Das Mieterhöhungsverfahren

Nach § 558 Absatz 1 BGB kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

Stimmt der Mieter nicht zu, muss der Vermieter den Mieter nach § 558b Absatz 2 BGB auf  Zustimmung verklagen (Mehr dazu in unserem Beitrag „Der Mieterhöhungsprozess”), wenn er die Mieterhöhung durchsetzen will. Die Zustimmung wird dann durch das gerichtliche Urteil gemäß § 894 ZPO ersetzt. Der Vermieter hat also kein Recht auf eine einseitige Mieterhöhungserklärung wie im sozialen Wohnungsbau oder bei erhöhten Betriebskosten (§ 560 Absatz 4 BGB). Es muss vielmehr der Mietvertrag durch eine Vereinbarung der Mietvertragsparteien geändert werden. Diese inhaltliche Vorgabe bestimmt auch das Verfahren.

Inhalt:
  1. Das Mieterhöhungsverlangen
  2. Die Kappungsgrenze
  3. Form des Mieterhöhungsverlangens
  4. Inhalt des Mieterhöhungsverlangens
  5. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens
  6. Die Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen
  7. Das Sonderkündigungsrecht
  8. Fristen
  9. Nachteilige Vereinbarungen
  10. Musterschreiben Mieterhöhung Vergleichsmiete
1. Das Mieterhöhungsverlangen

Nach § 558 Absatz 1 BGB kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn

  1. die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist,
  2. das Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht wird.
  3. die aktuelle Miete geringer ist als die zu dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, gültige ortsübliche Vergleichsmiete.

Die Wartefrist von 15 Monaten beginnt entweder mit dem Abschluss des Mietvertrages oder mit dem Zeitpunkt, in dem die letzte Mieterhöhung wirksam geworden ist. Wird ein weiterer Mieter in den Mietvertrag aufgenommen, beginnt die Wartefrist wieder neu, auch wenn hierbei die Miete nicht erhöht wurde.

Die Jahresfrist beginnt ebenfalls mit dem Zeitpunkt, in dem die letzte Mieterhöhung wirksam geworden ist. Ein Mieterhöhungsverlangen, das schon vor Ablauf der Jahresfrist zugeht, ist gänzlich unwirksam (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 16. Juni 1993, VIII ARZ 2/93). Die Einhaltung der einjährigen Wartefrist ist nach Auffassung des BGH nämlich eine materielle Voraussetzung des Mieterhöhungsverlangens.

In die Fristen werden Mieterhöhungen nach Modernisierungen gemäß § 559 BGB (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Mieterhöhung nach Modernisierung”) und wegen höherer Betriebskosten nach § 560 BGB (Mehr dazu in unserem Beitrag „Mieterhöhung wegen der Betriebskosten”) nicht eingerechnet.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 Absatz 2 BGB gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind. Wegen der Einzelheiten verweisen wir auf unseren Beitrag „Die ortsübliche Vergleichsmiete”.

Das Mieterhöhungsverlangen ist eine besondere Sachentscheidungsvoraussetzung für den Zustimmungsprozess (Blank/Börstinghaus, § 558a BGB, Rdnr. 62). Ein ordnungsgemäßes Erhöhungsverlangen gehört daher zur Zulässigkeit der Zustimmungsklage.

2. Die Kappungsgrenze

Bei Erhöhungen darf sich die Miete nach § 558 Absatz 3 Satz 1 BGB innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den § 559 BGB (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Mieterhöhung nach Modernisierung”) bis § 560 BGB ( Mehr dazu in unserem Beitrag „Mieterhöhung wegen der Betriebskosten”) abgesehen, nicht um mehr als 20/15 % (früher 30 %) erhöhen (Kappungsgrenze). Diese sogenannte „Kappungsgrenze” bildet eine absolute Grenze für Mieterhöhungen, die auch dann nicht überschritten werden darf, wenn die Miete nach der Erhöhung immer noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Ausgangspunkt für die Mieterhöhung („Ausgangsmiete“) ist dabei die vertraglich vereinbarte Miete 3 Jahre vor dem Zeitpunkt, zu dem die Mieterhöhung wirksam werden soll. Im ersten Schritt muss die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden. Liegt diese um mehr als 20/15 % über der Ausgangsmiete, greift die Kappungsgrenze und begrenzt den Anspruch des Vermieters auf Zustimmung zu seinem Mieterhöhungsverlangen auf diesen Prozentsatz.

Mietminderungen (Mehr dazu in unserem Beitrag „Mietminderung”) bleiben bei der für die Berechnung der Kappungsgrenze maßgebenden Ausgangsmiete grundsätzlich unberücksichtigt. Bei nicht unerheblichen Wohnflächenabweichungen gilt nichts anderes. Insbesondere kommt es auf den Umstand, dass derartige Mängel unbehebbar sind, nicht an (Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.04.2019, VIII ZR 33/18). Der Schutz des Mieters vor einem zu raschen Anstieg seiner Zahlungspflichten durch die Kappungsgrenze orientiert sich nach Auffassung des BGH an der Miete, zu deren Begleichung der Mieter sich vertraglich verpflichtet hat. Diese anfängliche oder während des laufenden Mietverhältnisses vereinbarte Miete hat der Mieter durch eigene Entscheidung übernommen und für sich als wirtschaftlich tragfähig angesehen. Hieran bemisst sich sein Schutz vor einer finanziellen Überforderung im Rahmen der jeweiligen Mietsteigerung. Die Wohnflächenabweichung wird bei der weiteren Grenze der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ohnehin berücksichtigt, da die Größe der Wohnung nach der tatsächlichen und nicht nach der vertraglich vereinbarten Wohnfläche zu berechnen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die ortsübliche Vergleichsmiete”). Dadurch wird nach Auffassung des BGH den schutzwürdigen Belangen des Mieters hinreichend Rechnung getragen und im Ergebnis vermieden, dass er eine im Verhältnis zur Wohnfläche überhöhte Miete zahlt.

