Das Mieterhöhungsverfahren

Nach § 558 Absatz 1 BGB kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

Stimmt der Mieter nicht zu, muss der Vermieter den Mieter nach § 558b Absatz 2 BGB auf  Zustimmung verklagen (Mehr dazu in unserem Beitrag „Der Mieterhöhungsprozess”). Die Zustimmung wird dann durch das gerichtliche Urteil ersetzt. Der Vermieter hat also kein Recht auf eine einseitige Mieterhöhungserklärung wie im sozialen Wohnungsbau oder bei erhöhten Betriebskosten (§ 560 Absatz 4 BGB). Es muss vielmehr der Mietvertrag durch eine Vereinbarung der Mietvertragsparteien geändert werden. Diese inhaltliche Vorgabe bestimmt auch das Verfahren.

Inhalt:
  1. Das Mieterhöhungsverlangen
  2. Die Kappungsgrenze
  3. Form und Begründung des Mieterhöhungsverlangens
  4. Zustimmung
  5. Fristen
1. Das Mieterhöhungsverlangen

Nach § 558 Absatz 1 BGB kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn

  1. die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist (Wartefrist), und
  2. das Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht wird.

Die Wartefrist von 15 Monaten beginnt entweder mit dem Abschluss des Mietvertrages oder mit dem Zeitpunkt, in dem die letzte Mieterhöhung wirksam geworden ist. Wird ein weiterer Mieter in den Mietvertrag aufgenommen, beginnt die Wartefrist wieder neu, auch wenn hierbei die Miete nicht erhöht wurde.

Die Jahresfrist beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem die letzte Mieterhöhung wirksam geworden ist. Ein Mieterhöhungsverlangen, das schon vor Ablauf der Jahresfrist abgesandt wird, ist gänzlich unwirksam (Bundesgerichtshof, Beschluß vom 16. Juni 1993, VIII ARZ 2/93). Die Einhaltung der einjährigen Wartefrist ist nach Auffassung des BGH nämlich eine materielle Voraussetzung des Mieterhöhungsverlangens.

In die Fristen werden Mieterhöhungen nach Modernisierungen gemäß § 559 BGB (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Mieterhöhung nach Modernisierung”) und wegen höherer Betriebskosten nach § 560 BGB (Mehr dazu in unserem Beitrag „Mieterhöhung wegen der Betriebskosten”) nicht eingerechnet.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 Absatz 2 BGB gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Wegen der Einzelheiten verweisen wir auf unseren Beitrag „Die ortsübliche Vergleichsmiete”.

2. Die Kappungsgrenze

Die sogenannte „Kappungsgrenze” bildet eine absolute Grenze für Mieterhöhungen, die auch dann nicht überschritten werden darf, wenn die Miete nach der Erhöhung immer noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Bei Erhöhungen darf sich die Miete nach § 558 Absatz 3 Satz 1BGB innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den § 559 BGB (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Mieterhöhung nach Modernisierung”) bis § 560 BGB ( Mehr dazu in unserem Beitrag „Mieterhöhung wegen der Betriebskosten”) abgesehen, nicht um mehr als 20 % (früher 30 %) erhöhen (Kappungsgrenze). Die Kappungsgrenze ist verfassungsgemäß (BVerfG, Beschluß vom 04. Dezember 1985, 1 BvL 23/84). 

Die Kappungsgrenze gilt nicht für Mieterhöhungen nach Modernisierungen gemäß § 559 BGB (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Mieterhöhung nach Modernisierung”) und wegen höherer Betriebskosten nach § 560 BGB (Mehr dazu in unserem Beitrag „Mieterhöhung wegen der Betriebskosten”). Diese Mieterhöhungen werden bei der Berechnung der Kappungsgrenze auch nicht berücksichtigt.

Auf eine vereinbarte Staffelmiete nach § 557a BGB (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Staffelmiete”) oder eine Indexmiete nach § 557b BGB (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Indexmiete”) ist die Kappungsgrenze ebenfalls nicht anzuwenden.

Die Frist von 3 Jahren ist von dem Zeitpunkt aus rückwärts zu berechnen, zu dem das Mieterhöhungsverlangen wirksam werden soll, nicht vom Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens an. Grundwert der Prozentrechnung ist die zu Beginn dieser Frist geltende Miete. Der errechnete Prozentwert darf 20 % nicht übersteigen. Übersteigt er die Kappungsgrenze, so ist das Mieterhöhungsverlangen nicht insgesamt unwirksam, sondern nur der die Kappungsgrenze übersteigende Teil (Gramlich, Mietrecht, 14. A. 2018, § 558 BGB, Rn. 24).

