Der Abrechnungsmaßstab

Inhaltsverzeichnis:
  1. Einleitung
  2. Kosten nach dem Anteil der Wohnfläche
  3. Kosten nach Verbrauch oder Verursachung
  4. Veränderung des Abrechnungsmaßstabes
  5. Gewerbe  
1. Einleitung

Da die meisten vermieteten Gebäude mehr als eine Wohnung haben, die Betriebskosten aber nicht wohnungsweise anfallen, müssen sie auf die verschiedenen Wohnungen verteilt werden. Dies erfolgt in der Betriebskostenabrechnung. Die Verteilung der Kosten muss nach einem Maßstab erfolgen, dem sogenannten „Abrechnungsmaßstab”. Die grundlegende Regelung dazu ist § 556a BGB.

§ 556a Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten

(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam. 

Die Vorschrift unterscheidet zwischen den Betriebskosten, die nach dem Anteil der Wohnfläche abzurechnen sind, und solchen, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen.

Wie sich aus § 556a Absatz 1 Satz 1 BGB ergibt, können Mieter und Vermieter auch einen anderen Abrechnungsmaßstab vereinbaren. Es kommt jedoch nur selten vor, dass im Mietvertrag z.B. eine Verteilung nach der Kopfzahl der Wohnungsnutzer vereinbart wird. Der häufigste Anwendungsfall dürfte die Verteilung der Kosten für den Kabelanschluss nach der Anzahl der Wohnungen sein (siehe dazu auch: BGH, Urteil vom 20.10.2010, VIII ZR 73/10). Aber auch dies muss im Mietvertrag eindeutig vereinbart sein.

Im Bereich des sozialen Wohnungsbaus müssen die Betriebskosten nach § 20 Absatz 2 Satz 1 NMV nach dem Verhältnis der Wohnfläche abgerechnet werden. Abweichende Vereinbarungen sind nicht möglich, es sei denn, die §§ 21 bis 25 NMV lassen dies zu.

Im Bereich der Heiz- und Warmwasserkosten gehen außerdem die Bestimmungen der Heizkostenverordnung nach § 2 HeizkostenV zwingend vor.

Der Vermieter muss bei der Festlegung des Abrechnungsmaßstabes von sachbezogenen Gesichtspunkten ausgehen, die zu einem billigen und gerechten Ergebnis führen. Den Verwaltungsaufwand, der zum Teil beträchtliche Unterschiede aufweist, darf er bei seiner Entscheidung berücksichtigen (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, Teil F, Rn. 51).

Als Abrechnungsmaßstäbe kommen in Betracht:

  • das Verhältnis der Nutz-/Wohnflächen oder des umbauten Raums,
  • der unterschiedliche Verbrauch,
  • die Zahl der Mietobjekte,
  • die Zahl der Nutzer,
  • die unterschiedliche Nutzung,
  • die unterschiedliche Ausstattung,
  • das Verhältnis der Mieten.

Die im Gesetz vorgesehenen Abrechnungsmaßstäbe Wohnfläche und erfasster Verbrauch führen in der Regel zu einem sachgerechten Ergebnis und können im wohnungswirtschaftlichen Alltag mit vertretbarem Aufwand angewendet werden. Andere Abrechnungsmaßstäbe kommen daher nur in Betracht, wenn es im Einzelfall gute Gründe dafür gibt.

Nicht zulässig ist ein Abrechnungsmaßstab, der das Leerstandsrisiko auf die Mieter abwälzt. Es ist daher nicht möglich, die Kosten nach dem Verhältnis der vermieteten Flächen zu verteilen oder eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag vorzusehen (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, Teil F, Rn. 172).