Die Kappungsgrenze ist verfassungsgemäß (BVerfG, Beschluß vom 04. Dezember 1985, 1 BvL 23/84). 

Die Kappungsgrenze gilt für alle Mieterhöhungen nach § 558 BGB. Sie gilt auch beim Übergang vom preisgebundenen zum preisfreien Wohnungsbau (Blank/Börstinghaus, § 558 BGB, Rdnr. 68).

Die Kappungsgrenze gilt nicht im Rahmen von Neuvermietungen (Hier gilt die Mietpreisbremse, näheres dazu in unserem Beitrag „Die Mietpreisbremse”), im Bereich des Gewerberaummietrechts, im sozialen Wohnungsbau nach altem Recht (Mehr dazu in unserem Beitrag „Sozialer Wohnungsbau”) und bei den Mietverhältnissen nach § 549 Absatz 2 BGB (Näheres dazu in unserem Beitrag „Mieterhöhungen”). Sie gilt auch nicht für Mieterhöhungen nach Modernisierungen gemäß § 559 BGB (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Mieterhöhung nach Modernisierung”) und wegen höherer Betriebskosten nach § 560 BGB (Mehr dazu in unserem Beitrag „Mieterhöhung wegen der Betriebskosten”). Diese Mieterhöhungen werden bei der Berechnung der Kappungsgrenze für eine nachfolgende Mieterhöhung nicht berücksichtigt.

Auf eine vereinbarte Staffelmiete nach § 557a BGB (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Staffelmiete”) oder eine Indexmiete nach § 557b BGB (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Indexmiete”) ist die Kappungsgrenze ebenfalls nicht anzuwenden (Blank/Börstinghaus, § 558 BGB, Rdnr. 69).

Die Frist von 3 Jahren ist von dem Zeitpunkt aus rückwärts zu berechnen, zu dem das Mieterhöhungsverlangen wirksam werden soll, nicht vom Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens an. Grundwert der Prozentrechnung ist die zu Beginn dieser Frist geltende Miete. Der errechnete Prozentwert darf 20 % nicht übersteigen.

Die Kappungsgrenze begrenzt den Zustimmungsanspruch des Vermieters. Der Mieter ist nicht verpflichtet, einem Mieterhöhungsverlangen, das über der Kappungsgrenze liegt, zuzustimmen. Übersteigt es die Kappungsgrenze, so ist das Mieterhöhungsverlangen nicht insgesamt unwirksam, sondern nur der die Kappungsgrenze übersteigende Teil. Stimmt der Mieter trotzdem zu, hat dies keine Auswirkungen auf die Wirksamkeit seiner Zustimmungserklärung (Blank/Börstinghaus, § 558 BGB, Rdnr. 81).

Der Prozentsatz beträgt nach dem seit dem 1. Mai 2013 geltenden § 558 Absatz 3 Satz 2 BGB 15 %, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete durch die Landesregierungen durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren bestimmt sind. Die Regelung entspricht bei den Voraussetzungen der in § 577a Absatz 2 BGB und in § 566d Absatz 2 BGB (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Mietpreisbremse”). In Berlin hat der Senat durch die am 10. Mai 2018 in Kraft getretene „Verordnung zur Senkung der Kappungsgrenze gemäß § 558 Absatz 3 BGB (Kappungsgrenzenverordnung)” vom 10. April 2018 bestimmt: „Berlin ist eine Gemeinde im Sinne § 558 Absatz 3 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, in der die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.” Damit gilt in Berlin bis zum 10. Mai 2023 die reduzierte Kappungsgrenze von 15 %.

Handelt es sich um eine Wohnung, die den Regelungen über den sozialen Wohnungsbau unterstand und für die der Mieter eine Fehlbelegungsabgabe gezahlt hat, ist § 558 Absatz 4 BGB zu beachten.

3. Die Form des Mieterhöhungsverlangens

Der Vermieter hat nicht von Gesetzes wegen einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Der Anspruch entsteht vielmehr erst durch ein formal und inhaltlich wirksames Mieterhöhungsverlangen (Blank/Börstinghaus, § 558a BGB, Rdnr. 1). Außerdem beginnen ohne ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen die Überlegungsfrist und die Klagefrist nach § 558b Absatz 2 BGB nicht zu laufen.

Das Mieterhöhungsverlangen ist eine einseitige empfangsbedürftige (Es wird also erst mit Zugang beim Mieter wirksam!) Willenserklärung (Näheres dazu in unserem Beitrag „Willenserklärung”) mit einem Antrag (siehe § 145 BGB), den bestehenden Mietvertrag in Bezug auf die geschuldete Miete abzuändern (siehe § 311 Absatz 1 BGB, BayObLG, Rechtsentscheid vom 30.06.1989, RE-Miet 4/88). Die allgemeinen Vorschriften über Willenserklärungen §§ 116 ff BGB) und Verträge §§ 145 ff BGB) sind daher auf das Mieterhöhungsverlangen und die Zustimmung des Mieters anwendbar, soweit sich aus den Vorschriften der §§ 558 ff BGB nichts anderes ergibt.