Der Prozentsatz beträgt nach § 558 Absatz 3 Satz 2 BGB 15 %, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete durch die Landesregierungen durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren bestimmt sind. In Berlin hat der Senat durch die am 10. Mai 2018 in Kraft getretene „Verordnung zur Senkung der Kappungsgrenze gemäß § 558 Absatz 3 BGB (Kappungsgrenzenverordnung)” vom 10. April 2018 bestimmt: „Berlin ist eine Gemeinde im Sinne § 558 Absatz 3 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, in der die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.” Damit gilt in Berlin bis zum 10. Mai 2023 die reduzierte Kappungsgrenze von 15 %.

3. Form und Begründung des Mieterhöhungsverlangens

§ 558a BGB regelt die formellen Voraussetzungen der Mieterhöhung. Unterläuft dem Vermieter hier ein Fehler, ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Auch abweichende mietvertragliche Regelungen sind nach § 558a Absatz 5 BGB unwirksam. Die Frage, ob das Mieterhöhungsverlangen materiell berechtigt ist, richtet sich allein nach § 558 BGB.

Das Mieterhöhungsverlangen ist dem Mieter nach § 558a BGB in Textform zu erklären und zu begründen. Die Textform ist in § 126b BGB geregelt. Wir verweisen insoweit auf unseren Beitrag „Form”. Die in einem Mietvertrag enthaltene Schriftformabrede steht der Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens in Textform nicht entgegen, da das einseitige Mieterhöhungsverlangen des Vermieters keine Vertragsänderung oder -ergänzung dar stellt (Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. November 2010, VIII ZR 300/09).

Sind mehrere Personen Mieter, muss die Erklärung an alle gerichtet werden und allen zugehen. Dabei ist es zulässig, wenn die Mieter sich im Mietvertrag gegenseitig dazu bevollmächtigt haben, Erklärungen des Vermieters entgegenzunehmen (Näheres dazu in unseren Beiträgen „Die Mietvertragsparteien” und „Vollmacht”).

Es reicht also ein Schriftstück in maschineller Form, d.h. ohne eigenhändige Unterschrift. Dies ist in der Wohnungswirtschaft die übliche Form des Mieterhöhungsverlangens und in den gängigen wohnungswirtschaftlichen Programmen auch so vorgesehen.

Der Erhöhungsbetrag muss in dem Erhöhungsverlangen beziffert angegeben werden.

Nach § 558a Absatz 1 BGB ist das Mieterhöhungsverlangen zu begründen. In der Begründung müssen sämtliche Voraussetzungen für die Rechtmäßigkeit des Erhöhungsverlangens dargelegt werden. Zur Begründung kann nach § 558a Absatz 2 BGB  insbesondere Bezug genommen werden auf

  1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
  2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
  3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
  4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

Die beste Möglichkeit ist in der Regel die Bezugnahme auf einen Mietspiegel (Näheres dazu in unseren Beiträgen „Der Mietspiegel” und „Der Berliner Mietspiegel 2017”). Diese Art der Begründung ist sicher und kostengünstig. Im Hinblick auf die Vermutung in § 558d Absatz 3 BGB dürfte es auch schwer sein, höhere als in einem qualifizierten  Mietspiegel angegebene Mieten geltend zu machen.

Begründet der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen mit der Bezugnahme auf einen qualifizierten Mietspiegel, so genügt die Angabe des für die Wohnung nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfeldes (Bundesgerichtshof, , Urteil vom 12. Dezember 2007VIII ZR 11/07; Bundesgerichtshof, Urteil vom 11. März 2009VIII ZR 316/07). Ob die Einordnung zutrifft, ist keine Frage der Wirksamkeit, sondern der materiellen Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens.

Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält (Wie z.B. der Berliner Mietspiegel), reicht es nach § 558a Absatz 4 Satz 1 BGB aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Dies bedeutet aber nur, dass das Mieterhöhungsverlangen dann formell rechtmäßig ist. Materiell richtig ist es nur dann, wenn die verlangte Miete auch der zutreffenden ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht.

