Das genossenschaftliche Prinzipien-ABC

Das Genossenschaftsgesetz und die GdW-Mustersatzung 2017 enthalten viele detaillierte Regelungen für das Recht der Wohnungsgenossenschaften. Es gibt aber auch kaum eine Gesellschaftsform, die so sehr von einem Kanon an Grundprinzipien getragen wird wie die Genossenschaft. Ohne diese Prinzipien zu kennen kann man viele Regelungen des Genossenschaftsgesetzes nicht verstehen. Aus diesem Grunde führen wir hier unser kleines genossenschaftliches Prinzipien-ABC an.

1. Das Prinzip der Mitgliederförderung

Die Mitgliederförderung ist nach § 1 Absatz 1 GenG der Zweck einer Wohnungsgenossenschaft. In § 2 Absatz 1 der GdW-Mustersatzung 2017 heißt es dazu: „Zweck der Genossenschaft ist die Förderung ihrer Mitglieder vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung.” Die Genossenschaft ist also im Kern eine organisatorisch und rechtlich verselbständigte Selbsthilfeeinrichtung ihrer Mitglieder (Keßler in: Berliner Kommentar zum GenG, 3. A. 2019, § 1, Rdnr. 16).

Das besondere einer Genossenschaft ist also ihr Zweck. Es geht nicht wie bei den meisten anderen Gesellschaften um die Erzielung eines Gewinns und die Beteiligung daran, sondern um die Förderung bestimmter Interessen ihrer Mitglieder. Das GenG befasst sich aber auch nur mit den Genossenschaften im formellen Sinne. Andere Kooperationen von Unternehmen oder Privatpersonen, die ebenfalls einen Förderzweck verfolgen, werden vom GenG nicht erfasst. Sie sind vielmehr nach den für ihre jeweilige Rechtsform (Z.B. eine GbR oder ein eingetragener Verein) bestehenden Regelungen zu beurteilen. 

Genossenschaften kommen in vielfältiger Form im Wirtschaftsleben vor. Dabei gibt es zwei Typen: 

  • die Produktivgenossenschaft 
  • und die Förderungsgenossenschaft. 

Bei den Produktivgenossenschaften (Zum Beispiel Winzergenossenschaften, Agrargenossenschaften) arbeiten die Mitglieder in einem genossenschaftlichen Geschäftsbetrieb zusammen, um gemeinsam Produkte oder Dienstleistungen zu erstellen und zu vertreiben. 

Demgegenüber hat die Förderungsgenossenschaft die Aufgabe, ihren Mitgliedern bestimmte Leistungen (Zum Beispiel Wohnungen) zur Verfügung zu stellen  (Mändle, Handbuch Immobilienwirtschaft, Seite 602). 

Für die Wohnungsgenossenschaften ist aus dem Katalog der Zwecke vornehmlich die „Förderung der Wirtschaft” ihrer Mitglieder von Bedeutung. Darunter ist die Unterstützung des privaten Lebensbereichs zu verstehen, wozu insbesondere auch die Erstellung und Bewirtschaftung von Wohnraum gehört (Schlüter/Luserke/Roth, Genossenschaftsrecht, Ziffer 76). Bei Wohnungsgenossenschaften geht es daher darum, die Mitglieder mit Wohnraum zu versorgen. Diese Mitgliederförderung ist das höchste Ziel einer jeden Wohnungsgenossenschaft und die wichtigste Aufgabe des Genossenschaftsmanagements (Mändle, Handbuch Immobilienwirtschaft, Seite 609). In § 2 Absatz 1 der GdW-Mustersatzung 2017 heißt es dazu: „Zweck der Genossenschaft ist die Förderung ihrer Mitglieder vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung.”

Eine Wohnungsgenossenschaft ist also ein gemeinschaftlich getragenes Unternehmen, das Wohnimmobilien zur Nutzung durch seine Mitglieder bereitstellt (Mändle, Handbuch Immobilienwirtschaft, Seite 603).

Die meisten Wohnungsgenossenschaften sind sogenannte „Vermietungsgenossenschaften”, bei denen sich die Geschäftstätigkeit primär auf die Vermietung von Wohnraum an die Mitglieder bezieht. Dafür sind auch steuerliche Aspekte wichtig: Wenn sich die Genossenschaft darauf beschränkt, ihr Wohnungen an die Mitglieder zu vermieten, ist sie nach § 5 Absatz 1 Nummer 10 Körperschaftssteuergesetz steuerbefreit.

Für die Mietverträge der Genossenschaften gilt dieselbe Rechtsordnung wie für alle anderen Mietverträge auch. Insoweit können wir daher auf die allgemeinen Ausführungen auf dieser Website verweisen. In diesem Bereich der Website geht es daher vor allem um das eigentliche Genossenschaftsrecht, wie es sich aus dem Genossenschaftsgesetz (GenG) ergibt.  Es gibt aber auch ein paar mietrechtliche Besonderheiten, auf die wir ebenfalls in diesem Bereich eingehen werden.

