Das Vermieterpfandrecht

Um es gleich vorweg zu sagen: Das Vermieterpfandrecht spielt im wohnungswirtschaftlichen Alltag keine große Rolle. Dies liegt daran, dass bei Mietern, die noch nicht einmal ihre Wohnungsmiete bezahlen können, in aller Regel auch nur wenig zu pfänden ist. Man ist als Vermieter zumeist froh, wenn sie ohne weitere Kosten zu verursachen ausziehen. Das sollte man bei der Lektüre der folgenden Ausführungen im Hinterkopf behalten.

Eine gewisse Renaissance erlebt das Vermieterpfandrecht seit 2006, als der BGH im Rahmen der Räumungsvollstreckung die sogenannte „Berliner Räumung” anerkannte (BGH, Urteil vom 10.08.2006, I ZB 135/5).

Inhalt:
  1. Allgemeines
  2. Wie das Vermieterpfandrecht entsteht und erlischt
  3. Der Inhalt des Vermieterpfandrechts
  4. Die Rechte Dritter
  5. Wie das Vermieterpfandrecht ausgeübt wird
  6. Wie das Pfand verwertet wird
  7. Das Vermieterpfandrecht bei Insolvenz des Mieters
1. Allgemeines

Wie bereits in dem Beitrag über die Mietsicherheit ausgeführt ist der Vermieter Monat für Monat vorleistungspflichtig, sobald er die Wohnung dem Mieter übergeben hat. Neben der Mietsicherheit nach § 551 BGB und bei Genossenschaften dem Auseinandersetzungsguthaben steht ihm zur Absicherung seiner Ansprüche gegen den Mieter auch noch das Vermieterpfandrecht nach den §§ 562 ff BGB zur Verfügung. Die Bestimmung lautet:

§ 562 Umfang des Vermieterpfandrechts
(1) Der Vermieter hat für seine Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den eingebrachten Sachen des Mieters. Es erstreckt sich nicht auf die Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen.
(2) Für künftige Entschädigungsforderungen und für die Miete für eine spätere Zeit als das laufende und das folgende Mietjahr kann das Pfandrecht nicht geltend gemacht werden.

Das Vermieterpfandrecht ist ein gesetzliches besitzloses Pfandrecht. Es muss also nicht ausdrücklich vereinbart werden und erfordert anders als das allgemeine Pfandrecht nach § 1205 Absatz 1 BGB keinen Besitzübergang auf den Vermieter. Der Vermieter hat durch das Vermieterpfandrecht (theoretisch) die Möglichkeit, auf das Eigentum des Mieters in der Wohnung zurückzugreifen, um es zu versteigern und aus dem Versteigerungserlös seine Forderungen zu begleichen. Das ist in der Praxis ungefähr so kompliziert wie es klingt. Auch deshalb spielt das Vermieterpfandrecht kaum eine Rolle.

Das Vermieterpfandrecht besteht zusätzlich zur Kaution oder der Bürgschaft. Der Vermieter kann grundsätzlich beide Sicherheiten in Anspruch nehmen. Er wird in aller Regel zunächst auf die Kaution und die Bürgschaft zurückgreifen und das Vermieterpfandrecht nur dann in Erwägung ziehen, wenn seine Forderungen dadurch nicht vollständig gedeckt sind. Neben dem Vermieterpfandrecht kann der Vermieter aber auch wie jeder andere Gläubiger die Zwangsvollstreckung gegen den Mieter aus einem Zahlungstitel betreiben und durch den Gerichtsvollzieher ein Pfändungspfandrecht an den Sachen des Mieters erwirken. Dieses Pfändungspfandrecht ist dann allein nach den gesetzlichen Vorschriften der ZPO zu beurteilen. Der Vermieter muss entscheiden, welches Pfandrecht er verwerten will.

