Das Maß der baulichen Nutzung

Bebauungsplan

Neben der Art (Näheres dazu in unserem Beitrag “Die Art der baulichen Nutzung“) ist das Maß der baulichen Nutzung der zweite zentrale Punkt, der im Rahmen der Bauleitplanung festgelegt werden muss.

§ 16 BauNVO: Festsetzungen im Flächennutzungsplan

Wird im Flächennutzungsplan (Nähres dazu in unserem Beitrag “Der Flächennutzungsplan“) entsprechend § 5 Absatz 2 Nummer 1 BauGB das allgemeine Maß der baulichen Nutzung dargestellt, genügt nach § 16 Absatz 1 BauNVO die Angabe der Geschossflächenzahl, der Baumassenzahl oder der Höhe baulicher Anlagen.

§ 16 BauNVO: Festsetzungen im Bebauungsplan

Im Bebauungsplan kann das Maß der baulichen Nutzung nach § 16 Absatz 2 BauNVO bestimmt werden durch Festsetzung 

  1. der Grundflächenzahl oder der Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen,
  2. der Geschossflächenzahl oder der Größe der Geschossfläche, der Baumassenzahl oder der Baumasse,
  3. der Zahl der Vollgeschosse,
  4. der Höhe baulicher Anlagen.

Bei Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung im Bebauungsplan ist nach § 16 Absatz 3 BauNVO festzusetzen 

  1. stets die Grundflächenzahl oder die Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen,
  2. die Zahl der Vollgeschosse oder die Höhe baulicher Anlagen, wenn ohne ihre Festsetzung öffentliche Belange, insbesondere das Orts- und Landschaftsbild, beeinträchtigt werden können.

Bei Festsetzung des Höchstmaßes für die Geschossflächenzahl oder die Größe der Geschossfläche, für die Zahl der Vollgeschosse und die Höhe baulicher Anlagen im Bebauungsplan kann nach § 16 Absatz 4 BauNVO zugleich ein Mindestmaß festgesetzt werden. Die Zahl der Vollgeschosse und die Höhe baulicher Anlagen können auch als zwingend festgesetzt werden.

Im Bebauungsplan kann nach § 16 Absatz 5 BauNVO das Maß der baulichen Nutzung für Teile des Baugebiets, für einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile und für Teile baulicher Anlagen unterschiedlich festgesetzt werden; die Festsetzungen können oberhalb und unterhalb der Geländeoberfläche getroffen werden.

Im Bebauungsplan können nach § 16 Absatz 6 BauNVO auch nach Art und Umfang bestimmte Ausnahmen von dem festgesetzten Maß der baulichen Nutzung vorgesehen werden.

§ 17 BauNVO: Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung

Bei der Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung, auch wenn eine Geschossflächenzahl oder eine Baumassenzahl nicht dargestellt oder festgesetzt wird, nach § 17 Absatz 1 BauNVO folgende Obergrenzen nicht überschritten werden: 

Obergrenzen nach § 17 BauNVO

Diese Obergrenzen können nach § 17 Absatz 2 BauNVO aus städtebaulichen Gründen überschritten werden, wenn die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen ist oder durch Maßnahmen ausgeglichen wird, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden. Dies gilt nicht für Wochenendhausgebiete und Ferienhausgebiete.

§ 18 Höhe baulicher Anlagen

Nach § 16 Absatz 2 BauNVO kann die Gemeinde im Bebauungsplan dass Mass der baulichen Nutzung auch durch die Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen bestimmen. § 18 enthält dafür weitere Vorgaben.

Bei der Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen sind nach § 18 Absatz 1 BauNVO die erforderlichen Bezugspunkte zu bestimmen. Nur dann entspricht die Festsetzung dem Bestimmtheitsgebot. Hierfür kommt zum einen die Bestimmung mit Bezug auf Normalnull (NN) in Betracht. Zum anderen kann auf die Höhenlage vorhandener Bauteile oder anderer Punkte im Geltungsbereich des Bebauungsplans Bezug genommen werden.

Ist die Höhe baulicher Anlagen gemäß § 16 Absatz 4 Satz 2 BauNVO als zwingend festgesetzt, können nach § 18 Absatz 2 BauNVO geringfügige Abweichungen zugelassen werden.

Als Planzeichen für die Höhe baulicher Anlagen schreibt Ziffer 2.8. der Anlage zur PlanZV folgende Darstellung vor:

Planzeichen Höhe baulicher Anlagen

§ 19 BauNVO: Grundflächenzahl (GRZ), zulässige Grundfläche

Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt nach § 19 Absatz 1 BauNVO an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind.

Die zulässige Grundfläche ist nach § 19 Absatz 2 BauNVO der Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf.

Ist ein Grundstück 1.000 qm groß und beträgt die GRZ 0,3, dürfen 300 qm von baulichen Anlagen überdeckt werden.

Für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche ist nach § 19 Absatz 3 BauNVO die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Ist eine Straßenbegrenzungslinie nicht festgesetzt, so ist die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die hinter der tatsächlichen Straßengrenze liegt oder die im Bebauungsplan als maßgebend für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche festgesetzt ist.

Bei der Ermittlung der Grundfläche sind nach § 19 Absatz 4 BauNVO die Grundflächen von 

  1. Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten,
  2. Nebenanlagen im Sinne des § 14,
  3. baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird,

mitzurechnen. Die zulässige Grundfläche darf durch die Grundflächen der in Satz 1 bezeichneten Anlagen bis zu 50 vom Hundert überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8; weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß können zugelassen werden. Im Bebauungsplan können von Satz 2 abweichende Bestimmungen getroffen werden.