2. Das Personalitätsprinzip

Das Personalitätsprinzip bringt zum Ausdruck, dass in einer Wohnungsgenossenschaft trotz ihrer körperschaftlichen Verfassung wie in einem Verein oder einer BGB-Gesellschaft die Person des Mitglieds im Mittelpunkt steht und nicht die kapitalmäßige Beteiligung am Geschäftsbetrieb wie bei einer GmbH oder einer AG. Eine reine Kapitalbeteiligung ohne Mitgliedschaft ist daher nicht möglich.

Aufgrund des Personalitätsprinzips gilt für die Genossenschaft der Grundsatz der Selbstorganschaft. Die Genossenschaft muss sich selbst verwalten. Die Mitglieder des Vorstands und des Aufsichtsrats müssen daher nach § 9 Absatz 2 Satz 1 GenG Mitglieder der Genossenschaft sein.

Das Personalitätsprinzip ist auch die Grundlage dafür, dass nach § 43 Absatz 3 Satz 1 GenG jedes Mitglied in der Generalversammlung eine Stimme hat. Auch hier kommt es auf die Person an, nicht die Größe des Geschäftsanteils.  Bei Entscheidungen zählen Personenmehrheiten, nicht Kapitalmehrheiten.

3. Das Prinzip der offenen Mitgliederzahl

Nach § 1 Absatz 1 GenG ist die Genossenschaft eine Gesellschaft von nicht geschlossener Mitgliederzahl. Wie bei einem Verein ist die Zahl der Mitglieder vom Grundsatz her unbegrenzt. Das unterscheidet die Genossenschaft von den Kapitalgesellschaften, bei denen die Zahl der Gesellschafter durch die Höhe des Grund- oder Stammkapitals und dessen anteilsmäßige Untergliederung begrenzt ist. Erst recht gilt dies für alle Arten von Personengesellschaften.

Allerdings kann die Satzung die Zahl der Mitglieder nach unten oder oben beschränken (Keßler in: Berliner Kommentar zum GenG, 3. A. 2019, § 1 , Rdnr. 15).

Außerdem ist in § 3 GenG eine Mindestanzahl von 3 Mitgliedern festgelegt, die nicht unterschritten werden darf.

Das Prinzip der offenen Mitgliederzahl bedeutet allerdings nicht, dass auch alle Mitglieder durch die Mitgliedschaft einen Anspruch auf eine Wohnung haben. Wenn es mehr Interessenten als Wohnungen gibt kommt man auf eine Warteliste und muss sich gedulden.

4. Das genossenschaftliche Gleichbehandlungsprinzip

Das Gleichbehandlungsprinzip ist mehr als das Diskriminierungsverbot nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz, dass nur vor bestimmten ungerechtfertigten Diskriminierungen schützt. Es besagt, dass bezüglich der genossenschaftlichen Rechte und Pflichten alle Mitglieder gleich zu behandeln sind (=absolute Gleichbehandlung). So gelten für alle Mitglieder die gleichen satzungsmäßigen Bestimmungen bezüglich der zu übernehmenden Geschäftsanteile, der Haftung oder dem Zugang zu den Wohnungsangeboten. In § 7a Absatz 2 Satz 2 GenG heißt es dazu: „Die Pflichtbeteiligung muss für alle Mitglieder gleich sein oder sich nach dem Umfang der Inanspruchnahme von Einrichtungen oder anderen Leistungen der Genossenschaft durch die Mitglieder oder nach bestimmten wirtschaftlichen Merkmalen der Betriebe der Mitglieder richten.”

Allerdings dürfen wie üblich im Gleichbehandlungsrecht unterschiedliche Sachverhalte auch unterschiedlich behandelt werden (=relative Gleichbehandlung). Daher ist es kein Verstoß gegen das genossenschaftliche Gleichbehandlungsprinzip, wenn der Mieter einer größeren Wohnung mehr Geschäftsanteile übernehmen muss als der Nutzer einer kleineren Wohnung. Oder das bei einer Veränderung des Marktumfeldes Neumieter eine andere Miete bezahlen müssen als Altmieter. Allerdings erfordert dies eine willkürfreie, auf sachlich nachvollziehbare Kriterien gestützte Behandlung der Genossenschaftsmitglieder.

Das genossenschaftliche Gleichbehandlungsprinzip wirkt sich nicht nur auf der Ebene der Genossenschaft aus, sondern beeinflusst auch die Beurteilung mietrechtlicher Fragen bei einem Mietvertrag zwischen einer Wohnungsgenossenschaft und einem Mitglied.