Es muss nicht für alle Kostenarten der gleiche Abrechnungsmaßstab verwendet werden. In der Regel werden mindestens zwei Abrechnungsmaßstäbe verwendet, nämlich die Wohnfläche für die kalten Betriebskosten und der Verbrauch für Heizung und Wasser. In vielen Abrechnungen kommt als dritter Maßstab noch die Anzahl der Mietobjekte für die Kosten von Kabel und Antenne dazu, da beim Kabelempfang gerade eine Umlage nach der Anzahl der Mietobjekte sachgerecht ist, weil der Nutzen für jede Wohnung unabhängig von der Fläche gleich ist (BGH, Urteil vom 27.6.2007VIII ZR 202/06). Werden mehrere Abrechnungsmaßstäbe verwendet (Ein Beispiel dafür findet sich in der Entscheidung des BGH vom 23.06.2010, VIII ZR 227/09), muss auch erkennbar sein, welche Kostenart nach welchem Abrechnungsmaßstab verteilt wird. Keine Frage des Abrechnungsmaßstabes, sondern der Zuordnung der Kosten ist die Grundsteuer bei Eigentumswohnungen. Sie fällt von vornherein wohnungsweise an, so dass es nichts zu verteilen gibt.

Wird der Abrechnungsmaßstab gar nicht oder unverständlich angegeben, liegt ein formeller Fehler der Betriebskostenabrechnung vor. Die Abrechnung ist dann insgesamt oder hinsichtlich der betroffenen Betriebskostenposition unwirksam und muss insoweit neu erstellt werden. Wenn dies erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist erfolgt, ist der Vermieter nach § 556 Absatz 3 Satz 3 BGB mit Nachforderungen ausgeschlossen. Ob der richtige Abrechnungsmaßstab angewendet wurde (Fläche statt Verbrauch nach der Installation von Wasserzählern) oder ob der Abrechnungsmaßstab richtig angewendet wurde (Rechenfehler), betrifft hingegen die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung. Ein solcher Fehler kann jederzeit korrigiert werden, darf aber nach § 556 Absatz 3 Satz 3 BGB auch nicht zu einer Mehrbelastung des Mieters führen. Die Abgrenzung zwischen einem formellen Fehler und der inhaltlichen Richtigkeit (materieller Fehler) richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilungsschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (BGH, Urteil vom 20.10.2010, VIII ZR 73/10).

Abrechnungsmaßstäbe dienen der Verteilung der Betriebskosten. Sie bestehen daher immer aus 2 Werten: Dem Gesamtwert für das Gebäude oder die Wirtschaftseinheit und dem Wert für die jeweilige Wohnung, um die es in der Abrechnung geht. Die meisten Kosten werden nach dem Anteil der Wohnfläche abgerechnet. Hier muss also die Gesamtfläche des Gebäudes angegeben werden und die Fläche der jeweiligen Wohnung. Der Gesamtwert darf nicht bereinigt werden um leerstehende Flächen oder um Gewerbeflächen. Die Kosten der leerstehenden Flächen muss der Vermieter tragen (Mehr dazu in unserem Beitrag zum Leerstand). Die Kosten der Gewerbeflächen müssen vorab auf diese verteilt werden. Fehlt der Gesamtwert, liegt ein formeller Fehler der Betriebskostenabrechnung vor (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, Teil H, Rn. 146).

2. Kosten nach dem Anteil der Wohnfläche

Bei den Betriebskostenarten, die gemäß § 556a Absatz 1 Satz 1 BGB nach dem Anteil der Wohnfläche abgerechnet werden müssen, handelt sich um Klassiker wie die Hausreinigung oder den Hauswart, aber auch um eher seltene Kostenarten wie die Wascheinrichtung oder die Dachrinnenreinigung.

Die maßgebliche Wohnfläche ergibt sich in den meisten Fällen problemlos aus dem Mietvertrag. Wegen der Einzelheiten der Wohnflächenberechnung verweisen wir auf unseren Beitrag zur Wohnfläche. Sofern die Betriebskosten nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist nach einer Entscheidung des BGH vom 30. Mai 2018 (VIII ZR 220/17) für die Abrechnung die tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend, nicht etwa eine größere oder kleinere vereinbarte Wohnfläche. Der BGH hat mit diesem Urteil seine entgegenstehende Ansicht im Senatsurteil vom 31. Oktober 2006 (VIII ZR 261/06) aufgegeben. Auch wenn bei der Umlage von Betriebskosten absolute Verteilungsgerechtigkeit nicht zu erreichen sei und vom Gesetz auch nicht verlangt werde, erfordere eine interessengerechte Verteilung von Betriebskosten grundsätzlich, dass objektiv entstandene und für eine geschlossene Wirtschaftseinheit einheitlich erfasste Betriebskosten nach einem objektiven Abrechnungsmaßstab umgelegt würden, der gleichermaßen für alle zur Wirtschaftseinheit zählenden Nutzer gelte. Damit schieden im Allgemeinen subjektive Vorstellungen einzelner Mietvertragsparteien zur Wohnungsgröße, die ihren Ausdruck in einer Beschaffenheitsvereinbarung zur Wohnfläche gefunden hätten, schon von vornherein als tauglicher Abrechnungsmaßstab aus.

