden (–) und wohnwerterhöhenden (+) Merkmalen der Wohnung kann man folgenden Bereichen zuordnen: Räume Ausstattung Heizung Elektro Be- und Entwässerung Fenster Balkon/Loggia 1. Räume schlechter Schnitt Zum Standard gehört, dass es in einer Wohnung keine gefangenen Räume und/oder Durchgangsräume gibt, sondern alle Wohnräume von einem Flur aus erreichbar sind. Ein gefangener Raum ist ein Raum, in den man nur durch einen anderen Wohnraum kommt. Ein Durchgangsraum ist ein Wohnraum, durch den man […]

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Merkmalgruppe 2: Küche

Die zweite Merkmalgruppe der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2017 befasst sich mit den wohnwertmindernden (–) und wohnwerterhöhenden (+) Merkmalen der Küche. Im einzelnen wurden folgende Merkmale festgelegt:   Die wohnwertmindernden (–) und wohnwerterhöhenden (+) Merkmalen der Küche kann man folgenden Bereichen zuordnen: Größe Ausstattung Heizung/Warmwasser Fenster/Entlüftung Boden 1. Größe Zum Standard gehört eine Küche mit einer Größe bis 14 m². Bis zum Mietspiegel 2015 nannte der Mietspiegel eine so große Küche „Wohnküche”. Seit dem Mietspiegel 2017 ist nur noch von einer „Küche” die Rede. Eine inhaltliche Änderung ist damit nicht verbunden. (2.2+): Ist die Küche hingegen separat und größer als 14 […]

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Merkmalgruppe 1: Bad/WC

Die erste Merkmalgruppe der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2017 befasst sich mit den wohnwertmindernden (–) und wohnwerterhöhenden (+) Merkmalen des Bades/WCs. In vielen Wohnungen befinden sich Bad und WC in einem Raum. Häufig gibt es aber auch ein Bad und ein gesondertes WC. Im einzelnen wurden folgende Merkmale festgelegt:   Die wohnwertmindernden (–) und wohnwerterhöhenden (+) Merkmalen des Bades/WCs kann man folgenden Bereichen zuordnen: Größe Ausstattung Heizung/Warmwasser Lüftung/Entlüftung Boden und Wände 1. Größe Zum Standard gehört ein Bad mit einer Größe von 4 m² oder größer (bis 8 m²). Die Ermittlung der Flächen erfolgt in der Regel nach den Vorschriften der […]

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Merkmalgruppe 4: Gebäude

Die vierte Merkmalgruppe der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2017 befasst sich mit den wohnwertmindernden (–) und wohnwerterhöhenden (+) Merkmalen des Gebäudes. Im einzelnen wurden folgende Merkmale festgelegt:   Die wohnwertmindernden (–) und wohnwerterhöhenden (+) Merkmalen der Wohnung kann man folgenden Bereichen zuordnen: Eingang und Treppenhaus Keller Instandhaltungszustand des Gebäudes Lage der Wohnung Aufzug Fahrradabstellraum/Partyraum Energetischer Zustand 1. Eingang und Treppenhaus Zustand Eingangsbereich und Treppenhaus Zum Standard gehört, dass der Eingangsbereich und das Treppenhaus eines Gebäudes sich in einem guten Zustand befinden. (4.1-): Befinden sich der Eingangsbereich und das Treppenhaus überwiegend in schlechtem Zustand, handelt es sich dabei um ein (-). Wie sich aus […]

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Das Mieterhöhungsverfahren

Nach § 558 Absatz 1 BGB kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Stimmt der Mieter nicht zu, muss der Vermieter den Mieter nach § 558b Absatz 2 BGB auf  Zustimmung verklagen (Mehr dazu in unserem Beitrag „Der Mieterhöhungsprozess”). Die Zustimmung wird dann durch das gerichtliche Urteil ersetzt. Der Vermieter hat also kein Recht auf eine einseitige Mieterhöhungserklärung wie im sozialen Wohnungsbau […]

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Die Mietzahlung

Inhaltsverzeichnis: Fälligkeit der Mietzahlung Tilgungsbestimmung Leistungsort, Rechtzeitigkeitsklausel Verzug mit der Mietzahlung Verzugsfolgen Verjährung 1. Fälligkeit der Mietzahlung Schon vor der Mietrechtsreform 2001 war es üblich, in Mietverträgen zu vereinbaren, dass die Miete monatlich im Voraus bis spätestens zum dritten Werktag an den Vermieter zu zahlen war. Gesetz war das damals noch nicht. Jetzt ist diese Frage in § 556b BGB geregelt. Die Bestimmung lautet: § 556b Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht (1) Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist. (2) Der Mieter kann entgegen einer vertraglichen […]

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Die Indexmiete

Das hauptsächliche Instrument zur Erhöhung der Miete im freifinanzierten Wohnungsbau ist der Mietspiegel (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die ortsübliche Vergleichsmiete”). Daneben gibt es noch die Staffelmiete nach § 557a BGB (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Staffelmiete”) und die Indexmiete nach § 557b BGB. Die Indexmiete ist eine variable Miete für eine Wohnung oder einen Gewerberaum. Sie ist geregelt in § 557 b BGB. In der Sache handelt es sich um eine Wertsicherungsklausel. Eine Wertsicherungsklausel ist eine vertragliche Vereinbarung, durch die die Miete wertbeständig werden soll, um sie der Geldentwertung (Inflation) zu entziehen. Der Vermieter soll immer die Miete erhalten, die wertmäßig der […]

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Die Staffelmiete

Staffelmietvereinbarungen sind seit dem 1. Januar 1983 als Ausnahme vom gesetzlich vorgeschriebenen Mieterhöhungsverfahren nach dem Prinzip der ortsüblichen Vergleichsmiete (Mehr dazu in unserem Bereich „Mieterhöhungen”) für alle nicht preisgebundenen Wohnungen zugelassen. Sie bieten den Vorteil, dass die Mietentwicklung für die Dauer der Staffelmietvereinbarung sicher kalkulierbar ist und dass kein kompliziertes Mieterhöhungsverfahren eingehalten werden muss. Der Vermieter geht aber das Risiko ein, dass für die Dauer der Staffelmietvereinbarung keine anderen Mieterhöhungen möglich sind. Wenn also die tatsächliche Entwicklung der ortsüblichen Vergleichsmiete über der Mietstaffel liegt oder eine Modernisierung durchgeführt wird, kann der Vermieter keine über die vereinbarte Staffel hinausgehende Mieterhöhung durchführen. Inhalt: […]

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