5. Die genossenschaftliche Treuepflicht

Die Treuepflicht ist ein gesellschaftsrechtlicher Grundsatz, der seine Grundlage in dem von gegenseitigem Vertrauen getragenen Gemeinschaftsverhältnis der Mitglieder hat, das auf dem Gesellschaftsvertrag (=der Satzung) beruht.

Aufgrund der Treuepflicht muss das Mitglied die Interessen der Wohnungsgenossenschaft wahren und unterstützen und jedes Verhalten vermeiden, das zu einer Schädigung der Genossenschaft führen könnte (Schlüter/Luserke/Roth, Genossenschaftsrecht, Ziffer 255). Die Treuepflicht wirkt sich zum Beispiel so aus, dass dem Recht, Kritik an der Genossenschaft zu üben, in einer Genossenschaft engere Grenzen hinsichtlich Form und Inhalt gezogen sind als üblicherweise zwischen Mieter und Vermieter. Andererseits fordert die Treuepflicht nicht, dass das Mitglied auf die Wahrnehmung mietrechtlicher Befugnisse wie z.B. dem Recht auf Mietminderung oder Einsicht in die Abrechnungsunterlagen verzichtet (Schlüter/Luserke/Roth, Genossenschaftsrecht, Ziffer 259).

Teil der Treuepflicht ist die Duldungspflicht, nach der das Mitglied Mehrheitsbeschlüsse der Generalversammlung und Beschlüsse von Aufsichtsrat und Vorstand hinzunehmen hat, sofern sie nicht rechtswidrig in seine geschützten Rechtspositionen eingreifen (Schlüter/Luserke/Roth, Genossenschaftsrecht, Ziffer 264). Ausdruck der Duldungspflicht ist auch das Sonderkündigungsrecht nach § 67a GenG, dass darauf beruht, dass das Mitglied die einschneidenden Änderungen der Satzung dulden muss. Zum Ausgleich bekommt es ein Sonderkündigungsrecht. Das ähnelt den mietrechtlichen Vorschriften bei den Vertragsänderungen durch eine Mieterhöhung oder eine Modernisierung.

Die Treuepflicht besteht auch für die Genossenschaft gegenüber ihren Mitgliedern und für die Mitglieder untereinander. Was das konkret bedeutet, kann immer nur im jeweiligen Einzelfall beurteilt werden.

6. Das Prinzip der Selbstverwaltung

Das Prinzip der Selbstverwaltung liegt der Zusammensetzung der Generalversammlung zugrunde und ist mit dem Personalitätsprinzip eng verknüpft. Es bedeutet, dass die Mitglieder an der Willensbildung der Wohnungsgenossenschaft über die Generalversammlung unmittelbar teilnehmen. Das gibt es zwar bei der AG über die Hauptversammlung auch. Dort sind es aber nicht die Nutzer, die Kunden, die die Entscheidungen unmittelbar mit treffen, sondern die Kapitalgeber. Eigentlich geht es daher um das Prinzip der Nutzerselbstverwaltung. Aus dem Prinzip der Selbstverwaltung ergibt sich auch die Regelung, dass Vorstände und Aufsichtsräte nach § 9 Absatz 2 Satz 1 GenG Genossenschaftsmitglieder sein müssen.

7. Das Identitätsprinzip

Das Identitätsprinzip besagt, dass die Mitglieder der Wohnungsgenossenschaft Träger und zugleich Nutzer des Unternehmens sind. Man muss Mitglied sein, um die Leistungen der Wohnungsgenossenschaft in Anspruch nehmen zu können. Man spricht hier vom Mitgliedergeschäft oder auch dem Zweckgeschäft. Den meisten Wohnungsgenossenschaften ist es zwar durch die Satzung gestattet, auch Geschäfte mit Nichtmitgliedern zu betreiben. Dieses sogenannte Gegengeschäft oder Nichtmitgliedergeschäft ist bei Wohnungsgenossenschaften aber eher die Ausnahme.

8. Das Prinzip der Doppelnatur

Die Doppelnatur der Wohnungsgenossenschaft besteht darin, dass sie aufgrund des Personalitätsprinzips eine Personenvereinigung ist, aber nach § 1 Absatz 1 GenG auch ein Geschäftsbetrieb, der aus den verschiedenen Produktionsfaktoren gebildet wird.

9. Das Regionalprinzip

Die Geschäftstätigkeit einer Wohnungsgenossenschaft beschränkt sich in der Regel auf eine bestimmte Gemeinde (Berlin) oder sogar nur auf einen Gemeindeteil (Köpenick). Überregional tätige Genossenschaften sind die Ausnahme. Durch dieses Regionalprinzip entsteht eine starke Verbundenheit mit den Mitgliedern, den örtlichen Geschäftspartnern und den lokalen Repräsentanten.