§ 558a BGB regelt die formellen Voraussetzungen der Mieterhöhung. Unterläuft dem Vermieter hier ein Fehler, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Davon abweichende mietvertragliche Regelungen sind nach § 558a Absatz 5 BGB unwirksam. Die Frage, ob das Mieterhöhungsverlangen materiell berechtigt ist, richtet sich allein nach § 558 BGB.

Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter nach § 558a BGB in Textform zu erklären und zu begründen. Die Textform ist in § 126b BGB geregelt. Wir verweisen insoweit auf die entsprechenden Ausführungen in unserem unseren Beitrag „Form”. Die in einem Mietvertrag enthaltene Schriftformabrede für Vertragsänderungen steht der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens in Textform nicht entgegen, da das einseitige Mieterhöhungsverlangen des Vermieters keine Vertragsänderung oder -ergänzung darstellt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. November 2010, VIII ZR 300/09).

Sind mehrere Personen Vermieter oder Mieter, muss die Erklärung von allen Vermietern stammen und an alle Mieter (BGH, Urteil vom 3. März 2004VIII ZR 124/03) gerichtet werden und allen zugehen. Dabei ist es zulässig, wenn die Mieter sich im Mietvertrag gegenseitig dazu bevollmächtigt haben, Erklärungen des Vermieters entgegenzunehmen (Näheres dazu in unseren Beiträgen „Die Mietvertragsparteien” und „Vollmacht”). Ein Mieterhöhungsverlangen, dass nur gegen an Teil der Mieter gerichtet wird, ist unwirksam.

Es reicht also ein Schriftstück in maschineller Form, d.h. ohne eigenhändige Unterschrift. Dies ist in der Wohnungswirtschaft die übliche Form des Mieterhöhungsverlangens und in den gängigen wohnungswirtschaftlichen Programmen auch so vorgesehen.

Ein Mieterhöhungsverlangen kann auch in einem Schriftsatz während des Zustimmungsprozesses abgegeben werden. Als Rechtsanwalt sollte man so vorgehen, wenn es Zweifel an der Wirksamkeit des ersten Mieterhöhungsverlangens gibt. Da für das Mieterhöhungsverlangen nur die Textform verlangt wird, reicht die Zustellung einer beglaubigten Abschrift der Klageschrift oder eines weiteren Schriftsatzes für die Wirksamkeit eines darin enthaltenen Mieterhöhungsverlangens. Der Schriftsatz muss aber wirklich ein an den Mieter gerichtetes neues Mieterhöhungsverlangen enthalten. Dazu muss es alle Voraussetzungen erfüllen, die ein Mieterhöhungsverlangen erfüllen muss. Dazu gehört auch die Aufforderung an den Mieter, der Mieterhöhung zuzustimmen. Wird lediglich die Verurteilung zur Zustimmung beantragt, liegt kein wirksames neues Erhöhungsverlangen vor.

4. Der Inhalt des Mieterhöhungsverlangens

Nach § 558 Absatz 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter von dem Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Aus dem Mieterhöhungsverlangen sollte sich also ergeben

  • der Mieter,
  • der Vermieter,
  • die Wohnung, um die es geht,
  • die bisherige Miete,
  • der Erhöhungsbetrag,
  • die neue Miete (KG, Rechtsentscheid vom 15. 9. 1997 – 8 RE-Miet 6517/96),
  • der Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll,
  • die Aufforderung an den Mieter, der Mieterhöhung zuzustimmen (BGH, Urteil vom 20. 7. 2005, VIII ZR 199/04),
  • die Begründung des Mieterhöhungsverlangens (siehe nächster Absatz).

Das Mieterhöhungsverlangen muss den Mieter in die Lage versetzen, der Mieterhöhung zuzustimmen, ohne zuvor Nachforschungen oder eigene Berechnungen anzustellen (Blank/Börstinghaus, § 558a BGB, Rdnr. 5). Unzulässig ist es daher auch, die Zustimmung zu einer höheren Quadratmetermiete zu verlangen, ohne dass die zu zahlende Monatsmiete als Endbetrag angegeben wird.

Die Angabe der Wohnfläche ist nicht erforderlich (Blank/Börstinghaus, § 558a BGB, Rdnr. 5), da es sich dabei um eine Information handelt, über die der Mieter bereits verfügt. Es empfiehlt sich jedoch trotzdem, die Wohnfläche in das Mieterhöhungsverlangen mit aufzunehmen, wenn der Mietspiegel wie der in Berlin (Näheres dazu in unserem Beitrag „Der Berliner Mietspiegel 2019”) auf der Basis von Quadratmetermieten erstellt wurde.