2. Wie das Vermieterpfandrecht entsteht und erlischt

Das Vermieterpfandrecht setzt einen wirksamen Mietvertrag voraus. Es entsteht an solchen beweglichen Sachen (siehe § 90 BGB), die dem Mieter gehören und die er während des Mietverhältnisses in die Wohnung bringt. Es setzt weder eine ausdrückliche oder stillschweigende Verpfändung, noch unmittelbaren oder mittelbaren Besitz des Vermieters voraus. Ein gutgläubiger Pfandrechtserwerb an Gegenständen, die dem Mieter nicht gehören, ist deshalb nicht möglich.

Nach § 562a BGB erlischt das Pfandrecht des Vermieters mit der Entfernung der Sachen von dem Grundstück, außer wenn diese ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters erfolgt. Der Vermieter kann nicht widersprechen, wenn sie den gewöhnlichen Lebensverhältnissen entspricht oder wenn die zurückbleibenden Sachen zur Sicherung des Vermieters offenbar ausreichen. Die Benutzung eines PKW entspricht den gewöhnlichen Lebensverhältnissen. Der Mieter darf seinen Wagen daher weiter im Alltag nutzen. Wird der Pkw wieder zurückgebracht, so entsteht das Pfandrecht nach § 562 Absatz 1 BGB neu (Bundesgerichtshof, Urteil vom 6. Dezember 2017XII ZR 95/16).

Der Mieter kann die Geltendmachung des Pfandrechts des Vermieters gemäß § 562c BGB durch Sicherheitsleistung abwenden. Er kann jede einzelne Sache dadurch von dem Pfandrecht befreien, dass er in Höhe ihres Wertes Sicherheit leistet.

3. Der Inhalt des Vermieterpfandrechts

Nach § 1257 BGB finden auf das Vermieterpfandrecht als gesetzliches Pfandrecht die Vorschriften über das durch Rechtsgeschäft bestellte Pfandrecht (§§ 1204 ff BGB) entsprechende Anwendung.

Nach § 562 Absatz 1 Satz 1 BGB sichert das Vermieterpfandrecht die Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis (Also nicht Ansprüche Dritter und auch keine Ansprüche des Vermieters aus einem anderen Rechtsverhältnis). Dies sind z.B. Ansprüche auf

  • Miete,
  • Nutzungsentschädigung,
  • Betriebskostennachzahlungen,
  • Schadensersatzansprüche,
  • Kosten der Rechtsverfolgung.

Nach § 562 Absatz 2 BGB sichert das Vermieterpfandrecht keine künftigen Entschädigungsforderungen und Miete für eine spätere Zeit als das laufende und das folgende Mietjahr.

Nach § 562 Absatz 1 Satz 2 BGB erstreckt sich das Vermieterpfandrecht nicht auf die Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen. Welche dass sind, ergibt sich aus § 811 ZPO. Nicht dem Vermieterpfandrecht unterliegen danach insbesondere der in Deutschland übliche Hausrat, Kleidung und Bargeld, soweit es zum unpfändbaren Teil des Arbeitseinkommens gehört. In der Praxis bedeutet das in den meisten Fällen, dass die Gegenstände, die sich in der Wohnung eines Mietschuldners befinden, nicht pfändbar sind und somit auch nicht dem Vermieterpfandrecht unterliegen.

4. Die Rechte Dritter

Die Sachen unterliegen nach § 562 Absatz 1 BGB (…Sachen des Mieters) nur dann dem Vermieterpfandrecht, wenn sie im Eigentum des Mieters stehen. Stehen sie im Eigentum Dritter, erstreckt sich das Vermieterpfandrecht nicht auf sie. Das betrifft beispielsweise die Sachen der Ehefrau, die mit in der Wohnung wohnt, ohne Mieterin zu sein. Oder die Sachen des Untermieters. Wer einen neuen Fernseher auf Kredit kauft, wird zumeist erst dann Eigentümer, wenn alle Raten bezahlt sind. Solange steht das Gerät unter Eigentumsvorbehalt und unterliegt nicht dem Vermieterpfandrecht. Allerdings erwirbt der Mieter durch seine Ratenzahlungen im Laufe der Zeit ein Anwartschaftsrecht, dass seinerseits dem Vermieterpfandrecht unterliegt. Hier könnte in Einzelfällen durchaus ein lohnender Ansatzpunkt sein.