Ein allgemein im Internet zugänglicher Mietspiegel wie der Berliner Mietspiegel muss einem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt werden (Bundesgerichtshof, , Urteil vom 12. Dezember 2007VIII ZR 11/07; Landgericht Berlin, Urteil vom 15.09.2017 – 63 S 55/17). Aber auch ein Mietspiegel, der gegen eine geringe Schutzgebühr an jedermann abgegeben wird, ist in diesem Sinne allgemein zugänglich (Bundesgerichtshof, Urteil vom 30. September 2009VIII ZR 276/08).

Wird in dem Mieterhöhungsverlangen versehentlich auf einen alten Mietspiegel Bezug genommen, so ist dies allenfalls ein Problem der materiellen Richtigkeit der Mieterhöhung, macht das Mieterhöhungsverlangen aber nicht schon formell unwirksam (Landgericht Berlin, Urteil vom 15.09.2017 – 63 S 55/17). Die materielle Richtigkeit ist davon aber in der Regel nicht betroffen, da die Werte in alten Mietspiegeln zumeist niedriger sind als in den aktuellen Mietspiegeln.

Enthält ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d Absatz 1 BGB, bei dem die Vorschrift des § 558d Absatz 2 BGB eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben nach § 558a Absatz 3 BGB auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach § 558a Absatz 2 BGB stützt. Hintergrund dafür ist die Vermutung in § 558d Absatz 3 BGB.

Soweit ein qualifizierter Mietspiegel wie der Berliner Mietspiegel über ein Raster von Feldern verfügt, in denen für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist, genügt die Angabe des für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfelds; die konkrete Spanne muss nicht benannt werden (Landgericht Berlin, Urteil vom 15.09.2017 – 63 S 55/17). 

Gibt der Vermieter für die Erhöhung keinen Termin an, so wird sie zu dem sich aus § 558b BGB ergebenden Zeitpunkt wirksam. Dies gilt auch, wenn der Vermieter einen zu frühen Termin angibt, Die Angabe des Zeitpunktes, von dem an der Vermieter die erhöhte Miete verlangt, da er nicht zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen eines Mieterhöhungsverlangens gehört (OLG Koblenz, Rechtsentscheid vom 11. März 1983, 4 W-RE-69/83). Gibt er einen späteren Termin an, so ist dieser verbindlich (OLG Koblenz, a.a.O.).

4. Zustimmung

Wenn und soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er gemäß § 558b Absatz 1 BGB die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.

Die Zustimmung des Mieters ist eine formfreie einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung. Mit ihr wird das vom Vermieter ausgesprochene Angebot zur Änderung des Mietvertrages angenommen. In der Regel erfolgt die Zustimmung schriftlich. Die meisten Wohnungsunternehmen füge dazu ihren Mieterhöhungsverlangen bereits vorbereitete Antwortschreiben bei, die die Mieter nur noch unterschreiben und abschicken müssen. Die Zustimmung kann auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen. So hat der Bundesgerichtshof durch Beschluss vom 30. Januar 2018 (VIII ZB 74/16) entschieden, dass der Mieter die Zustimmung konkludent erklärt, wenn er die erhöhte Miete drei mal vorbehaltlos gezahlt hat. Eine ausdrückliche schriftliche Zustimmung kann der Vermieter nicht verlangen, da § 558b BGB keine bestimmte Form für die Zustimmungserklärung vorsieht. Der Mieter kann sie daher sowohl ausdrücklich als auch konkludent erklären. Der BGH hat allerdings ausdrücklich nicht entschieden, ob schon in der erstmaligen Zahlung der erhöhten Miete eine konkludente Zustimmung des Mieters zu einer geforderten Mieterhöhung gesehen werden kann.

Die Einziehung der erhöhten Miete durch den Vermieter im Lastschriftverfahren kann dagegen auch nach längeren Zeiträumen wohl nicht als Zustimmung gewertet werden, da Schweigen im Rechtsverkehr grundsätzlich keinen Erklärungsgehalt hat. Der Vermieter sollte daher in diesen Fällen immer auf einer ausdrücklichen Zustimmung bestehen, damit er die Klagefrist nach § 558b Absatz 2 BGB nicht versäumt.