Soweit der Bebauungsplan nichts anderes festsetzt, kann im Einzelfall von der Einhaltung der sich aus Satz 2 ergebenden Grenzen abgesehen werden 

  1. bei Überschreitungen mit geringfügigen Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen des Bodens oder
  2. wenn die Einhaltung der Grenzen zu einer wesentlichen Erschwerung der zweckentsprechenden Grundstücksnutzung führen würde.

Als Planzeichen für die Grundflächenzahl schreibt Ziffer 2.5. der Anlage zur PlanZV folgende Darstellung vor:

Planzeichen Grundflächenzahl

Als Planzeichen für die Grundfläche schreibt Ziffer 2.6. der Anlage zur PlanZV folgende Darstellung vor:

Planzeichen Grundfläche

§ 20 BauNVO: Vollgeschosse, Geschossflächenzahl (GFZ), Geschossfläche

Nach § 16 Absatz 2 Nummer 3 BauNVO kann die Zahl der Vollgeschosse im Bebauungsplan festgesetzt werden. Als Vollgeschosse gelten nach § 20 Absatz 1 BauNVO Geschosse, die nach landesrechtlichen Vorschriften Vollgeschosse sind oder auf ihre Zahl angerechnet werden. In § 2 Absatz 11 der Bauordnung für Berlin heißt es beispielsweise, dass Vollgeschosse Geschosse sind, deren Oberkante im Mittel mehr als 1,40 m über die Geländeoberfläche hinausragt und die über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 2,30 m haben. Ein gegenüber den Außenwänden zurückgesetztes oberstes Geschoss (Staffelgeschoss) und Geschosse im Dachraum sind nur dann Vollgeschosse, wenn sie die lichte Höhe gemäß Satz 1 über mindestens zwei Drittel der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses haben.

Die Geschossflächenzahl gibt nach § 20 Absatz 2 BauNVO an, wieviel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Absatz 3 zulässig sind.

Die Geschossfläche ist gemäß § 20 Absatz 3 BauNVO nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände ganz oder teilweise mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind.

Bei der Ermittlung der Geschossfläche bleiben nach § 20 Absatz 4 BauNVO Nebenanlagen im Sinne des § 14, Balkone, Loggien, Terrassen sowie bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen (seitlicher Grenzabstand und sonstige Abstandsflächen) zulässig sind oder zugelassen werden können, unberücksichtigt.

Als Planzeichen für die Zahl der Vollgeschosse schreibt Ziffer 2.7. der Anlage zur PlanZV folgende Darstellung vor:

Planzeichen Vollgeschosse

Als Planzeichen für die Geschossflächenzahl schreibt Ziffer 2.1. der Anlage zur PlanZV folgende Darstellung vor:

Planzeichen Geschossflächenzahl

Als Planzeichen für die Geschossfläche schreibt Ziffer 2.2. der Anlage zur PlanZV folgende Darstellung vor:

Planzeichen Geschossfläche

§ 21 BauNVO: Baumassenzahl, Baumasse

Die Baumassenzahl gibt nach § 21 Absatz 1 BauNVO an, wieviel Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind.

Die Baumasse ist gemäß § 21 Absatz 2 BauNVO nach den Außenmaßen der Gebäude vom Fußboden des untersten Vollgeschosses bis zur Decke des obersten Vollgeschosses zu ermitteln. Die Baumassen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände und Decken sind mitzurechnen. Bei baulichen Anlagen, bei denen eine Berechnung der Baumasse nach Satz 1 nicht möglich ist, ist die tatsächliche Baumasse zu ermitteln.

Bauliche Anlagen und Gebäudeteile im Sinne des § 20 Absatz 4 (Nebenanlagen im Sinne des § 14, Balkone, Loggien, Terrassen sowie bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen (seitlicher Grenzabstand und sonstige Abstandsflächen) zulässig sind oder zugelassen werden können) bleiben nach § 21 Absatz 3 BauNVO bei der Ermittlung der Baumasse unberücksichtigt.

Ist im Bebauungsplan die Höhe baulicher Anlagen oder die Baumassenzahl nicht festgesetzt, darf nach § 21 Absatz 4 BauNVO bei Gebäuden, die Geschosse von mehr als 3,50 m Höhe haben, eine Baumassenzahl, die das Dreieinhalbfache der zulässigen Geschossflächenzahl beträgt, nicht überschritten werden.

Als Planzeichen für die Baumassenzahl schreibt Ziffer 2.3. der Anlage zur PlanZV folgende Darstellung vor:

Planzeichen Baumassenzahl

Als Planzeichen für die Baumasse schreibt Ziffer 2.4. der Anlage zur PlanZV folgende Darstellung vor:

Planzeichen Baumasse

§ 9 Absatz 1 Nummer 6 BauGB: Beschränkungen der Zahl der Wohnungen

Im Bebauungsplan kann nach § 9 Absatz 1 Nummer 6 BauGB aus städtebaulichen Gründen die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden beschränkt werden.

Als Planzeichen für die Beschränkung der Zahl der Wohnungen schreibt Ziffer 1.5. der Anlage zur PlanZV folgende Darstellung vor:

Planzeichen Beschränkung Wohnungsanzahl

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