Das Vermieterpfandrecht

Um es gleich vorweg zu sagen: Das Vermieterpfandrecht spielt im wohnungswirtschaftlichen Alltag keine große Rolle. Dies liegt daran, dass bei Mietern, die noch nicht einmal ihre Wohnungsmiete bezahlen können, in aller Regel auch nur wenig zu pfänden ist. Die meisten der in der Wohnung befindlichen Sachen sind unpfändbar. Wertvollere  Gegenstände (Fernseher, Computer, etc.) stehen oft unter Eigentumsvorbehalt. Die Pfandverwertung ist kompliziert und führt zumeist nicht zum gewünschten wirtschaftlichen Erfolg. Aus diesem  Grund besteht die hauptsächliche Absicherung in der Mietsicherheit nach § 551 BGB (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Mietsicherheit”). Man ist als Vermieter zumeist froh, wenn Mieter, die nicht […]

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Berufs- oder Geschäftsbedarf keine weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses

Der Bundesgerichtshof hat sich mit Urteil vom 29. März 2017 – VIII ZR 45/16 – mit der Frage befasst, unter welchen Voraussetzungen die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter zur Nutzung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken möglich ist. Der Senat hat die Kündigungsmöglichkeiten insoweit stark eingeschränkt. Der betroffene Mieter ist seit dem 1. Juli 1977 Mieter einer 27 qm großen Zweizimmerwohnung in Berlin. Die Vermieterin hat die Wohnung im Jahr 2008 durch Zuschlag im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben. Ihr Ehemann betreibt im ersten Geschoss des Vorderhauses ein Beratungsunternehmen. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis mit der Begründung, ihr Ehemann benötige die Wohnung zur Erweiterung seines seit 14 […]

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Der Abschluss des Mietvertrages

„Und jedem Anfang wohnt ein Zauber inne, der uns beschützt und der uns hilft, zu leben.“ (Hermann Hesse) Mietverhältnisse sind Rechtsverhältnisse auf Zeit. Sie beginnen mit dem Abschluss des Mietvertrages und enden in der Regel mit seiner Beendigung durch Zeitablauf oder Kündigung. Wie beim Start und bei der Landung eines Flugzeuges sind das Zeiträume, in denen schnell schwerwiegende Probleme entstehen können. Aus diesem Grunde muss man ihnen besondere Aufmerksamkeit zuwenden. Wir wollen uns daher in diesem Bereich unserer Website mit Fragen beschäftigen, die im Zusammenhang damit stehen. Jedes Mietverhältnis beginnt mit dem Abschluss des Mietvertrages. Dies kann mündlich, schriftlich oder […]

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Der Mietvertrag

Ein Mietvertrag ist nach § 535 BGB ein Vertrag, der einerseits den Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren, und andererseits den Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Näheres dazu finden Sie in unserem Beitrag „Wohnraummietrecht”. In diesem Bereich der Website befassen wir uns mit den Punkten, die typischerweise in einem Mietvertrag geregelt werden. Manche müssen geregelt werden, weil es ohne sie gar keinen Mietvertrag gibt. Manche können dort geregelt werden, weil das Mietrecht Mieter und Vermieter insoweit einen Regelungsspielraum lässt. Eine Reihe von Punkten können zwar nicht geregelt werden, weil das Mietrecht insoweit zwingend […]

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Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG)

Im Juni 2017 veröffentlichte der Spiegel einen Bericht über eine Untersuchung, die Redakteure des Spiegel gemeinsam mit Kollegen des Bayerischen Rundfunks zu den Chancen von Geflüchteten auf dem Wohnungsmarkt angestellt hatten. Welche Rolle bei der Auswahl die Nationalität beziehungsweise die Herkunft der Interessenten spielt, konnte bis dahin nur vermutet werden. Im Verlauf mehrerer Wochen haben die Journalisten 20.000 Wohnungsanfragen mit fiktiven deutschen und nicht-deutschen Profilen auf Angebote bei den Online-Portalen Immobilienscout24 und Immowelt geschickt. Die Anschreiben waren nahezu identisch verfasst. Nur die Namen variierten und ließen auf die Herkunft schließen. Rund 8.000 Vermieter haben auf die Bewerbungen geantwortet. Im Ergebnis wurden […]

