Der Abbruch der Vertragsverhandlungen

Mieter und Vermieter sind in ihrer Entscheidung frei, ob sie einen Mietvertrag abschließen oder nicht. Dies ist Ausdruck ihrer durch die Verfassung geschützten Vertragsfreiheit. In der Regel haben beide Vertragsparteien mehrere „Eisen im Feuer”, wenn sie eine neue Wohnung oder einen neuen Mieter suchen. Es gibt daher sehr viel mehr Absagen als neue Mietverträge. Wer mit einem Mieter oder Vermieter über einen Mietvertrag verhandelt, muss daher immer im Auge behalten, dass die Wahrscheinlichkeit einer Absage höher ist als die für einen neuen Mietvertrag. Je nach Marktlage gilt dies mal mehr für die Mieter und mal mehr für die Vermieter. In einem Vermietermarkt wie Berlin ist die Wahrscheinlichkeit für eine oder mehrere Absagen derzeit für die Mieter deutlich höher als für die Vermieter.

Die Vertragsfreiheit gilt jedoch nicht unbegrenzt. Sie schützt nur dann, wenn man sich gegenüber dem ins Auge gefassten Vertragspartner redlich verhält. Denn nach § 311 Absatz 2 Nummer 1 BGB entsteht schon durch die Aufnahme von Vertragsverhandlungen ein Schuldverhältnis mit Rechten und Pflichten. Unter bestimmten Umständen kann ein Abbruch von Vertragsverhandlungen daher Schadensersatzansprüche nach sich ziehen.

Dies kann der Fall sein, wenn

  1. der Vertragsschluss nach dem Verhandlungsstand als sicher anzusehen war,
  2. der andere Teil im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages Aufwendungen gemacht hat und
  3. der Verhandlungspartner den Vertragsschluss ohne triftigen Grund ablehnt.

Es müssen alle drei Voraussetzungen vorliegen. Dafür reichen die in jedem Verhandlungsverlauf erforderlichen Handlungen wie die  Übersendung eines (nicht unterzeichneten) Mietvertragsformulars vom Vermieter an den Mieter oder die Anforderung eines Gehaltsnachweises oder einer Schufa-Auskunft allerdings nicht aus (Blank/Börstinghaus, § 535 BGB, Rdnr. 43). Erforderlich sind vielmehr konkrete Umstände, die den Vertragsschluss als sicher erscheinen lassen.

Wenn der Vermieter am Ende der Vertragsverhandlungen mit dem Mieter einen Termin zur Vertragsunterzeichnung vereinbart und diesen dann kurzfristig platzen lässt, weil sich in der Zwischenzeit doch noch ein aus seiner Sicht besserer Interessent gefunden hat, kann das durchaus zu Schadensersatzansprüchen führen. Hat beispielsweise der Mieter bereits ein Umzugsunternehmen gebucht und muss diese Buchung nun stornieren, kann er die ihm dadurch entstandenen Kosten als Schadensersatz geltend machen. Es ist daher immer wichtig, dem Mieter klar zu machen, dass man sich die Entscheidung bis zur Vertragsunterzeichnung offen hält. Oder, noch besser, man hält sich an die mit der Terminvereinbarung getroffene Zusage, auch wenn sich noch ein anderer Interessent findet. Gleiches gilt auch umgekehrt, wenn der Mieter den vereinbarten Termin nicht wahrnimmt und der Vermieter in der berechtigten Erwartung des Vertragsschlusses schon Schilder für die Klingel und den Briefkasten hat herstellen lassen.

Bild: XtravaganT / Fotolia

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