Der Aufhebungsvertrag

Der Mietaufhebungsvertrag

Die Kündigung des Mietvertrages, vor allem wenn sie vom Vermieter ausgeht, führt oft zu rechtlichen Auseinandersetzungen. Hier bietet sich der Versuch einer einvernehmlichen Regelung zwischen den Mietvertragsparteien an.

Ein Aufhebungsvertrag kommt vor allem dann für die Beendigung des Mietvertrages in Betracht, wenn es über die Voraussetzungen eines Kündigungsrechts einer der Parteien Streit geben könnte oder wenn bei klarer Kündigungslage Probleme bei der Abwicklung entstehen könnten, etwa wegen Mietereinbauten, wegen der Kündigungsfrist oder einer rechtlich zweifelhaften Schönheitsreparaturklausel. In allen diesen Fällen ist ein Aufhebungsvertrag, der immer auch einen Vergleich zwischen den widerstreitenden Interessen herbeiführt, einer Kündigung und der daraus erwachsenden gerichtlichen Auseinandersetzung vorzuziehen. Ein Aufhebungsvertrag setzt jedoch das Einverständnis beider Parteien in allen Punkten voraus.

Oft ist ein Aufhebungsvertrag für den Vermieter mangels Kündigungsmöglichkeit auch die einzige Möglichkeit, ein Mietverhältnis zu beenden. Darauf, dass der Mieter einer unbegründeten Kündigung Folge leistet, sollte man lieber nicht spekulieren.

Ein bekannter Anwendungsfall ist der Stadtumbau Ost, bei dem oft große Wohnkomplexe mit mehreren Hundert Mietverhältnissen leergezogen werden mußten. Da mußte man den Mietern oft auch finanzielle Anreize geben, damit sie sich mit einem Aufhebungsvertrag einverstanden erklärten. Die Vermieter durften sich in einer solchen Situation nicht kleinlich zeigen, da der Mieter mit einem solchen Vertrag auf eine starke Rechtsposition verzichtet.

Für den Mietaufhebungsvertrag gibt es keine eigene vertragliche Regelung im Gesetz. Der Inhalt des Aufhebungsvertrages sollte sich daher an den Vereinbarungen des Mietvertrages orientieren. Am besten geht man diesen Punkt für Punkt durch und trifft zu allen Fragen eine einvernehmliche Regelung. Zudem muss geregelt werden, zu welchem Zeitpunkt das Mietverhältnis aufgehoben wird und zu wann zu räumen ist.

Für den Mietaufhebungsvertrag gibt es auch keine besondere Formvorschrift. Aus Gründen der Rechtsklarheit und zu Beweiszwecken ist jedoch die Schriftform unbedingt erforderlich, insbesondere wenn der Auszug von Gegenleistungen des Vermieters abhängen soll. Das wichtigste kommt dann zum Schluss: Ein Aufhebungsvertrag muss von allen Mietvertragsparteien unterzeichnet werden.

Auch bei der Aufhebung des Mietvertrages sind die Regelungen über Haustürgeschäfte (Mehr dazu in unserem Beitrag „Haustürgeschäfte”) und Fernabsatzverträge (Mehr dazu in unserem Beitrag „Fernabsatzverträge”) zu beachten.

Der Anspruch auf einen Mietaufhebungsvertrag

Der Wohnungsmieter hat grundsätzlich keinen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag. Auch im Wohnraummietrecht gilt der allgemeine zivilrechtliche Grundsatz, dass abgeschlossene Verträge zu halten sind (pacta sunt servanda).  Er kann daher vom Vermieter in der Regel auch nicht den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages verlangen. Aufgrund der kurzen Kündigungsfrist von nur drei Monaten (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die Kündigungsfristen”) wird auch nur selten eine Situation bestehen, die es dem Mieter unmöglich macht, dieses Zeit abzuwarten und die Miete bis zu ihrem Ende weiterzuzahlen. Außerdem besteht in vielen Fällen die Möglichkeit, die Wohnung unterzuvermieten, wenn der Mieter sie während des Laufs der Kündigungsfrist nicht mehr benötigt.