Das Mieterhöhungsverlangen sollte nicht dazu genutzt werden, um noch andere Rechte geltend zu machen wie z.B. die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen nach § 560 Absatz 4 BGB (Mehr dazu in unserem Beitrag „Mieterhöhung wegen der Betriebskosten”). Auch wenn es rechtlich möglich ist (Blank/Börstinghaus, § 558a BGB, Rdnr. 6) kann es dadurch zu Unklarheiten kommen, die das Mieterhöhungsverlangen unverständlich und unwirksam machen. Es sollte so formuliert sein, dass der Mieter nur noch “Ja” sagen muss. Auch sonstige Informationen und Mitteilungen sollte man nicht mit einem Mieterhöhungsverlangen verschicken. Seien Sie in dieser Frage Purist. Unschädlich sind aber in der Regel Angaben zu den Betriebskostenvorauszahlungen und der Gesamtmiete. Aufpassen muss man auch, wenn das Mieterhöhungsverlangen mit einer Modernisierungsumlage in engem zeitlichem Zusammenhang erfolgt. Hierbei kann es gerade bei der Verwendung von EDV-Programmen zu Missverständnissen kommen, wenn beispielsweise die Überlegungsfrist noch läuft und in dieser Zeit die Modernisierungsumlage erklärt werden soll. Besser ist es zu warten und beide Vorgänge zeitlich zu entzerren.

Es ist nicht erforderlich, in dem Mieterhöhungsverlangen anzugeben, ab wann die erhöhte Miete zu zahlen ist (Blank/Börstinghaus, § 558a BGB, Rdnr. 7), da sich der Zeitpunkt aus dem Gesetz ergibt. Falsche Angaben dazu haben daher auch keinen Einfluss auf die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. Nennt der Vermieter einen zu frühen Zeitpunkt, so gilt die gesetzliche Frist, nennt er einen späteren Zeitpunkt, ist er an diesen gebunden (Blank/Börstinghaus, § 558a BGB, Rdnr. 7). An der Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens ändert sich dadurch nichts. Trotzdem sollte es für den Vermieter selbstverständlich sein, dass er dem Mieter mitteilt, ab wann die höher Miete zu zahlen ist. Der Mieter ist Laie und für den Vermieter wird diese Aufgabe in aller Regel durch die EDV erledigt. Es ist nicht erforderlich, es schadet aber auch nicht und sollte im Sinne des Kundenservices mit erledigt werden. Es liegt auch im Interesse des Vermieters, dass der Mieter korrekt und eindeutig informiert wird, damit er seine Zahlungen anpassen kann.

Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen nicht mit einem Mietspiegel, so ist zusätzlich § 558a Absatz 3 BGB zu beachten. Liegt die Wohnung nämlich in dem Gebiet eines qualifizierten Mietspiegels (Näheres dazu in unserem Beitrag „Der Mietspiegel”) und enthält dieser Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben aus dem Mietspiegel auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel stützt.

5. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens

Nach § 558a Absatz 1 BGB ist das Mieterhöhungsverlangen zu begründen. In der Begründung müssen sämtliche Voraussetzungen für die Rechtmäßigkeit des Erhöhungsverlangens dargelegt werden. Dies gilt eigentlich nicht für die Merkmale, die der Mieter selbst ermitteln kann wie die Berechnung der Fristen oder der Kappungsgrenze (Blank/Börstinghaus, § 558a BGB, Rdnr. 9). All das sind jedoch für den Laien schwierige Fragen, bei deren Ermittlung es auch zu Fehlern kommen kann. Daher sollte man als Vermieter immer auch diese Punkte erläutern. In der Regel macht das auch keine Mühe, da die verwendeten EDV-Programme diese Merkmale eigenständig ermitteln und in den Text übernehmen können. Man macht sich als Vermieter und dem Mieter dadurch das Leben leichter und erspart sich Rückfragen und ggfls. Rechtsstreitigkeiten.

Im Zentrum der Begründung steht in der Regel die Frage, ob die neue Miete kleiner oder gleich der ortsüblichen Vergleichsmiete ist (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die ortsübliche Vergleichsmiete”). Zur Begründung kann nach § 558a Absatz 2 BGB  insbesondere Bezug genommen werden auf

  1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB, näheres dazu in unserem Beitrag „Der Mietspiegel”),
  2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e BGB, näheres dazu in unserem Beitrag „Die Mietdatenbank”),
  3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Das Sachverständigengutachten zur Begründung einer Mieterhöhung”),
  4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Vergleichswohnungen zur Begründung einer Mieterhöhung”).

Die beste Möglichkeit ist in der Regel die Bezugnahme auf einen Mietspiegel (Näheres dazu in unseren Beiträgen „Der Mietspiegel” und „Der Berliner Mietspiegel 2019”). Diese Art der Begründung ist sicher und kostengünstig. Der Vermieter ist aber nicht verpflichtet, sich eines Mietspiegels zu bedienen. Er kann auch die anderen Begründungsmittel nutzen. Im Hinblick auf die Vermutung in § 558d Absatz 3 BGB dürfte es aber schwer sein, höhere als in einem qualifizierten  Mietspiegel angegebene Mieten durchzusetzen.

Von Rechts wegen ist der Vermieter ist nicht auf die in § 558a Abs. 2 BGB aufgezählten Be- gründungsmittel beschränkt. Dies ergibt sich aus dem Wortlaut des § 558a Abs. 2 BGB („insbesondere”). Möglich sind alle Begründungsmittel, die geeignet sind, dem Mieter die für seine Entschließung erforderliche Information zu geben. Praktisch spielen solche weiteren Möglichkeiten jedoch keine Rolle, was insbesondere an der engen Definition der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die ortsübliche Vergleichsmiete”). Weitere Informationen dazu finden Sie beispielsweise bei Blank/Börstinghaus, § 558a BGB, Rdnr. 56 ff.