Die Abrechnung nach dem Anteil der Wohnflächen führt in der Regel zu einem gerechten Ergebnis, ist für den Vermieter leicht zu handhaben und nachvollziehbar und transparent für den Mieter (Ja, ich weiß, es gibt auch Flächenänderungen durch Um-, An- oder Ausbauten. Die kann man dann in der Abrechnung erläutern). Die Wohnfläche und die Anzahl der Bewohner korrelieren in der Regel. Trifft dies im Einzelfall nicht zu, ist dadurch die generelle Angemessenheit des Flächenmaßstabs durch die Entscheidung des Gesetzgebers vorgegeben.  Alle anderen Maßstäbe, insbesondere der nach der Zahl der Nutzer, sind schon wegen des mit ihnen verbundenen Verwaltungsaufwandes bei größeren Abrechnungseinheiten nicht zu vertreten.

Wer sich bei den verbrauchsabhängigen Kosten sparsam verhält, schont dadurch unmittelbar den eigenen Geldbeutel. Dies ist gerecht und setzt Anreize zu sparsamem Verhalten. Bei den nach der Wohnfläche umzulegenden Kostenarten senkt sparsames Verhalten nicht die eigenen Kosten, sondern die Gesamtkosten. Erst nach der Kostenverteilung kommt dem Mieter ein kleiner Anteil seiner Sparsamkeit im Abrechnungsergebnis zugute. Dadurch ist der natürliche Anreiz, Kosten durch das eigene Verhalten einzusparen, nicht ganz so ausgeprägt. Um so wichtiger ist es, dass das Betriebskostenmanagement bei diesen Kostenarten durch den Vermieter aktiv betrieben wird.

Aber auch beim Verhältnis der Wohnfläche kann es in einer Abrechnung mehrere Abrechnungsmaßstäbe geben. In großen Wohnanlagen liegen häufig mehrere Wirtschaftseinheiten an einem Innenhof. Dann gibt es für die Kosten der Gartenpflege einen anderen Abrechnungsmaßstab als für die anderen Kosten, da sie auf alle Wirtschaftseinheiten verteilt werden müssen. Gleiches kann für die Straßenreinigung gelten oder die Müllbeseitigung.

3. Kosten nach Verbrauch oder Verursachung

Die Betriebskostenarten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach § 556a Absatz 1 Satz 2 BGB nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Da jede Betriebskostenart von einem Verbrauch oder einer Verursachung abhängt, liegt der Schwerpunkt der Regelung auf der Erfassung dieses Verbrauchs. Wird der Verbrauch nicht erfasst, können die betreffenden Betriebskosten auch nicht danach verteilt werden.Theoretisch kann fast jede Kostenart nach einem Verbrauchs- bzw. Verursachungsmaßstab verteilt werden. Dies würde jedoch in vielen Fällen einen nicht zu rechtfertigenden Erfassungsaufwand verursachen und die Gebäudenutzer Kontrollen unterwerfen, die in einer freien Gesellschaft nicht möglich sind. Es hat sich daher ein Kanon von vier Betriebskostenarten herausgebildet, die üblicherweise verbrauchs- bzw. verursachungsgerecht verteilt werden. Dabei handelt es sich um folgende Kostenarten:

Entwässerung
Heizung und Warmwasser
Wasser

Die Umlage nach Verbrauch ist die gerechteste Abrechnungsmöglichkeit, da sie die Kosten unmittelbar dem Verursacher zuordnet. Wer mehr verbraucht, muss auch mehr bezahlen. Dies führt in der Regel zu einem sparsamen Verbrauchsverhalten, dass auch die natürlichen Ressourcen und die Umwelt schont.