Im Streitfall muss der Vermieter beweisen, dass die Sachen im Eigentum des Mieters stehen. Er kann sich dabei nicht auf die Eigentumsvermutung des § 1006 BGB berufen. Eine Klausel im Mietvertrag, durch die der Mieter erklärt, dass die Sachen in der Wohnung in seinem Eigentum stehen und unbelastet von Rechten Dritter sind, verstößt gegen § 309 Nummer 12 BGB und ist daher unwirksam. Bezüglich der Eigentumsverhältnisse zwischen Ehegatten muss jedoch der Mieter nach § 1362 Absatz 1 BGB beweisen, dass der andere Ehegatte Eigentümer ist

Bleibt der Mieter Miete schuldig, hat er zumeist auch andere Schulden. Es kann dann passieren, dass ein anderer Gläubiger die dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Gegenstände pfänden lässt. Diesen Pfändungen kann der Vermieter nach § 805 Absatz 1 ZPO nicht widersprechen. Er hat jedoch einen Anspruch auf vorzugsweise Befriedigung aus dem Erlös. Dessen Höhe ist jedoch nach § 562d BGB auf die Mieten für das letzte Jahr vor der Pfändung begrenzt. Der Anspruch auf vorzugsweise Befriedigung muss im Streitfall nach § 805 ZPO gerichtlich geltend gemacht werden.

5. Wie das Vermieterpfandrecht ausgeübt wird

Um sein Vermieterpfandrecht auszuüben, kann der Vermieter vom Mieter nach § 1231 Satz 1 BGB verlangen, dass ihm die betroffenen Gegenstände herausgegeben werden. An eine bestimmte Form ist er dabei von Rechts wegen nicht gebunden. Es empfiehlt sich, dies aus Beweisgründen schriftlich oder unter Zeugen zu machen. Gibt der Mieter die Gegenstände nicht heraus, kann der Vermieter ihn vor Gericht auf Herausgabe verklagen.

Das Pfandrecht gibt dem Vermieter kein Recht, die Wohnung des Mieters ohne dessen Zustimmung zu betreten und die Gegenstände selbst an sich zu nehmen. Der Vermieter darf allerdings nach § 562b Absatz 1 BGB die Entfernung der Sachen, die seinem Pfandrecht unterliegen, auch ohne gerichtliche Hilfe verhindern und sie an sich nehmen, wenn der Mieter sie gegen seinen Willen aus der Wohnung entfernen will. Unter Beachtung der Verhältnismäßigkeit dürfen dabei alle Mittel eingesetzt werden, um zu verhindern, dass der Mieter die Sachen wegschafft. Dazu gehört als letztes Mittel auch physische Gewalt (Deppen/Heilmann (Hrsg.), Prozesse in Mietsachen, § 7, Rdnr. 387).

Aber Achtung: Übt der Vermieter das Selbsthilferecht aus, obwohl er dazu nicht berechtigt ist (Z.B. weil die Gegenstände in der Wohnung pfändungsfrei sind), so kann er sich strafbar und schadensersatzpflichtig machen. Man sollte daher vorsichtig damit sein. Wenn man vom drohenden Auszug des Mieters erfährt und die begründete Befürchtung hat, dass er das Vermieterpfandrecht nicht respektieren wird, sollte man daher im Vorfeld lieber versuchen, eine einstweilige Verfügung beim Amtsgericht zu erwirken. Unternimmt man nämlich nichts, so erlischt das Pfandrecht gemäß § 562a Satz 1 BGB mit der Entfernung der Sachen von dem Grundstück, es sei denn, der Vermieter wusste nichts davon oder hat ausdrücklich widersprochen (Was zu beweisen wäre).