Begründet der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen mit der Bezugnahme auf einen qualifizierten Mietspiegel mit Mietspiegelfeldern und Mietspannen, so genügt die Angabe des für die Wohnung nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfeldes (Bundesgerichtshof, , Urteil vom 12. Dezember 2007VIII ZR 11/07; Bundesgerichtshof, Urteil vom 11. März 2009VIII ZR 316/07). Die konkrete Spanne muss nicht benannt werden (Landgericht Berlin, Urteil vom 15.09.2017 – 63 S 55/17). Ob die Einordnung zutrifft, ist keine Frage der Wirksamkeit, sondern der materiellen Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens.

Es ist nicht ausreichend, wenn der Vermieter den Mietspiegel seinem Mieterhöhungsverlangen nur beifügt oder nur darauf Bezug nimmt. Das Mieterhöhungsverlangen muss erkennen lassen, wie der Vermieter selbst die Wohnung in den Mietspiegel eingruppiert hat (Blank/Börstinghaus, § 558a BGB, Rdnr. 18).

Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält (Wie z.B. der Berliner Mietspiegel, näheres dazu in unserem Beitrag „Der Berliner Mietspiegel 2019”), reicht es nach § 558a Absatz 4 Satz 1 BGB aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Dies bedeutet aber nur, dass das Mieterhöhungsverlangen dann formell rechtmäßig ist. Materiell richtig ist es nur dann, wenn die verlangte Miete auch der zutreffenden ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Dies erfordert in Berlin zum Beispiel die Einordnung der Wohnung mit Hilfe der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung. Wer dabei welche Merkmale vortrage und beweisen muss, hängt davon ab, ob es sich um wohnwerterhöhende oder um wohnwertsenkende Merkmale handelt (Näheres dazu in unserem Beitrag „Der Berliner Mietspiegel 2019”).

Ein allgemein im Internet zugänglicher Mietspiegel wie der Berliner Mietspiegel muss einem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt werden (Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. Dezember 2007VIII ZR 11/07; Landgericht Berlin, Urteil vom 15.09.2017 – 63 S 55/17). Aber auch ein Mietspiegel, der gegen eine geringe Schutzgebühr an jedermann abgegeben wird, ist in diesem Sinne allgemein zugänglich (Bundesgerichtshof, Urteil vom 30. September 2009VIII ZR 276/08).

Wird in dem Mieterhöhungsverlangen versehentlich auf einen alten Mietspiegel Bezug genommen, so ist dies allenfalls ein Problem der materiellen Richtigkeit der Mieterhöhung, macht das Mieterhöhungsverlangen aber nicht schon formell unwirksam (Landgericht Berlin, Urteil vom 15.09.2017 – 63 S 55/17). Die materielle Richtigkeit ist davon aber in der Regel nicht betroffen, da die Werte in alten Mietspiegeln zumeist niedriger sind als in den aktuellen Mietspiegeln.

Enthält ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d Absatz 1 BGB, bei dem die Vorschrift des § 558d Absatz 2 BGB eingehalten ist (Näheres dazu in unserem Beitrag „Der Mietspiegel”), Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben nach § 558a Absatz 3 BGB auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach § 558a Absatz 2 BGB stützt. Hintergrund dafür ist die Vermutung in § 558d Absatz 3 BGB. Enthält der Mietspiegel wie der in Berlin eine Spanne, so genügt die Mitteilung der Spanne. Die bloße Angabe des Rasterfeldes des qualifizierten Mietspiegels reicht ohne Angabe der Spanne nicht aus (Blank/Börstinghaus, § 558a BGB, Rdnr. 60). Fehlt ein eigentlich erforderlicher Hinweis auf die Werte eines qualifizierten Mietspiegels so ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam.

Gibt der Vermieter für die Erhöhung keinen Termin an, so wird sie zu dem sich aus § 558b BGB ergebenden Zeitpunkt wirksam. Dies gilt auch, wenn der Vermieter einen zu frühen Termin angibt. Die Angabe des Zeitpunktes, von dem an der Vermieter die erhöhte Miete verlangt, gehört nicht zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen eines Mieterhöhungsverlangens  (OLG Koblenz, Rechtsentscheid vom 11. März 1983, 4 W-RE-69/83). Gibt er einen späteren Termin an, so ist dieser verbindlich (OLG Koblenz, a.a.O.).

Wird das Mieterhöhungsverlangen gar nicht begründet, fehlen insbesondere die Angaben, die zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete erforderlich sind (Z.B. das Baualter), ist es formal fehlerhaft und unwirksam. Das gilt auch, wenn nur ein Teil der Angaben vorhanden ist, der andere Teil fehlt. Sind die Angaben falsch oder zieht der Vermieter falsche Schlüsse daraus, ist das eine Frage der Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens. Wie weiter oben bereits beschrieben genügt bei einem qualifizierten Mietspiegel mit Mietspiegelfeldern wie dem Berliner Mietspiegel (Näheres dazu in unseren Beiträgen „Der Mietspiegel” und „Der Berliner Mietspiegel 2019”) die Angabe des für die Wohnung nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfeldes.

