Dachrinnenreinigung

Die Dachrinne sammelt das vom Dach ablaufende Regenwasser an der Dachtraufe und führt es über das Fallrohr nach unten. Dort wird das Regenwasser in die Grundstücksentwässerung eingeleitet, zu Zwecken der Grundstücksbewässerung aufgefangen oder versickert auf dem Grundstück. Ohne die Dachrinne würde das Regenwasser unkontrolliert von der Dachtraufe nach unten fallen und könnte dort Schäden verursachen oder Personen belästigen. Wenn es auf den Grundstücken Nadel- oder Laubbäume gibt, setzen sich die Dachrinnen mit der Zeit zu, da die Nadeln und die Blätter auf das Dach fallen und von dort mit dem Regenwasser in die Dachrinne gespült werden. Die Dachrinnen müssen daher in regelmäßigen Abständen gereinigt werden. Wenn dies der Hauswart macht, fallen keine gesonderten Kosten an. Vor allem bei großen Gebäuden ist das häufig wegen der Höhe nicht möglich. Es werden dann Dachdecker oder andere Fachfirmen mit der Dachrinnenreinigung beauftragt. Dadurch fallen Kosten an.

Es war ein alter Streitfall des Betriebskostenrechts, ob die Kosten einer Dachrinnenreinigung Betriebskosten sind und umgelegt werden können oder ob sie Instandhaltungskosten sind, die der Vermieter zu tragen hat. Die Frage war nie sonderlich bedeutsam, da die Kosten der Reinigung von Dachrinnen im Verhältnis zu den gesamten Betriebskosten kaum ins Gewicht fallen. Trotzdem wurde in der betrieblichen Praxis und vor Gericht heftig darum gestritten. Der BGH diesem Streit mit seiner Entscheidung vom 7. April 2004 (VIII ZR 167/03) ein Ende gesetzt hat. Der BGH hat entschieden, dass die Kosten einer Dachrinnenreinigung als sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 des § 2 BetrKV auf die Mieter umgelegt werden können. Als sonstige Betriebskosten sind sie jedoch nur dann umlagefähig, wenn die Umlegung im Mietvertrag mit dem Mieter vereinbart worden ist.

Bei den Kosten der Reinigung der Dachrinne handele es sich nicht um Kosten der Entwässerung oder um Kosten der Hausreinigung. Kosten der Entwässerung seien nach der abschließenden Aufzählung in Nr. 3 die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nichtöffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe. Auch wenn die Dachrinne mit der Entwässerung des Grundstücks in Zusammenhang stehe, so sei sie doch in der Regelung nicht genannt. Die Kosten der Dachrinnenreinigung fielen auch nicht als Kosten der Hausreinigung unter Nr. 9. Diese Regelung setze voraus, daß die zu säubernden Gebäudeteile von den Bewohnern gemeinsam benutzt werden. Das sei bei der Regenrinne nicht der Fall.

Jedoch seien die Kosten der Regenrinnenreinigung sonstige Betriebskosten im Sinne von Nr. 17. Im Rahmen dieser Vorschrift könnten Betriebskosten aber nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vorher im einzelnen mietvertraglich vereinbart werde. Es sei in der Rechtsprechung anerkannt, daß für eine Umlegung von Betriebskosten an sich der Verweis auf die BetrKV genüge. Etwas anderes gelte jedoch für die “sonstigen Betriebskosten” im Sinne von Nr. 17. Denn während der allgemeine Verweis hinsichtlich der Nummern 1 bis 16 dem Mieter hinreichende Klarheit darüber gibt, welche Nebenkosten auf ihn zukommen könnten, weil diese dort im einzelnen aufgeführt wären, sei dies bei der Position 17 “sonstige Betriebskosten” nicht der Fall. Gerade im Hinblick darauf, daß nach § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB grundsätzlich der Vermieter verpflichtet sei, die auf dem Grundstück ruhenden Lasten zu tragen, müsse dem Mieter deutlich gemacht werden, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt würden. Daher sei es erforderlich, die “sonstigen Betriebskosten” im einzelnen zu benennen.

Die Dachrinnenreinigung muss regelmäßig erfolgen, also am besten aufgrund eines entsprechenden Vertrages jährlich im Herbst nach dem Laubfall. Dabei darf allerdings der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit nicht außer Acht gelassen werden. Die Dachrinnenreinigung ist kein Zweck an sich. Man sollte sich also schon fragen, ob und wie oft sie wirklich notwendig ist.

Die Beheizung von Dachrinnen dient dazu, bei Frost die Bildung von Eiszapfen und damit die Gefährdung von Nutzern des Gebäudes und des Grundstücks zu verhindern. Es handelt sich daher um eine technische Anlage, die dem bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes dient, so dass die Strom- und Wartungskosten bei entsprechender Vereinbarung umlagefähig sind. Es muss sich allerdings auch hier um laufende Kosten handeln. Ob eine solche Anlage im konkreten Fall erforderlich ist, ist keine Frage der Umlagefähigkeit, sondern der Wirtschaftlichkeit.

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