Hat der Mieter Sachen ohne Wissen oder unter Widerspruch des Vermieters entfernt, so kann dieser nach § 562b Absatz 2 BGB verlangen, dass der Mieter sie herausgibt. Gibt der Mieter sie nicht heraus, kann der Vermieter ihn verklagen. Das Selbsthilferecht gilt insoweit nicht. Das Pfandrecht erlischt jedoch mit dem Ablauf eines Monats, nachdem der Vermieter von der Entfernung der Sachen Kenntnis erlangt hat, wenn er diesen Anspruch nicht vorher gerichtlich geltend gemacht hat.

6. Wie das Pfand verwertet wird

Die Verwertung der Pfandgegenstände erfolgt nach § 1235 Absatz 1 BGB durch öffentliche Versteigerung. Die Versteigerung hat § 383 Absatz 3 BGB  durch einen für den Versteigerungsort bestellten Gerichtsvollzieher oder zu Versteigerungen befugten anderen Beamten oder öffentlich angestellten Versteigerer öffentlich zu erfolgen (öffentliche Versteigerung). Zeit und Ort der Versteigerung sind unter allgemeiner Bezeichnung der Sache öffentlich bekannt zu machen. Nach § 1234 Absatz 1 BGB hat der Vermieter dem Mieter den Verkauf vorher anzudrohen und dabei den Geldbetrag zu bezeichnen, wegen dessen der Verkauf stattfinden soll. Der Verkauf darf nach § 1234 Absatz 2 BGB nicht vor dem Ablauf eines Monats nach der Androhung erfolgen. Weitere Details zum Ablauf der Versteigerung ergeben sich aus den §§ 1236 ff BGB.

Hat das Pfand einen Börsen- oder Marktpreis (Z.B. Gold), so kann es nach § 1235 Absatz 2 BGB, § 1221 BGB durch den Verkauf aus freier Hand durch einen zu solchen Verkäufen öffentlich ermächtigten Handelsmäkler oder durch eine zur öffentlichen Versteigerung befugte Person zum laufenden Preis verwertet werden. Der Vermieter ist nicht berechtigt, die Pfandgegenstände einfach für sich zu nutzen oder selbst oder durch einen beliebigen Dritten verkaufen zu lassen.

Wenn man in der Wohnung eines Mietschuldners überhaupt pfändbare Gegenstände findet, führt die öffentliche Versteigerung nur selten zu einem spürbaren Erlös. Das hängt sicher auch damit zusammen, dass es eine allgemeine Tendenz gibt, sich die Dinge des täglichen Lebens bei Bedarf immer wieder neu zu kaufen, was auch durch die sinkenden Neupreise bei vielen dieser Gegenstände befördert wird.

7. Das Vermieterpfandrecht bei Insolvenz des Mieters

Der Vermieter ist in der Insolvenz des Mieters (Mehr dazu in unserem Beitrag „Die Insolvenz des Mieters”) aufgrund des Vermieterpfandrechts nach § 50 Absatz 1 InsO für seine Hauptforderungen, Zinsen und Kosten zur abgesonderten Befriedigung aus den dem Vermieterpfandrecht unterliegenden Pfandgegenständen berechtigt. Dies gilt allerdings nach § 50 Absatz 2 InsO nicht wegen der Miete für eine frühere Zeit als die letzten zwölf Monate vor der Eröffnung des Verfahrens sowie wegen der Entschädigung, die infolge einer Kündigung des Insolvenzverwalters zu zahlen ist (Ist nur im Gewerberaummietrecht relevant). Auch dieses Absonderungsrecht setzt aber voraus, dass überhaupt ein Vermieterpfandrecht besteht, es sich insbesondere nicht um pfändungsfreie Gegenstände handelt. Dies dürfte jedoch im Wohnungsbereich die Regel sein.

Die Verwertung der Gegenstände erfolgt nicht durch den Vermieter, sondern gemäß den §§ 166 ff InsO durch den Insolvenzverwalter. Dieser ist zum freihändigen Verkauf berechtigt. Da der Insolvenzverwalter das Wohnungsmietverhältnis jedoch in der Regel freigibt, bleibt es bei den allgemeinen Regeln.

Bild: Stefan-Yang / Fotolia

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