6. Die Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen

Geht dem Mieter ein formell ordnungsgemäßes und materiell begründetes Mieterhöhungsverlangen zu, hat der Vermieter einen Anspruch darauf, dass der Mieter diesem zustimmt. Um das Mieterhöhungsverlangen prüfen zu können, hat der Mieter dafür gemäß § 558b Absatz 2 Satz 1 BGB bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens Zeit. Die Frist beginnt mit dem Zugang (Mehr dazu in unserem Beitrag „Zugang”) des Mieterhöhungsverlangens zu laufen. Sie endet am letzten Tag des übernächsten Monats um 24.00 Uhr.

Die Frist ist keine Ausschlussfrist. Der Mieter kann auch noch zustimmen, wenn sie schon abgelaufen ist.

Der Mieter hat verschiedene Möglichkeiten, auf das Mieterhöhungsverlangen zu reagieren. Er kann es ausdrücklich oder konkludent ganz oder teilweise ablehnen. Er kann auch gar nicht reagieren und abwarten, wie der Vermieter reagiert. Eine Verpflichtung, sich innerhalb der Überlegungsfrist ausdrücklich zu erklären, also entweder der Mieterhöhung zuzustimmen oder sie abzulehnen, besteht nicht.

Stimmt der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu oder lehnt er es sogar ausdrücklich ab, muss der Vermieter den Mieter nach § 558b Absatz 2 BGB innerhalb der dort genannten Fristen auf  Zustimmung verklagen (Mehr dazu in unserem Beitrag „Der Mieterhöhungsprozess”), wenn er die Mieterhöhung durchsetzen will. Die Zustimmung wird dann durch das gerichtliche Urteil gemäß § 894 ZPO ersetzt, wenn die Klage Erfolg hat.

Wenn und soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, wird der Mietvertrag im Umfang der Zustimmung gemäß § 311 Absatz 1 BGB einvernehmlich abgeändert. Darauf, ob das Mieterhöhungsverlangen formell wirksam und materiell begründet war, kommt es dann nicht mehr an. Der Mieter schuldet dann gemäß § 558b Absatz 1 BGB die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. Ist das Mieterhöhungsverlangen beispielsweise am 10. Mai zugegangen und hat der Mieter zugestimmt, so erhöht sich die Miete frühestens zum 1. August.

Die Zustimmung des Mieters ist eine formfreie einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung (Näheres dazu in unserem Beitrag „Willenserklärung”). Mit ihr wird das vom Vermieter ausgesprochene Angebot zur Änderung des Mietvertrages angenommen. Eine ausdrückliche schriftliche Zustimmung kann der Vermieter nicht verlangen, da § 558b BGB keine bestimmte Form für die Zustimmungserklärung vorsieht. Die Zustimmung kann daher schriftlich, in Textform (E-Mail), mündlich oder konkludent erfolgen. In der Regel erfolgt die Zustimmung schriftlich. Die meisten Wohnungsunternehmen fügen dazu ihren Mieterhöhungsverlangen bereits vorbereitete Antwortschreiben bei, die die Mieter nur noch unterschreiben und abschicken müssen.

Die Zustimmung kann auch durch schlüssiges Verhalten (=konkludent) erfolgen. So hat der Bundesgerichtshof durch Beschluss vom 30. Januar 2018 (VIII ZB 74/16) entschieden, dass der Mieter die Zustimmung konkludent erklärt, wenn er die erhöhte Miete drei mal vorbehaltlos gezahlt hat. Der BGH hat allerdings nicht entschieden, ob schon in einer einmaligen Zahlung der erhöhten Miete eine konkludente Zustimmung des Mieters zu einer geforderten Mieterhöhung gesehen werden kann. Dies ist zu bejahen (Blank/Börstinghaus, § 558b BGB, Rdnr. 9). Wenn der Mieter ein Mieterhöhungsverlangen bekommen hat und dann seine Zahlung entsprechend erhöht, kann dies schon beim ersten Mal nur in der Weise interpretiert werden, dass er der Mieterhöhung zustimmt. Andernfalls muss er einen Vorbehalt erklären.

Die Einziehung der erhöhten Miete durch den Vermieter im Lastschriftverfahren kann dagegen auch nach längeren Zeiträumen nicht als Zustimmung gewertet werden, da Schweigen im Rechtsverkehr grundsätzlich keinen Erklärungsgehalt hat (Blank/Börstinghaus, § 558b BGB, Rdnr. 9). Der Vermieter sollte daher in diesen Fällen immer auf einer ausdrücklichen Zustimmung bestehen, damit er die Klagefrist nach § 558b Absatz 2 BGB nicht versäumt.

Sind mehrere Personen Mieter, muss die Zustimmung von allen gemeinsam erklärt werden (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Mietvertragsparteien”). Dabei ist eine Bevollmächtigung eines Mieters durch einen anderen möglich (Mehr dazu in unserem Beitrag „Vollmacht”). Die häufig in Mietverträgen enthaltene Empfangsvollmacht reicht dafür jedoch nicht aus. Sie genügt, um das Mieterhöhungsverlangen für den anderen Mieter entgegenzunehmen. Sie genügt jedoch nicht, um die Zustimmung zu erklären. Weitergehende Vollmachten im Mietvertrag, die den anderen Mieter bevollmächtigen, eine Erklärung auch im Namen des Mitmieters abzugeben, sind in der Regel unwirksam (Es ist jedoch eine individuelle Vollmacht möglich, z.B für die Zeit einer längeren Reise). Da die Zustimmung jedoch nicht formbedürftig ist, dürfte das nur selten ein Problem sein. Auch ein Anruf oder eine E-Mail genügen den Anforderungen an die Zustimmung oder für eine ausdrückliche Bevollmächtigung. Häufig wird die Zustimmung dann auch einfach in der Zahlung der erhöhten Miete zu sehen sein.