Ausnahmsweise kann der Mieter aber nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) einen Anspruch auf Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages haben. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH, Urteil vom 22. Januar 2003VIII ZR 244/02) kann der Mieter seine vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis verlangen, wenn er hieran ein berechtigtes Interesse hat und dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter (Nachmieter) stellt. Bei der Frage, ob die Person des von dem Mieter gestellten Nachmieters geeignet und ob dem Vermieter eine Fortführung des Mietverhältnisses mit diesem zumutbar ist, handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, den der Tatrichter unter Beachtung aller Umstände des Einzelfalles beurteilen muss. Der Vermieter ist nur dann verpflichtet, den Mieter, der ihm einen geeigneten Nachmieter stellt, vorzeitig aus dem auf bestimmte Zeit abgeschlossenen Wohnungsmietvertrag zu entlassen, wenn das berechtigte Interesse des Mieters an der Aufhebung dasjenige des Vermieters am Bestand des Vertrages ganz erheblich überragt (OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 25. März 1981, 3 RE-Miet 2/81). Es muss also eine Interessenabwägung vorgenommen werden wie beim umgekehrten Fall der Eigenbedarfskündigung (Näheres dazu in unserem Beitrag „Die ordentliche fristgemäße Kündigung wegen Eigenbedarfs”).

Ein berechtigtes Interesse liegt nach einer Entscheidung des OLG Karlsruhe nicht vor, wenn der Mieter nur deshalb ausziehen will, weil er aufgrund einer auf die Veränderung seiner Wohnungssituation abzielenden freien Entscheidung das Interesse an der bisherigen Wohnung verloren hat, also eine qualitativ bessere, billigere, verkehrsgünstigere oder aus ähnlichen Gründen ihm besser geeignet erscheinende Wohnung beziehen möchte (OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid vom 25. März 1981, 3 RE-Miet 2/81). Ein berechtigtes Interesse ist nach dieser Entscheidung vielmehr erst dann anzunehmen, wenn dem Mieter aufgrund von Ereignissen, die er nicht mit dem Ziel, seine Wohnungssituation zu verändern, bewusst herbeigeführt hat, das Festhalten an der Wohnung unzumutbar geworden ist. Das OLG nennt als Beispiele eine schwere Krankheit, ein beruflich bedingter Ortswechsel oder eine wesentliche Vergrößerung der Familie des Mieters. Zwar lägen auch jene Gründe in der Risikosphäre des Mieters. Da der Anspruch auf Aufhebung des Mietvertrags aber von der Stellung eines geeigneten Nachmieters abhängig ist, erscheine es in derartigen Fällen wegen der außerordentlichen sozialen und wirtschaftlichen Bedeutung der Wohnung für den Mieter in der Regel gerechtfertigt, den Vermieter zur vorzeitigen Vertragsauflösung zu verpflichten.

Der Nachmieter

Der Mieter hat nur dann einen Anspruch auf einen Mietaufhebungsvertrag, wenn er ein berechtigtes Interesse hat und dem Vermieter einen geeigneten und zumutbaren Ersatzmieter (Nachmieter) stellt. Der Nachmieter muss bereit sein, in den bestehenden Mietvertrag einzutreten oder einen Folgevertrag abzuschließen. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, mit dem Nachmieter einen Vertrag mit anderem Inhalt abzuschließen. Insbesondere ist der Vermieter nicht verpflichtet, eine geringere Miete zu akzeptieren.

Der Mieter muss über die Person des Nachmieters die Informationen liefern, die der Vermieter benötigt, um sich ein Bild über seine Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit zu machen. Der Vermieter muss die gleichen Informationen bekommen, die er verlangen könnte, wenn der Nachmieter sich bei ihm direkt wegen der Wohnung bewerben würde. Die dafür geltenden Vorgaben, insbesondere das AGG (Mehr dazu in unserem Beitrag „Das AGG”), gelten auch für den Nachmieter. Er darf daher nicht aus diskriminierenden Erwägungen heraus abgelehnt werden.

Der Mieter muss nur einen geeigneten Nachfolger benennen. Er kann aber auch mehrere potentielle Nachmieter stellen.

Bild: XtravaganT / Fotolia

 

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