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Aufzug

Ist ein Aufzug (Mehr dazu in unserem Beitrag „Aufzugskosten”) im Haus vorhanden, darf der Mieter ihn auch ohne ausdrückliche Regelung im Mietvertrag nutzen. Das gilt auch dann, wenn der Mieter im Erdgeschoß wohnt und die Erdgeschoßmieter die durch den Aufzug verursachten Betriebskosten nicht mittragen müssen. Der Aufzug darf auch von Mitbewohnern (Familienmitgliedern) und Besuchern genutzt werden. Wenn der Aufzug nicht funktioniert, mindert das die Miete. Wenn durch den Aufzug ein Schaden verursacht wird, muss der Vermieter Schadensersatz leisten, wenn eine schuldhafte Pflichtverletzung des Vermieters oder der Personen, für die er einzustehen hat, zugrunde liegt. Dies ist Teil der Verkehrssicherungspflicht des Vermieters. Um […]

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Rückgabe der Wohnung

Bei der Hochzeit schon an die Scheidung denken. So ist es, wenn man in den Mietvertrag Regelungen über die Rückgabe der Wohnung aufnimmt. Erforderlich ist das nicht. Auch hier hat das Gesetz Vorsorge getroffen. In § 546 Absatz 1 BGB ist geregelt, dass der Mieter verpflichtet ist, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Rückgabe der Wohnung”). Wie häufig ist jedoch nur die grundlegende Pflicht des Mieters ausdrücklich im Gesetz geregelt. Was das konkret heißt und was in diesem Zusammenhang noch wichtig ist, ergibt sich für ihn nicht aus dem Gesetz. Da alle Mietverhältnisse irgendwann zu […]

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Bauliche Veränderungen

Man darf als Mieter aus einer Dreizimmerwohnung ohne Erlaubnis des Vermieters keine Zweizimmerwohnung machen. Auch wenn das Mietrecht dem Mieter einer Wohnung eine starke Stellung einräumt, bleibt sie doch das Eigentum des Vermieters. Mieter und Vermieter haben mit dem Mietvertrag vereinbart, wie die Wohnung zu sein hat. Daran dürfen sie nichts ändern, es sein denn mit Zustimmung der anderen Seite. Oder aufgrund einer gesetzlichen Ermächtigung wie § 555b BGB für Modernisierungen. Dieser Grundsatz, dass eine bauliche Veränderung nur mit Zustimmung des Vermieters erfolgen darf, ergibt sich aus dem Gesetz. Er dürfte auch den meisten Mietern klar sein. Im Detail ergeben […]

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Kontoverbindung

In der überwiegenden Zahl der Fälle wird die Miete per Lastschrift gezahlt, also durch den Vermieter vom Konto des Mieters eingezogen. In den anderen Fällen veranlassen die Mieter die Zahlung der Miete selbst durch eine Überweisung auf ein Konto des Vermieters. Dafür sollte die Kontoverbindung des Vermieters an einer Stelle vermerkt sein, die der Mieter höchstwahrscheinlich gut aufbewahrt und wiederfindet, dem Mietvertrag. Dort sollte daher  im Zusammenhang mit den Regelungen zur Miete auch die Kontoverbindung genannt werden, auf die die Miete einzuzahlen ist, falls der Lastschrifteinzug nicht genutzt wird oder fehlschlägt.

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Fälligkeit der Miete

Nach § 556b Absatz 1 BGB hat der Mieter die Miete bis spätestens zum dritten Werktag am Anfang des Monats zu zahlen (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Mietzahlung”). So ist es seit dem 01.09.2001 geltendes Recht. Bis dahin war die Miete von Gesetzes wegen erst am Monatsende zu zahlen. Diese Regelung konnte allerdings abgeändert werden, wovon auch in den meisten Mietverträgen Gebrauch gemacht wurde. Seit der Gesetzesänderung ist es rechtlich nicht mehr erforderlich, diese Bestimmung in den Mietvertrag aufzunehmen. Trotzdem findet sich zu Recht in jedem Mietvertrag eine entsprechende Regelung, um den Mietern zu verdeutlichen, wann sie ihre Zahlungspflicht erfüllen […]

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