Für die Heiz- und die Warmwasserkosten ist der verbrauchsgerechte Verteilungsmaßstab durch die HeizkostenVO sogar gesetzlich vorgeschrieben. Der flächenbezogene Anteil wird auch bei den Kosten nach Verbrauch nach dem Anteil der Wohnfläche verteilt. Manche Vermieter bilden auch eine Heizfläche, bei der von der Wohnfläche die nicht beheizten Außenflächen wie Balkone, Loggien und Terrassen ausgenommen werden.

Neben diesen Kostenarten nach Verbrauch werden in der Praxis manchmal noch als Kosten nach Verursachung die Kosten der Müllbeseitigung mittels sogenannter „Müllschleusen” und die Kosten einer Wascheinrichtung über Münzautomaten verursachergerecht verteilt. Bei allen andern Kostenarten bleibt es bei der Verteilung nach dem Verhältnis der Wohnflächen.

Die Kosten nach Verbrauch machen den überwiegenden Teil der gesamten Betriebskosten aus. Mieter und Vermieter haben die Möglichkeit, aktiv auf diese Kosten Einfluss zu nehmen, sei es durch bauliche Maßnahmen, durch Managementmaßnahmen und durch ihr persönliches Verhalten. Dadurch können sie dafür sorgen, den Anstieg dieser Kosten zu begrenzen.

4. Veränderung des Abrechnungsmaßstabes

Der Abrechnungsmaßstab kann nach § 556a Absatz 2 BGB verändert werden. Voraussetzung ist, dass die Kosten zukünftig ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden sollen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt (Es handelt sich um eine Angleichung an die §§ 21 Absatz 2 Satz 3, 22 a NMV für preisgebundenen Wohnraum). Soweit diese Voraussetzung erfüllt ist, darf der Vermieter ab dem nächsten Abrechnungszeitraum vom bisherigen Flächenschlüssel abgehen und die Kosten verbrauchsabhängig verteilen. Das setzt voraus, dass der Vermieter die Voraussetzungen dafür geschaffen hat, dass die Kosten nach dem Verbrauchs- oder Verursachungsprinzip umgelegt werden können.

Der häufigste Anwendungsfall dürften die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung sein. Solange es in den Wohnungen eines Gebäudes keine Wasseruhren gibt, werden diese Kosten nach dem Anteil der Wohnflächen umgelegt. Wenn dann im Rahmen einer Modernisierung Wasseruhren eingebaut wurden, kann und muss die Umlage der Kosten für alle zukünftigen Abrechnungszeiträume nach den erfassten Verbräuchen erfolgen (Aber erst, wenn Wasserzähler in allen Wohnungen eingebaut sin, siehe BGH, Urteil vom 12.3.2008VIII ZR 188/07).

Dazu kann der Vermieter nach § 556a Absatz 2 BGB durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sie sollte praktischerweise zusammen mit der Modernisierungsankündigung erfolgen. Es muss sich aus ihr ergeben, welche Kostenart ab wann von der Umstellung betroffen ist.

Aus § 556a Absatz 2 BGB ergibt sich keine Pflicht des Vermieters, eine Abrechnung nach Verbrauch oder Verursachung zu ermöglichen (Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, Teil F, Rn. 39). Die Mieter haben daher keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Einbau entsprechender Messeinrichtungen. Die Abrechnungen nach dem Flächenschlüssel bleiben rechtmäßig und verstoßen nicht gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot.

5. Gewerbe

Für Gewerberaum gibt es mit Ausnahme von § 2 HeizkostenV keine zwingenden gesetzlichen Regelungen. Mieter und Vermieter können jeden möglichen Abrechnungsmaßstab vereinbaren. Üblich ist aber auch im gewerblichen Bereich das Verhältnis der Wohn- bzw. Nutzflächen.

Bild: XtravaganT / Fotolia

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.

Ich akzeptiere