Die Zustimmung ist kein Fernabsatzvertrag (Mehr dazu in unserem Beitrag „Fernabsatzverträge”) i. S. d. § 312c BGB, so dass die Zustimmungserklärung des Mieters nicht nach § 312g Absatz 1 BGB widerruflich ist (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rdnr. 144; AG Gelsenkirchen, Urteil vom 27.04.2016 – 202 C 3/16, Landgericht Berlin, Urteil vom 14.09.2016 – 18 S 357/15). Der Vermieter hat nämlich nach den §§ 558ff. BGB einen gesetzlichen Anspruch auf die Änderung des Mietvertrages. Die Regelungen über Fernabsatzverträge sind daher auf die Erklärungen des Mieters im Rahmen der Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht anwendbar.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat diese Auffassung bestätigt und mit Urteil vom 17. Oktober 2018 – VIII ZR 94/17 entschieden, dass die gemäß § 558b Absatz 1 BGB erklärte Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558 Abs. 1, § 558a Abs. 1 BGB vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen nicht erfasst ist und dem Mieter ein dahingehendes Widerrufsrecht nicht zusteht. Der Wortlaut des § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB erstrecke das Widerrufsrecht zwar auf “Verträge über die Vermietung von Wohnraum”. Der Anwendungsbereich dieser Vorschrift sei jedoch dahingehend einschränkend auszulegen, dass ein Widerrufsrecht des Mieters bei einer Zustimmungserklärung zu einer vom Vermieter verlangten Erhöhung der Miete nach den §§ 558 ff. BGB nicht gegeben ist. Dies folge aus dem Regelungszweck sowohl der Bestimmungen über die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§§ 558 ff. BGB) als auch der Bestimmungen über das Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Fernabsatzverträgen.

Mit dem in § 312 Abs. 4 Satz 1 BGB vorgesehenen Widerrufsrecht des Mieters einer Wohnung solle Fehlentscheidungen aufgrund der Gefahr psychischen Drucks sowie dem typischerweise bestehenden Informationsdefizit des Mieters begegnet werden. Dieser Zielsetzung des Gesetzes trage bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete die in den §§ 558 ff. BGB vorgesehenen Bestimmungen zum Schutz des Mieters bereits uneingeschränkt Rechnung. Gemäß § 558a Abs. 1 BGB sei das (in Textform zu erklärende) Mieterhöhungsverlangen vom Vermieter zu begründen. Damit solle dem Mieter die Möglichkeit gegeben werden, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen. Schon dadurch könne der Mieter seinen rechtsgeschäftlichen Willen ohne ein Informationsdefizit und außerhalb einer etwaigen Drucksituation bilden. Außerdem räume das Gesetz dadurch, dass der Vermieter frühestens nach Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens auf Erteilung der Zustimmung klagen könne (§ 558b Abs. 2 BGB), dem Mieter eine angemessene Überlegungsfrist ein, innerhalb derer er sich entscheiden könne, ob und gegebenenfalls inwieweit er der Mieterhöhung zustimme. Somit sei bereits durch die Bestimmungen der §§ 558 ff. BGB sichergestellt, dass der Sinn und Zweck der verbraucherschützenden Regelungen für Vertragsabschlüsse im Fernabsatz erfüllt ist. Die Rechtsprechung des Senats zum Widerrufsrecht des Mieters bei außerhalb von Geschäftsräumen (früher: in einer Haustürsituation) geschlossenen Verbraucherverträgen zwischen einem Vermieter und einem Mieter (BGH, Urteil vom 17. Mai 2017 – VIII ZR 29/16, NJW 2017, 2823 Rn. 11 ff.) bleibe hiervon unberührt. Bei der normalen Mieterhöhung auf dem Postweg hat der Mieter also kein Widerrufsrecht. Anders sieht es aber aus, wenn man ihn in seiner Wohnung aufsucht und gleich vor Ort unterschreiben lässt.

Oft wird es Meinungsverschiedenheiten über die Frage geben, in welcher Höhe eine eigentlich unstreitige Mieterhöhung geltend gemacht werden kann. In diesem Fall kann man sich mit dem Mieter auch über die Frage der Mieterhöhung einigen und einen Vergleich abschließen.

5. Fristen

Bei einer Mieterhöhung nach § 558 ff BGB sind 5 Fristen zu beachten:

  1. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden (§ 558 Absatz 1 Satz 2 BGB)
  2. Die Miete muss in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein (§ 558 Absatz 1 Satz 1 BGB)
  3. Innerhalb von drei Jahren darf sich die Miete nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze, § 558 Absatz 3 BGB)
  4. der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens Zeit zur Zustimmung (§ 558b Absatz 2 Satz 1 BGB)
  5. Der Vermieter muss innerhalb von drei weiteren Monaten auf Erteilung der Zustimmung klagen (§ 558b Absatz 2 Satz 2 BGB).

Bild: vege / Fotolia

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