Die Zustimmung ist bedingungsfeindlich. Eine unter Bedingungen oder einem Vorbehalt erteilte Zustimmung ist rechtlich nichtig. Ein typischer Fall, der in der Praxis immer wieder vorkommt, ist die Zustimmung unter dem Vorbehalt, dass bestimmte Mängel am Haus oder in der Wohnung beseitigt werden. Beide Sachverhalte haben jedoch nichts miteinander zu tun und dürfen nicht miteinander verknüpft werden. Das Mietrecht stellt eigene Instrumente zur Verfügung, mit denen der Mieter darauf hinwirken kann, dass ein Mangel beseitigt wird (Mehr dazu in unserem Bereich „Mängelhaftung”). Stimmt der Mieter „…ohne Anerkennung einer Rechtspflicht” zu, ist dies jedoch keine Bedingung und kein Vorbehalt. Der Mieter bringt zwar zum Ausdruck, dass das Mieterhöhungsverlangen seines Erachtens nicht berechtigt ist. Trotzdem stimmt er ihm zu. Anders jedoch, wenn er „…zustimmt, aber nur, wenn die Mieterhöhung berechtigt ist”. In diesem Fall handelt es sich um eine Bedingung, die Zustimmung ist unwirksam. Dem Mieter steht an der Zustimmungserklärung insoweit auch kein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB zu (Blank/Börstinghaus, § 558b BGB, Rdnr. 15).

Der Mieter kann dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters auch nur teilweise zustimmen. Dies folgt aus der Formulierung „soweit” in § 558b Absatz 2 BGB. Durch eine solche Teilzustimmung erhöht sich die Miete um den Betrag, dem der Mieter zugestimmt hat. Für die Teilzustimmung gelten im Übrigen die gleichen Regelungen wie für eine uneingeschränkte Zustimmung. Der Mieter muss auch in Höhe des unstreitigen Teils zustimmen. Er darf seine Zustimmung nicht davon abhängig machen, dass der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen im übrigen zurücknimmt, da eine bedingte Zustimmung unwirksam ist. Der Vermieter kann andererseits eine unbedingte Teilzustimmung auch nicht verhindern. Sie ist voll wirksam. Verlangt der Vermieter beispielsweise eine Mieterhöhung um 45 €, hält der Mieter aber nur 25 € für begründet, so muss er in dieser Höhe zustimmen. Andernfalls kann der Vermieter ihn in voller Höhe auf Zustimmung verklagen. Andererseits kann der Vermieter den Mieter im Falle einer Teilzustimmung nur noch auf den Rest verklagen. Eine Teilzustimmung liegt auch vor, wenn der Mieter der Mieterhöhung zwar in voller Höhe zustimmt, aber erst zu einem späteren Zeitpunkt.

Der Mieter kann jederzeit zustimmen, sobald ihm das Mieterhöhungsverlangen zugegangen ist. Die Zustimmung kann auch noch nach Ablauf der gesetzlichen Klagefrist erfolgen, wenn der Vermieter fristgerecht Klage erhoben hat, also auch im Mieterhöhungsprozess. Ansonsten erlischt das Mieterhöhungsverlangen, wenn die Klagefrist abgelaufen ist.

Die Zustimmung ist kein Fernabsatzvertrag (Mehr dazu in unserem Beitrag „Fernabsatzverträge”) i. S. d. § 312c BGB, so dass die Zustimmungserklärung des Mieters nicht nach § 312g Absatz 1 BGB widerruflich ist (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rdnr. 144; AG Gelsenkirchen, Urteil vom 27.04.2016 – 202 C 3/16, Landgericht Berlin, Urteil vom 14.09.2016 – 18 S 357/15). Der Vermieter hat nämlich nach den §§ 558ff. BGB einen gesetzlichen Anspruch auf die Änderung des Mietvertrages. Die Regelungen über Fernabsatzverträge sind daher auf die Erklärungen des Mieters im Rahmen der Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht anwendbar.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat diese Auffassung bestätigt und mit Urteil vom 17. Oktober 2018 – VIII ZR 94/17 entschieden, dass die gemäß § 558b Absatz 1 BGB erklärte Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558 Abs. 1 BGB, § 558a Abs. 1 BGB vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen nicht erfasst ist und dem Mieter ein dahingehendes Widerrufsrecht nicht zusteht. Der Wortlaut des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB erstrecke das Widerrufsrecht zwar auf “Verträge über die Vermietung von Wohnraum”. Der Anwendungsbereich dieser Vorschrift sei jedoch dahingehend einschränkend auszulegen, dass ein Widerrufsrecht des Mieters bei einer Zustimmungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete nach den §§ 558 ff. BGB nicht gegeben ist. Dies folge aus dem Regelungszweck sowohl der Bestimmungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB) als auch der Bestimmungen über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen.

