Der Verwaltungsbeirat

Inhalt: Die Aufgaben des Verwaltungsbeirats Die Bestellung des Verwaltungsbeirats Die Tätigkeit des Verwaltungsbeirats Vergütung und Aufwendungsersatz Haftung und Versicherung Die Beendigung des Amtes des Verwaltungsbeirats 1. Die Aufgaben des Verwaltungsbeirats Der Verwaltungsbeirat ist neben der Wohnungseigentümerversammlung und dem Verwalter das dritte in § 20 Absatz 1 WEG genannte Verwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft (Näheres in unserem Beitrag „Die Verwaltung des Wohnungseigentums”). Der Verwaltungsbeirat hat vor allem beratende und unterstützende Aufgaben. Er hat keine eigenen Entscheidungskompetenzen, darf die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht vertreten (Das darf nur der Verwalter), auch nicht gegenüber dem Verwalter, und er ist auch nicht der Vorgesetzte des Verwalters oder der für […]

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Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums

Inhalt: Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums Verwalterbudget Notgeschäftsführung Finanzierung von Instandhaltungsaufträgen Vergabe und Überwachung von Instandhaltungsaufträgen 1. Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums Die ordnungsmäßige Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums (Näheres zu dem Begriff in unserem Beitrag „Instandhaltung”) ist nach § 21 Absatz 5 Nummer 2 WEG eine der Aufgaben, die zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums steht nach § 21 Absatz 1 WEG in erster Linie den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu. Dafür treffen sie nach § 21 Absatz 3 WEG mit Stimmenmehrheit Beschlüsse in Wohnungseigentümerversammlungen nach § 23 WEG. In der Praxis kümmert sich in erster Linie […]

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Die Jahresabrechnung

Inhalt: Inhalt der Jahresabrechnung Die Ausgaben in der Jahresabrechnung Die Einnahmen in der Jahresabrechnung Der Umlagemaßstab Erwerber Die Kontostände Die Steuern der Wohnungseigentümergemeinschaft Nach § 28 Absatz 3 WEG hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahrs eine Abrechnung aufzustellen. Über diese beschließen die Wohnungseigentümer nach § 28 Absatz 5 WEG durch Stimmenmehrheit. Kommt es zu einem Verwalterwechsel, so ist die Abrechnung für das abgelaufene Kalenderjahr nicht von dem ausgeschiedenen, sondern von dem neuen Verwalter anzufertigen, da die Pflicht zur Abrechnung erst nach Ablauf des Kalenderjahres entsteht. Häufig wird jedoch mit dem ausgeschiedenen Verwalter eine gesonderte Vereinbarung dahingehend getroffen, dass er die […]

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Die Instandhaltungsrückstellung

Nach § 21 Absatz 5 Nummer 4 WEG muss die Wohnungseigentümergemeinschaft eine angemessene Instandhaltungsrückstellung ansammeln. Mit ihr soll sichergestellt werden, dass größere Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnamen finanziert werden können. Die regelmäßige Zuführung zu der Rückstellung ist daher kalkulatorisch bei der Berechnung des von den einzelnen Eigentümern zu leistenden Hausgeldes im Wirtschaftsplan zu berücksichtigen und auszuweisen. Der auf die Instandhaltungsrückstellung entfallende Anteil des Hausgeldes wird vom Verwalter auf ein gesondertes Konto überwiesen und dort angelegt. In der Abrechnung sind nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil vom 4. 12. 2009 – V ZR 44/09) die tatsächlichen und die geschuldeten Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrückstellung in der Gesamt- und in […]

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Der Wirtschaftsplan

Inhalt: Wirtschaftsplan Lasten und Kosten Vorauszahlungen Erwerber Sonderumlagen Rechtsweg, Aufrechnungsverbot Das Finanzmanagement der Eigentümergemeinschaft gehört zu den wichtigsten Aufgaben des Verwalters. Dazu gehören der Wirtschaftsplan, die Einnahme, Verwendung und Verbuchung der Wohngelder, die Anlage der Instandhaltungsrückstellung sowie die spätere Abrechnung. Inhaber aller Forderungen, Verbindlichkeiten und Konten ist die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche. Bei allen erforderlichen Maßnahmen wird sie dabei vom Verwalter vertreten, der auch Vollmacht über die Konten benötigt. Der Wirtschaftsplan ist das zentrale Instrument des Finanzwesens der Wohnungseigentümergemeinschaft. In ihm werden jährlich die Einnahmen und Ausgaben der Wohnungseigentümergemeinschaft geplant. 1. Wirtschaftsplan Jeder Wohnungseigentümer ist den anderen Wohnungseigentümern gegenüber gemäß § […]

