Das Sachverständigengutachten zur Begründung einer Mieterhöhung

Nach § 558a Absatz 2 Nummer 3 BGB kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens auch Bezug genommen werden auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.

Bei dem Gutachten handelt es sich um ein auf Grund eines zwischen dem Sachverständigend und dem Vermieter abgeschlossenen Gutachtervertrages erstelltes Parteigutachten. Es dient nur dazu, das Mieterhöhungsverlangen zu begründen (Mehr dazu in unserem Beitrag „Das Mieterhöhungsverfahren”) und dem Mieter wie bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel oder der Benennung von Vergleichswohnungen Informationen liefern, um die Berechtigung des Anspruchs des Vermieters überprüfen zu können. Wenn es zwischen den Mietvertragsparteien zu einem Prozess um die Mieterhöhung kommt, kann der Vermieter mit diesem Gutachten keinen Beweis für die ortsübliche Vergleichsmiete erbringen. Dazu muss das Gericht vielmehr einen gerichtlichen Gutachter bestellen.

Bei dem Gutachter muss es sich um einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen handeln. Die öffentliche Bestellung von Sachverständigen ist in § 36 GewO geregelt. Für die Bestellung sind die Industrie- und Handelskammern zuständig, die auch Auskunft über Sachverständige geben. Es gibt für die Sachverständigen ein eigenes Fachgebiet (Nummer 1405) mit der Bezeichnung „Mieten und Pachten”. Über die fachlichen Bestellungsvoraussetzungen, die Anforderungen an Gutachten sowie die Inhalte der fachlichen Begutachtung gibt ein entsprechendes Papier des deutschen Industrie- und Handelskammertages vom Juli 2017 Auskunft.

Das Gutachten muss mit Gründen versehen sein, damit der Mieter nachvollziehen kann, wie der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen begründet. Das Gutachten muss Angaben über die Umstände enthalten, aus denen die geforderte Mieterhöhung hergeleitet wird, und zwar in einem Umfang, der es dem Mieter gestattet, der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachzugehen und diese zumindest ansatzweise selbst überprüfen zu können. Der Sachverständige muss somit eine Aussage über die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete treffen und die zu beurteilende Wohnung in das örtliche Preisgefüge einordnen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 3.2.2016, VIII ZR 69/15). Erfüllt das Gutachten diese Mindestanforderungen nicht, liegt keine Begründung des Mieterhöhungsverlangens vor, dass damit unwirksam wäre.

Wichtig ist, dass der Sachverständige von dem richtigen Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeht (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die ortsübliche Vergleichsmiete”) und dies auch in seinem Gutachten zum Ausdruck kommt. So darf er sich auf keine Mieten beziehen, deren Gültigkeit seit dem Zugang des Erhöhungsbegehrens länger als vier Jahre zurückliegt (Amtsgericht Berlin–Charlottenburg, Urteil vom 27. Juli 1998, 2 C 657–96), da dies den Vorgaben von § 558 Absatz 2 BGB widerspräche.

Der Sachverständige muss seinem Gutachten die richtige Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung zu Grunde legen. Deshalb ist ein Gutachten falsch, das von einer niedrigeren oder höheren Ausstattung ausgeht. Er muss die streitgegenständliche Wohnung aber nicht persönlich besichtigen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 19. Mai 2010, VIII ZR 122/09). Es ist ausreichend, wenn er eine Vergleichswohnung gesehen oder eine (umfassende und korrekte) Wohnungsbeschreibung zugrundegelegt hat. Der Vermieter hat im Rahmen eines Mieterhöhungsverfahrens das Recht, die Wohnung durch den Sachverständigen besichtigen zu lassen (Näheres dazu in unserem Beitrag „Besichtigungsrecht”).

Ist für die Gemeinde für den maßgeblichen Zeitpunkt ein Mietspiegel veröffentlicht, dann muss sich der Sachverständige sich in seinem Gutachten mit diesem beschäftigen, zumindest dann, wenn er davon abweichen will (Blank/Börstinghaus, § 558a BGB, Rdnr. 36).

Etwaige kleinere Mängel des Gutachtens führen nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens aus formellen Gründen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 3.2.2016, VIII ZR 69/15).

Auch wenn der Gesetzestext nur davon spricht, dass der Vermieter auf das Gutachten Bezug nehmen kann, liegt eine ordnungsgemäße Begründung des Mieterhöhungsverlangens nur vor, wenn ihm das Gutachten im Original oder als Fotokopie vollständig beigefügt wird. Nur dann kann der Mieter nachvollziehen, wie der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen begründet (Blank/Börstinghaus, § 558a BGB, Rdnr. 41). Das Angebot, dass Gutachten beim Vermieter einzusehen, ist unzureichend. Nach § 558b Absatz 3 BGB kann der Vermieter das Gutachten im Rahmen des Mieterhöhungsprozesses aber nachreichen. Hierdurch wird aber die Überlegungsfrist neu in Gang gesetzt.

Die Kosten des Gutachtens muss der Vermieter tragen, auch dann, wenn der Vermieter bei Meinungsverschiedenheiten das anschließende Mieterhöhungsverfahren gewinnt (Blank/Börstinghaus, § 558a BGB, Rdnr. 42).

Bild: motortion_AdobeStock

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