Mit dem in § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB vorgesehenen Widerrufsrecht des Mieters einer Wohnung solle Fehlentscheidungen aufgrund der Gefahr psychischen Drucks sowie dem typischerweise bestehenden Informationsdefizit des Mieters begegnet werden. Dieser Zielsetzung des Gesetzes trage bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die in den §§ 558 ff. BGB vorgesehenen Bestimmungen zum Schutz des Mieters bereits uneingeschränkt Rechnung. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB sei das (in Textform zu erklärende) Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter zu begründen. Damit solle dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Schon dadurch könne der Mieter seinen rechtsgeschäftlichen Willen ohne ein Informationsdefizit und außerhalb einer etwaigen Drucksituation bilden. Außerdem räume das Gesetz dadurch, dass der Vermieter frühestens nach Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens auf Erteilung der Zustimmung klagen könne (§ 558b Abs. 2 BGB), dem Mieter eine angemessene Überlegungsfrist ein, innerhalb derer er sich entscheiden könne, ob und gegebenenfalls inwieweit er der Mieterhöhung zustimme. Somit sei bereits durch die Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB sichergestellt, dass der Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz erfüllt ist.

Die Rechtsprechung des Senats zum Widerrufsrecht des Mieters bei außerhalb von Geschäftsräumen (früher: in einer Haustürsituation) geschlossenen Verbraucherverträgen zwischen einem Vermieter und einem Mieter (BGH, Urteil vom 17. Mai 2017 – VIII ZR 29/16, NJW 2017, 2823 Rn. 11 ff.) bleibe hiervon unberührt. Bei der normalen Mieterhöhung auf dem Postweg hat der Mieter also kein Widerrufsrecht. Anders sieht es aber aus, wenn man ihn in seiner Wohnung aufsucht und die Zustimmung gleich vor Ort unterschreiben lässt.

Oft wird es Meinungsverschiedenheiten über die Frage geben, in welcher Höhe und zu welchem Zeitpunkt eine eigentlich unstreitige Mieterhöhung geltend gemacht werden kann. In diesem Fall kann man mit dem Mieter über die Frage der Mieterhöhung auch eine Vereinbarung nach § 557 Absatz 1 BGB abschließen (Mehr dazu in unserem Beitrag „Vereinbarungen über die Miete”).

7. Das Sonderkündigungsrecht

Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 BGB oder § 559 BGB geltend, so kann der Mieter nach § 561 Absatz 1 BGB bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein. Da die Frist der gesetzlichen Kündigungsfrist für den Mieter entspricht (Näheres in unserem Beitrag „Die Kündigungsfristen”), kommt dem Sonderkündigungsrecht nur dann eine Bedeutung zu, wenn die Mietvertragsparteien einen temporären Kündigungsverzicht (Näheres dazu in unserem Beitrag „Der befristete Ausschluss des Kündigungsrechts”) vereinbart haben.

8. Fristen

Bei einer Mieterhöhung nach § 558 ff BGB sind 5 Fristen zu beachten:

  1. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden (§ 558 Absatz 1 Satz 2 BGB).
  2. Die Miete muss in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein (§ 558 Absatz 1 Satz 1 BGB).
  3. Innerhalb von drei Jahren darf sich die Miete nicht um mehr als 20/15 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze, § 558 Absatz 3 BGB).
  4. Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens Zeit zur Zustimmung (§ 558b Absatz 2 Satz 1 BGB).
  5. Der Vermieter muss innerhalb von drei weiteren Monaten auf Erteilung der Zustimmung klagen (§ 558b Absatz 2 Satz 2 BGB).
9. Nachteilige Vereinbarungen

Eine zum Nachteil des Mieters von den vorstehenden Regelungen abweichende Vereinbarung ist nach § 558 Absatz 6 BGB und § 558a Absatz 5 BGB unwirksam. Dies folgt auch schon aus § 557 Absatz 4 BGB (Näheres dazu in unserem Beitrag „Mieterhöhungen”). So ist es z.B. nicht möglich, eine höhere Kappungsgrenze im Mietvertrag vorzusehen oder die vorgeschriebenen Fristen zu verkürzen. Auch Vereinbarungen, die unrichtige tatsächliche Verhältnisse wie zum Beispiel eine zu große Wohnfläche, eine zu gute Lage oder tatsächlich nicht vorhandene Ausstattungen zu Lasten des Mieters festschreiben sollen, sind unzulässig (Blank/Börstinghaus, § 558 BGB, Rdnr. 82 ff). Der Mieter kann auch nicht auf die Begründung des Mieterhöhungsverlangens verzichten.

10. Musterschreiben Mieterhöhung Vergleichsmiete

Unser Muster bezieht sich auf den Normalfall der Mieterhöhung im freifinanzierten Wohnungsbau unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel. Wer es besonders gut machen möchte kann auch eine detailliert ausgefüllte Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel beifügen, um nachzuweisen, wie sich die angesetzten 20 % errechnen. Erforderlich ist dies jedoch nicht. Der Mieter kann dies auf der Website der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung selbst überprüfen. Oder er kann nachfragen, wenn er es nicht versteht oder Zweifel hegt. Dann sollte man in der Tat die Karten auf den Tisch legen.

Das Muster für die Mieterhöhung finden Sie hier:

Muster_Mieterhöhung Vergleichsmiete_20190811

Bild: vege / Fotolia

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