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Die Beschlussanfechtung

Inhalt: Anfechtungsklage Negativbeschluss und Verpflichtungsbeschluss Zitterbeschluss Einstweilige Verfügung Nichtige Beschlüsse 1. Anfechtungsklage Beschlüsse, die in einer Wohnungseigentümerversammlung zustande gekommen sind, sind ab dem Zeitpunkt der Beschlussfassung wirksam. Die Wohnungseigentümer müssen sie beachten und der Wohnungseigentumsverwalter muss sie umsetzen. Halten ein Wohnungseigentümer oder der Verwalter einen Beschluss für rechtswidrig, müssen sie dagegen nach § 46 Absatz 1 Satz 1 WEG klagen. Die Klage auf Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer ist nach § 46 Absatz 1 WEG gegen die übrigen Wohnungseigentümer und die Klage des Verwalters ist gegen die Wohnungseigentümer zu richten. Sie muss gemäß § 46 Absatz 1 Satz 2 WEG […]

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Die Wohnungseigentümerversammlung

Inhalt: Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung Die Wohnungseigentümerversammlung Beschlussfassung Schriftliche Beschlussfassung Die Beschlusssammlung Nach § 23 Absatz 1 WEG werden die Angelegenheiten, über die nach dem WEG oder nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer (Zum Beispiel in der Teilungserklärung)  die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden können, durch Beschlußfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer (=Wohnungseigentümerversammlung) geordnet. Sie ist daher das zentrale Ereignis im Rahmen der Verwaltung des Wohnungseigentums. Die Beschlüsse werden dann nach § 27 Absatz 1 Nummer 1 WEG vom Wohnungseigentumsverwalter umgesetzt. 1. Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung Nach § 24 Absatz 1 WEG wird die Versammlung der Wohnungseigentümer von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr […]

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Der Wohnungseigentumsverwalter

Die Bestellung eines Verwalters kann nach § 20 Absatz 2 WEG nicht ausgeschlossen werden. An dieser Vorschrift erkennt man, wie wichtig dem Gesetzgeber die Verwaltung durch einen professionellen unabhängigen Dritten ist. Die Verwaltung des Wohnungseigentums bezieht sich nach § 20 Absatz 1 WEG ausschließlich auf das Gemeinschaftseigentum, nicht auf das Sondereigentum. Allerdings kann das Sondereigentum Gegenstand eines gesonderten Vertrages über die Sondereigentumsverwaltung sein. Der Verwalter des Gemeinschaftseigentums oder ein anderer Verwalter verwaltet dann auch um das Sondereigentum. Dies ist in der Praxis jedoch nur bei vermieteten Eigentumswohnungen der Fall. Entscheidungen über das Sondereigentum und damit auch über die Bestellung eines […]

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Die Verwaltung des Wohnungseigentums

Inhalt: Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums Die 3 Verwaltungsorgane des Gemeinschaftseigentums Die Aufgaben des Wohneigentumsverwalters 1. Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums Die Verwaltung des Wohnungseigentums bezieht sich nach § 20 Absatz 1 WEG ausschließlich auf das Gemeinschaftseigentum, nicht auf das Sondereigentum. Allerdings kann das Sondereigentum Gegenstand eines gesonderten Vertrages über die Sondereigentumsverwaltung sein. Der Verwalter des Gemeinschaftseigentums oder ein anderer Verwalter verwaltet dann auch das Sondereigentum. Dies ist in der Praxis jedoch nur bei vermieteten Eigentumswohnungen der Fall. Entscheidungen über das Sondereigentum dürfen im Prinzip auch nur von dem einzelnen Eigentümer selbst getroffen werden, nicht von der Eigentümergemeinschaft. Häufig ist es jedoch […]

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Die Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Rechtsnatur der Wohnungseigentümergemeinschaft Die Wohnungseigentümergemeinschaft, also die Gemeinschaft aller im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer, ist als sogenannter „teilrechtsfähiger Verband” Träger aller Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft im Verhältnis zu außenstehenden Dritten wie Handwerkern oder Lieferanten. Sie kann als solche selbständig am Rechtsverkehr teilnehmen und Verträge abschließen. Dabei wird sie in der Regel vom Verwalter vertreten. Sie ist ebenso im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern Inhaber aller wirksam begründeten Wohngeldansprüche. Eine Wohnungseigentümergemeinschaft ist weder eine natürliche, noch eine juristische Person, sondern ein rechtsfähiger Verband sui generis, auf die § 13 BGB entsprechend anzuwenden ist, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein […]

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