Update: Muster Modernisierungsankündigung

Gebäude und Wohnungen müssen regelmäßig instandgehalten und modernisiert werden. Grund genug, unserem Beitrag zum Thema „Modernisierungsmaßnahmen” auch ein Muster einer Modernisierungsankündigung beizufügen (20191012). Unser Muster bezieht sich auf den Normalfall der Modernisierung bei einem Mehrfamilienhaus mit mehreren Aufgängen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht und die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden. Zugleich werden wie in den meisten Fällen Erhaltungsmaßnahmen durchgeführt. Bild: XtravaganT / Fotolia

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Vergleichswohnungen zur Begründung einer Mieterhöhung

Nach § 558a Absatz 2 Nummer 4 BGB kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auch Bezug genommen werden auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen (mit entsprechenden Mieten). Hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen. Es müssen also mindestens 3 Wohnungen benannt werden, die auch aus dem eigenen Wohnungsbestand des Vermieters sein dürfen (BVerfG (1. Kammer des Ersten Senats ), Beschluß vom 12. Mai 1993, 1 BvR 442/93). Dies soll dem Mieter die Möglichkeit geben, sich über die Vergleichswohnungen zu informieren und die behauptete Vergleichbarkeit nachzuprüfen. Die Vergleichswohnungen müssen deshalb so genau bezeichnet werden, dass der Mieter sie ohne nennenswerte Schwierigkeiten identifizieren […]

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Das Sachverständigengutachten zur Begründung einer Mieterhöhung

Nach § 558a Absatz 2 Nummer 3 BGB kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auch Bezug genommen werden auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Bei dem Gutachten handelt es sich um ein auf Grund eines zwischen dem Sachverständigend und dem Vermieter abgeschlossenen Gutachtervertrages erstelltes Parteigutachten. Es dient nur dazu, das Mieterhöhungsverlangen zu begründen (Mehr dazu in unserem Beitrag „Das Mieterhöhungsverfahren”) und dem Mieter wie bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel oder der Benennung von Vergleichswohnungen Informationen liefern, um die Berechtigung des Anspruchs des Vermieters überprüfen zu können. Wenn es zwischen den Mietvertragsparteien zu einem Prozess um die […]

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Die Mietdatenbank

Eine Mietdatenbank ist nach der Legaldefinition in § 558e BGB eine zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die ortsübliche Vergleichsmiete”) fortlaufend geführte Sammlung von Mieten, die von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam geführt oder anerkannt wird und aus der Auskünfte gegeben werden, die für einzelne Wohnungen einen Schluss auf die ortsübliche Vergleichsmiete zulassen. Fehlt eines dieser Merkmale, liegt keine Mietdatenbank vor. Auf eine Mietdatenbank kann nach § 558a Absatz 2 Nummer 2 BGB zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens Bezug genommen werden (Näheres dazu in unserem Beitrag „Das Mieterhöhungsverfahren”). § 558e BGB definiert was […]

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Merkmalgruppe 5: Wohnumfeld (2019)

Die fünfte Merkmalgruppe der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2019 befasst sich mit den wohnwertmindernden (–) und wohnwerterhöhenden (+) Merkmalen des Wohnumfeldes. Im einzelnen wurden folgende Merkmale festgelegt:   Die wohnwertmindernden (–) und wohnwerterhöhenden (+) Merkmalen der Wohnung kann man folgenden Bereichen zuordnen: Lage Ausstattung des Grundstücks 1. Lage Umgebung Zum Standard gehört unabhängig von der Lage eine gepflegte Umgebung. (5.1-): Liegt das Gebäude in stark vernachlässigter Umgebung, handelt es sich dabei um ein (-). Dies gilt jedoch nur in einfacher Wohnlage. Nach einem Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte vom 11.03.2008 (5 C 152/07) ist eine stark vernachlässigte Umgebung ist nicht schon dann anzunehmen, wenn Fassaden und […]

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Merkmalgruppe 4: Gebäude (2019)

Die vierte Merkmalgruppe der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2019 befasst sich mit den wohnwertmindernden (–) und wohnwerterhöhenden (+) Merkmalen des Gebäudes. Im einzelnen wurden folgende Merkmale festgelegt:   Die wohnwertmindernden (–) und wohnwerterhöhenden (+) Merkmalen der Wohnung kann man folgenden Bereichen zuordnen: Eingang und Treppenhaus Keller Instandhaltungszustand des Gebäudes Lage der Wohnung Aufzug Fahrradabstellraum/Gemeinschaftsraum Energetischer Zustand 1. Eingang und Treppenhaus Zustand Eingangsbereich und Treppenhaus Zum Standard gehört, dass der Eingangsbereich und das Treppenhaus eines Gebäudes sich in einem guten Zustand befinden. (4.1-): Befinden sich der Eingangsbereich und das Treppenhaus überwiegend in schlechtem Zustand, handelt es sich dabei um ein (-). Wie sich aus […]

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Merkmalgruppe 3: Wohnung (2019)

Die dritte Merkmalgruppe der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2019 befasst sich mit den wohnwertmindernden (–) und wohnwerterhöhenden (+) Merkmalen der Wohnung. Im einzelnen wurden folgende Merkmale festgelegt:   Die wohnwertmindernden (–) und wohnwerterhöhenden (+) Merkmalen der Wohnung kann man folgenden Bereichen zuordnen: Zimmer Ausstattung Heizung Elektro Be- und Entwässerung Fenster Balkon/Loggia 1. Zimmer schlechter Schnitt Zum Standard gehört, dass es in einer Wohnung keine gefangenen Zimmer und/oder Durchgangszimmer gibt, sondern alle Zimmer von einem Flur aus erreichbar sind. Gefangen ist ein Zimmer, in das man nur durch eine anderes Zimmer kommt. Ein Durchgangszimmer ist ein Zimmer, durch das man hindurch muss, […]

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